Eines ist jedoch immer gleich: Der Weg ins Eigenheim beginnt bei der Finanzierung. Und mit der Frage: Welche Immobilie kann ich mir leisten?
Dass nur wenige diese Frage beantworten können, zeigt eine repräsentative Umfrage, die Dr. Klein im dritten Quartal 2018 in Auftrag gegeben hat. Das Ergebnis: Nur 13 Prozent der 30- bis 45-Jährigen wissen, was sie sich leisten können, 29 Prozent haben immerhin eine grobe Vorstellung. Mehr als die Hälfte der Deutschen ist sich allerdings gar nicht bewusst, für welche Immobilie das eigene Budget reicht. Für alle, denen es auch so geht, liefern Online-Budgetrechner einen schnellen Überblick. Darüber hinaus gibt es die eine oder andere Möglichkeit, den eigenen finanziellen Spielraum zu vergrößern. Der Finanzdienstleister Dr. Klein gibt drei Tipps.
Budget-Tipp 1: Das Sparschwein plündern Wer ein eigenes Heim erwerben möchte, sollte vorher seine Sparstrümpfe prüfen. Denn beim Eigenkapital gilt die simpelste aller Faustregeln: Je mehr, desto besser. Je mehr Eigenkapital Immobilieninteressenten einbringen, desto sicherer ist die Baufinanzierung. Das belohnen viele Banken mit niedrigeren Zinsen und das Darlehen kann dadurch erheblich preiswerter werden. Die folgende Rechnung zeigt, wie groß die Ersparnis durch zusätzlich eingebrachtes Vermögen ist.
Eigenkapital Sollzins Monatliche Rate 0 Euro 2,12 Prozent 1.066,67 Euro 25.000 Euro (10% des Kaufpreises) 1,84 Prozent 907,50 Euro 50.000 Euro (20% des Kaufpreises) 1,67 Prozent 778,33 Euro Kaufpreis: 250.000 Euro; Tilgung 3 Prozent; 15 Jahre Zinsbindung; Stand 25.07.2018.
Doch wie kommen angehende Eigenheimbesitzer an mehr eigenes Kapital? Da Sparen aufgrund der niedrigen Zinsen kaum rentabel ist, lassen sich Rücklagen aus Tages- und Festgeldkonten guten Gewissens in die eigene Immobilie investieren. Auch fällige Bausparverträge, Erbschaften oder Privatkredite aus dem Familienkreis erhöhen die eigenen Geldmittel.
Budget-Tipp 2: Optimierung bestehender Kredite Über einen Ratenkredit mit hohen Zinsen sollte sich derzeit niemand ärgern, denn: Mit einer einfachen Umschuldung können Kreditnehmer ihre laufenden Darlehen optimieren und in der aktuellen Niedrigzinsphase oft viel Geld sparen – und das in der Regel sogar dann, wenn beim Wechsel der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Rund jeder dritte Kunde, der bei Dr. Klein eine Baufinanzierung anfragt, besitzt bereits einen oder mehrere Ratenkredite. Die Finanzierungsspezialisten prüfen in solchen Fällen, ob es für den Kunden günstiger ist, die bestehenden Darlehen umzuschulden und tatsächlich sind fast immer günstigere Konditionen zu bekommen. Damit hat der Kreditnehmer mehr Geld zur Verfügung, welches er in die Baufinanzierung einbringen kann – und das wirkt sich wiederum günstig auf die Konditionen aus. Wer Privatkredite aufgenommen hat und dennoch ein Eigenheim finanzieren will, sollte in jedem Fall ein regelmäßiges Einkommen haben. Und: Das eigene Vermögen, bestehend aus Bankguthaben, Aktiendepots, Immobilien oder anderen Vermögenswerten, sollte mindestens so hoch sein wie die laufenden Kreditverpflichtungen. Im besten Fall fließt ein Teil dieses Privatvermögens zudem als Eigenkapital in die Baufinanzierung ein.
Budget-Tipp 3: Augen auf beim Grundstückskauf! Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer werden beim Kauf einer Immobilie fällig. Die Höhe des Steuersatzes unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland, er bemisst sich jedoch immer nach dem gesamten Kaufpreis von Immobilie und Grundstück. In einigen Bundesländern hat sich dieser Steuersatz seit 2006 nahezu verdoppelt. Hier zu sparen ist daher besonders reizvoll. Möglich ist das vor allem bei einem Neubau: Wenn der Bauherr Grundstückskauf und Bauauftrag getrennt voneinander vornimmt, wird die Grunderwerbsteuer nur nach dem Grundstückspreis bemessen und der eigentliche Bau der Immobilie von der Besteuerung befreit.
Damit das Finanzamt nicht nachträglich zur Kasse bittet, ist allerdings einiges zu beachten: Grundstück und Haus müssen nicht nur unabhängig voneinander erworben werden, der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmer dürfen auch nicht wirtschaftlich miteinander verflochten sein. Zudem sollte zwischen Grundstückskauf und Baubeginn eine Frist von mindestens sechs Monaten verstreichen. Auch beim Hauskauf gibt es Sparpotenzial: Nicht fest mit dem Gebäude verbundenes Inventar kann beim Kauf eines fertigen Eigenheims von der Besteuerung ausgeschlossen werden. Dazu zählen unter Umständen die Küche, Markisen oder Schränke.
Gute Beratung spart Zeit, Geld und Nerven Obwohl die Versuchung groß ist: Es ist nicht empfehlenswert, sich das eigene Budget schönzurechnen. Zum einen muss die Rate über einen langen Zeitraum gut tragbar sein, zum anderen berechnet die Bank die monatlichen Lebenshaltungskosten ohnehin anhand von Pauschalen. Eine besonders sparsame Kalkulation lohnt sich also nicht.
(Dr. Klein)
