Wie Union Investment und bulwiengesa in ihrer aktuellen Marktwertanalyse ermittelt haben, hat sich das Hotelmarktvolumen in Deutschland damit in den letzten zehn Jahren verdoppelt. Ausschlaggebend für die Wertsteigerung ist der weitere Vormarsch der von Investoren bevorzugten Markenhotellerie in Deutschland sowie ein generell anhaltendes Angebotswachstum. Dieses drückt sich in einem Plus bei den Hotelbettenzahlen von 16,6 Prozent innerhalb der letzten zehn Jahre aus. Wertsteigernd erweist sich zudem die gute Performanceleistung der deutschen Kettenhotellerie, die durch steigende Auslastungszahlen und höhere Zimmerraten getrieben wird. So ist der RevPAR der deutschen Kettenhotellerie, also der Umsatz pro verfügbarem Zimmer, im Betrachtungszeitraum von 49,9 auf 66,7 Euro deutlich gestiegen. Überproportionale Wertsteigerungen entfielen dabei auf Betriebe im Economy- und Midscale-Segment.
„Die bereits im achten Jahr in Folge steigenden Übernachtungszahlen in Deutschland treiben diese Entwicklung maßgeblich voran“, sagt Dierk Freitag, Bereichsleiter und Partner bei bulwiengesa. „Trotz des Konkurrenzangebotes von Airbnb setzt der institutionelle Hotelmarkt sein Wachstum auf stabilem Niveau unbeirrt fort. Parallel zum traditionellen Hotelmarkt schließt das Wachstum auch neuere Hotelkonzepte ein. Hierzu gehören zum Beispiel Apartmenthotels, die in zunehmendem Maße investmentrelevant sind und daher in unserem Marktwertmodell Berücksichtigung finden.“
Als investmentrelevantes Angebot wurde von Union Investment und bulwiengesa ein Bestand von rund 375.200 Hotelzimmern ermittelt, die sich auf deutsche Klein-, Mittel- und Großstädte verteilen. Der durchschnittlich ermittelte Wert pro Zimmer lag 2017 bei rund 140.100 Euro. Im Vorjahr lag der entsprechende Wert noch bei 135.600 Euro.
Rückläufiges Transaktionsvolumen
Dem Volumenwachstum des institutionellen Hotelmarktes steht im Jahr 2017 ein rückläufiges Transaktionsvolumen von rund 4,2 Milliarden Euro (2016: rund 5,2 Milliarden Euro) gegenüber. Wurden im Vorjahr etwa 10,2 Prozent des berechneten Marktvolumens gedreht, beläuft sich der Wert der gehandelten Hotels im Jahr 2017 auf 8,0 Prozent. „Die Bereitschaft von Bestandshaltern, sich von Hotel-Assets zu trennen, ist gegenüber dem Vorjahr signifikant gefallen. In den sinkenden Transaktionszahlen spiegeln sich die gesunkene Produktverfügbarkeit und das gestiegene Preisniveau deutlich wieder. Gleichwohl bleiben Hotels eine hochliquide Assetklasse, mit der sich weiterhin überdurchschnittliche Renditen erzielen lassen“, sagt Martin Schaller, Leiter Asset Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH.
„Wir gehen davon aus, dass die Zahl der Einzeltransaktionen in Deutschland 2018 weiter zurückgehen wird. In dieser Marktphase sind clevere und nachhaltige Investmentansätze gefordert. Dazu gehören beispielsweise Forward Deals sowie gezielte, wertsteigernde Maßnahmen bei Bestandsobjekten, die langfristig im Portfolio gehalten werden sollen“, so Martin Schaller.
Den Berechnungen zufolge kommen die Wertzuwächse auch in den deutschen C-Standorten an, die bei Betreibern und Entwicklern auf immer größeres Interesse stoßen. „Die Markenhotellerie geht dorthin, wo hohe und wachsende Tourismuszahlen vorliegen und entsprechend gute Voraussetzungen für den erfolgreichen Betrieb von Hotels gegeben sind“, sagt Dierk Freitag. „Einige Klein- und Mittelstädte bieten hier ein interessantes Aufholpotenzial.“
Apartmenthotels als Wachstumstreiber
Für 2018 erwarten Union Investment und bulwiengesa ein Wachstum des institutionellen Hotelmarktes um ca. 5 Prozent, was in etwa dem Vorjahresniveau entspricht. „Der vielerorts in die Jahre gekommene Bestand treibt die Neuentwicklung von Hotels in allen Segmenten voran, mit starken Verdrängungseffekten bei privat geführten Hotels. Von der weiterhin dynamischen Entwicklung dürften Immobilien für temporäres Wohnen wie Apartmenthotels 2018 überproportional profitieren“, erwartet Martin Schaller.
Das Marktwertmodell von Union Investment und bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarktes der Jahre 2007 bis 2017.
(UI Real Estate)
