Trotz Übertreibungen einzelner Städte ist keine Spekulationsblase am deutschen Markt erkennbar. Auf einer Pressekonferenz in Frankfurt erläutert er seine Überzeugung.
Hagen konstatiert zwar vereinzelten Städten Übertreibungen, die an dem Auseinanderklaffen von Preisentwicklung von Wohnimmobilien und der Mietentwicklung erkennbar seien, weist aber auch darauf hin, dass diese ausgesprochen hohen Mieten überwiegend in neuen Objekten anfallen. In Städten wie Berlin, München oder Hamburg träfe dies nicht zwingend auf den Bestand zu. In Berlin gäbe es beispielsweise Bestandsmieten von 5 bis 6 Euro je Quadratmeter.
Wohnungsleerstand nicht erkennbar
Eine Spekulationsblase am deutschen Markt wäre aus drei Gründen nicht erkennbar, so Hagen. Zum einen sind nicht alle Regionen von den massiven Preissteigerungen betroffen. Als zweites Argument führt der Banker auf, dass die steigenden Preise eine Folge mehrerer Faktoren seien, als die er die demographische Entwicklung, die niedrigen Zinsen, einen Trend zur Urbanisierung sowie die gute wirtschaftliche Lage im Land identifizierte. Hagen sieht praktisch keine Wohnungsleerstände in Deutschland.
Gesicherte Finanzierungen durch niedrige Zinsen
Der dritte Grund, der gegen eine Spekulationsblase spricht, ist, dass die Finanzierungen noch immer sehr solide sind. Durchschnittlich betrage das Eigenkapital an Finanzierungen 25 Prozent, was diese These bestätigt.
Fremdfinanzierungen von 100 Prozent werden zwar noch immer bewilligt, allerdings setzt eine Bewilligung eine eingehende Bonitätsprüfung voraus. Erkennbar ist ein Trend zu sehr langen Zinsbindungen, denn die für viele Jahre gesicherten niedrigen Zinsen erlaubten höhere Tilgungsraten von Beginn der Laufzeit an.
Laut einer Umfrage des Verbandes aus dem Jahr 2015 beläuft sich die durchschnittliche Zinsbindung auf annähernd 14 Jahre. Eine durchschnittliche Finanzierung begann damals mit einem Zinssatz von 1,8 Prozent und einer Tilgung von 3,1 Prozent. 6 Jahre früher betrug bei der durchschnittlichen Finanzierung der Zinssatz noch 4,7 Prozent und die Anfangstilgung 1,9 Prozent.
Die Kreditbelastungsquote, die Ausgaben für den Schuldendienst im Vergleich zum Einkommen, ist trotz höherer Preise für viele Wohnimmobilien rückläufig. Das ist darauf zurückzuführen, dass viele Einkommen gestiegen und die Zinsen gesunken sind.
Betrug sie 1990 noch 40 Prozent, so liegt sie derzeit im Durchschnitt nur bei etwa 23 Prozent. Demzufolge ist die Gefahr, dass sich Kreditnehmer finanziell übernehmen, im Laufe der Jahre geringer geworden.
Es gibt einen Wandel bei der Kaufwilligkeit rechnender Bürger. War es früher aus finanzieller Sicht sinnvoll, zur Miete zu wohnen, so stellt sich heutzutage der Immobilienerwerb oftmals günstiger dar als der Mietvertrag. Allerdings muss der Immobilienerwerb in manchen deutschen Großstädten gesondert betrachtet werden.
Einwohnerzahl übersteigt Wohnungsbestand
Eine kleine Einschränkung machte Hagen dennoch: Er erinnerte daran, dass man Spekulationsblasen erst dann zuverlässig erkenne, wenn sie platzen. Dennoch gab er sich gelassen, denn eine platzende Spekulationsblase gehe einher mit einem kräftigen Preisverfall. Angesichts der Entwicklung von Angebot und Nachfrage am Markt für Wohnimmobilien sei dies nicht erkennbar. (Ingo Blisse)
