Damit ist die kosmopolitische Hauptstadt Kataloniens auch zu einem Anlageziel für Immobilieninvestoren geworden, die es nach dem Abflauen der Diskussion um die Unabhängigkeit der Region wieder verstärkt in die nordspanische Metropole zieht. „Europäische Büroimmobilien sind nicht nur in zinsarmen Zeiten eine attraktive Anlageoption für den defensiven Teil des Portfolios – vor allem als diver sifizierter Mix, wie ihn der offene Immobilienfonds UBS Euroinvest Immobilien seit nunmehr 20 Jahren bietet“, sagt Alexander Isak, Fondsmanager des UBS (D) Euroinvest Immobilien.
„Das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage an den europäischen Core-Immobilienmärkten setzt sich fort. Sowohl bei den Investitionen als auch bei der Vermietung trifft hohe Nachfrage auf mangelndes Angebot. In zentralen Lagen in den europäischen Metropolen sind Flächen ab 1.000 Quadratmeter kaum zu finden“, berichtet Alexander Isak. Auch in Barcelona, einer der derzeit attraktivsten Immobilienstandorte Europas, sind größere zusammenhängende, moderne Flächen kaum mehr verfügbar. Die nordspanische Stadt hat sich in den vergangenen Jahrzehnten bemerkenswert entwickelt. „Zwar hat die globale Finanzkrise auch hier dem starken wirtschaftlichen Aufschwung einen Dämpfer versetzt. Seit 2014 verzeichnet die Region Barcelona aber wieder ein außergewöhnliches Wirtschaftswachstum, getrieben vor allem durch neue Technologien und den Exportsektor“, so der Experte von UBS Asset Management.
Barcelona: Hohe Wirtschaftskraft, gesunkene Leerstände
Von dieser Entwicklung profitiert auch der Büroimmobilienmarkt, der sich mit rund 4,3 Millionen Quadrat metern als einer der Core-Büroimmobilienmärkte innerhalb Europas qualifiziert. Die Wirtschaftskraft und die reizvolle Lage am Mittelmeer machen Barcelona zu einem begehrten Standort für Unternehmen. 2017 ließ die intensive Auseinandersetzung um die Unabhängigkeit Kataloniens Investoren vorsichtiger werden. „Entgegen dem allgemeinen Trend in Europa sind die Immobilienpreise Ende 2017 leicht gesunken. Barcelona wurde zu einem preislich attraktiven Immobilienmarkt in der EU. Die Diskussion ist mittlerweile abgeflaut und der Markt hat sich innerhalb weniger Monate gedreht. Anleger investieren wieder verstärkt in der Me – tropole, nicht zuletzt aufgrund der an – haltend guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten“, sagt Alexander Isak.
Auf der Vermietungsseite haben die hohe Flächennachfrage und eine geringe Bautätigkeit zu einem starken Rückgang der Büroleerstände geführt. Nicht nur die Innenstadt ist begehrt, gefragt sind auch Flächen in der Peripherie und vor allem in den New Business Areas, wo die Leerstandsrate bis unter fünf Prozent gesunken ist, was einen deutlichen Aufwärtsdruck auf die Mietpreise hat. „Auch wenn sich das Wertwachstum nicht mit der Dynamik der vergangenen Jahre fortsetzen dürfte, sehen wir die Zukunft des Büromarkts in Barcelona positiv.
Immobilien bleiben ein attraktives Investment
Barcelona ist nicht der einzig interessante Büroimmobilienmarkt in Europa. Trotz gesunkener Anfangsrenditen ist ein diversifiziertes Portfolio aus Core-Büroimmobilien in europäischen Metropolen eine attraktive Anlage. Das gilt sowohl im Vergleich zu den noch niedriger rentierenden Anleihemärkten als auch gegenüber Aktien, die zuletzt eine erhöhte Volatilität aufgewiesen haben, die in den kommenden Jahren anhalten dürfte. „Die Vorteile von Immobilien haben viele Anleger erkannt und genutzt. Die sehr hohen Zuflüsse in die Immobilienmärkte stellen Asset Manager vor Herausforderungen. Gute Büroimmobilien sind in den großen europäischen Metropolen rar geworden. Wer eine Immobilie kaufen möchte, braucht deshalb vor allem ein gutes Netzwerk. Wir bei UBS haben den Vorteil, dass wir in den wichtigsten europäischen Stand orten eigene Teams vor Ort haben. Daher gelingt es uns immer wieder, selbst in einem so kompetitiven Markt Immobilien zu erwerben“, so Isak.
Eine weitere Herausforderung für Fondsmanager ist es, bei An- und Verkäufen die Zukunft im Blick zu haben und das Portfolio so aufzustellen, dass es auch bei einer Zinswende so wertstabil wie möglich bleibt. Für die nächsten Jahre gehen wir zwar weiterhin von einem sehr niedrigen Zinsniveau aus. Sollten die Zinsen jedoch irgendwann steigen, wird sich dies auch auf die Immobilienmärkte auswirken. Die Objekte im Portfolio sollten daher ein Mietpreiswachstum ermöglichen, um eventuelle Wertverluste auszugleichen. Besonders schwierig haben es nach Ansicht von Alexander Isak derzeit Asset Manager, die in der aktuellen Marktphase ein komplett neues Portfolio aufbauen müssen. Sie sind nicht nur mit hohen Preisen konfrontiert, sondern aufgrund des beschränkten Angebots ist auch eine gute Diversifikation nicht einfach umzusetzen. „Der UBS Euroinvest Immobilien, der im September sein 20-jähriges Bestehen feierte, ist hier im Vorteil. Der offene Immobilienfonds, der sich auf Core-Büroimmobilien in europäischen Großstädten konzentriert, punktet mit einem über Standorte und Mieter breit gestreuten Portfolio, das über viele Jahre und unterschiedliche Marktphasen aufgebaut wurde. Auch der attraktive Markt Barcelona istmim Portfolio vertreten, die Ankäufe erfolgten allerdings schon 2003 und 2006“, so Isak zu dem von ihm gemanagten Fonds.
(UBS)
