Vermietete Bestandsobjekte verlieren in Berlin als Investition bei Käufern und Vermietern immer mehr an Attraktivität. Durch das seit 2015 bestehende Gesetz zur Mietpreisbremse, darf die Miete bei nicht modernisierten Altbauwohnungen höchstens zehn Prozent über dem örtlichen Mietpreisspiegel liegen. Ausgeschlossen von der Neuregelung sind Neubauten und umfassend sanierte Bestandswohnungen bei Erstvermietung. In Wirklichkeit klaffen die tatsächlichen Mieten und die vorgeschriebenen Mietpreise allerdings weit auseinander. Spätestens nach dem ersten Urteil zur Mietpreisbremse, bei dem der klagenden Mieterin zu 100 Prozent Recht gegeben worden ist, wird aber deutlich, dass eine Investition in nicht sanierten Altbau risikobelastet ist.
Die Experten von Black Label Immobilien (bli) raten Eigentümern daher ihre nicht modernisierten Altbauwohnungen jetzt zu verkaufen oder die Objekte komplett sanieren zu lassen. „Bei der Weitervermietung von nicht sanierten Objekten zum üblichen Marktpreis können frisch eingezogene Mieter die Eigentümer schon nach der ersten Miete verklagen – so kann langfristig gesehen die Investition nach hinten losgehen, da das Urteil auch rückwirkend rechtskräftig ist. Es ist also wichtig sich als Käufer und zukünftiger Vermieter professionell zu diesem Risiko beraten zu lassen. Wir gehen davon aus, dass sich die Gesetze zur Mietpreisbremse entweder weiter verschärfen und/oder auch mehr Mieter in Zukunft von ihrem aktuellen Recht Gebrauch machen werden“, schätzt Achim Amann, Director von Black Label Immobilien, die zukünftige Mietpreisentwicklung in Berlin ein.
Der nächste Mietpreisspiegel wird im Turnus von zwei Jahren wieder im Frühsommer 2017 vom Berliner Senat herausgegeben. Um auf den neuesten Stand zu sein und schnell auf Markt-Veränderungen reagieren zu können, erstellt der innovative Berliner Makler jährlich die übersichtliche Miet-Preiskarte. Angelehnt an einem Londoner Model umfasst die Übersicht dabei das ganze Verkehrsnetz von Berlin. Der aktuell ermittelte Quadratmeterpreis findet sich für den jeweiligen Kiez rund um die U- und S-Bahnstationen. Diese Auswertung ist eine Kombination aus Ergebnissen mit der Software „MarktNavigator“ des Internetportals Immobilienscout24 und eigenen Erhebungen von bli.
Die Mieter sind nach wie vor bereit hohe Mieten zu zahlen
Mit einem Blick auf die brandneue Miet-Preiskarte von Black Label Immobilien wird schnell ersichtlich, dass der tatsächliche Marktpreis im Vergleich zum durchschnittlichen Mietpreis von 10,84 Euro pro Quadratmeter in vielen Wohnbereichen Berlins trotz der Mietpreisbremse in der Praxis viel höher liegt. Daher ist es also wesentlich besser, Neubauten oder sanierte Altbauten in Berlin zu kaufen, da die Beschränkungen dort nicht gelten. „Trotz der höheren Preise sind Neubauten jetzt ein besseres Investment. Dafür sprechen die Qualität im Bau, zeitgemäßes Wohnen, die Rechtsicherheit bei Vermietungen und der absehbare Trend, dass die Nachfrage bei Neubauten in den nächsten Jahren immer größer wird“, zählt Achim Amann die klaren Vorteile bei Investments in Neubauten auf. (bli)
