Zu diesem erstaunlichen Ergebnis kam eine Umfrage anlässlich des Weltspartags noch im Oktober vergangenen Jahres. Kurz danach trafen die Anleger auf den harten Boden der Wirklichkeit. Die erste deutsche Volksbank führte Strafzinsen als sogenanntes Verwahrentgeld auf neu eröffnete Tagesgeldkonten ein, der Minuszins kam damit beim normalen Sparer an. In Schockstarre zu verfallen, hilft Anlegern nicht. Ein Blick auf das makroökonomische Umfeld des gerade begonnenen Jahres zeigt, wo Investitionen jetzt gute Renditen bringen und warum die Anlagestrategie professioneller Investoren Vorbild ist.
Makroökonomisches Marktumfeld begünstigt Sachwerte für lange Zeit
Angesichts der ultralockeren Geldpolitik der Notenbanken mit extrem niedrigen Zinsen fließt viel Liquidität in Sachwerte. Mindestens bis 2025 wird diese Situation dem Immobilienmarkt zugutekommen, möglicherweise wird die EZB in den kommenden beiden Jahren ihr Limit bis zum Äußersten ausreizen, um die rückläufige Konjunktur zu stimulieren, Investitions anreize für die Staaten zu setzen und weitere Zinssenkungsrunden einläuten, was den Markt
weiter befeuern könnte. Wer Kapital auf dem Sparkonto lagert und selbst nicht in renditestarke Assets investiert ist, verliert langfristig an Wohlstand. Viele Privat anleger müssen folglich umdenken und mehr ins vermeintliche Risiko gehen, als sie das zuvor bei klassischen Anlagen gewohnt waren. Um das Einzelrisiko zu minimieren und zu verteilen, ist jedoch die breite Streuung der Investition besonders wichtig. Der Erwerb einer einzigen Immobilie zur Kapitalanlage beispielsweise ist nicht für jeden Anleger geeignet. Es braucht Eigenkapital und zudem die Bereitschaft, das Finanzierungs- und Baurisiko und darüber hinaus auch Vermietungs- und Vermarktungsrisiken selbst zu tragen.
Staatliche Eingriffe schaffen Unsicherheit, aber keinen Wohnraum
Daneben sind zukünftige politische Einwirkungen auf den Immobilienmarkt für Privatanleger nicht leicht zu beurteilen. Die Berichterstattung über staatliche Eingriffe in den Mietmarkt führte, wie das Beispiel Berlin zeigt, zuletzt zu großer Unsicherheit. Investoren, die vorzugsweise in vermietete Bestandsimmobilien anlegen, zeigten sich besonders alarmiert. Dazu gehören nicht nur institutionelle Investoren im In- und Ausland, sondern auch viele Privatanleger, die Immobilien als Kapitalanlage für ihre Altersversorgung erwarben. Im Moment befassen sich Verfassungsrechtler und Gerichte mit der Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit von Mietendeckeln. Bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung kann erfahrungsgemäß viel Zeit vergehen. Bis dahin brauchen Anleger auf der Suche nach rentablen Immobilienanlagen aber nicht zu warten, denn der Wohnungsneubau ist von staatlichen Regulierungsmaßnahmen bislang ausgenommen. Doch wie können sich private Anleger die Situation auf dem Wohnungsmarkt zunutze machen?
Preisdynamik auf dem deutschen Immobilienmarkt mindestens bis 2030 intakt
Wohnraum ist knapp und in manchen zentralen Innenstadtlagen folglich auch teuer geworden. Eine Trendwende ist nicht in Sicht. Trotzdem ist die Preisentwicklung in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern in Europa moderat und bewegt sich vergleichsweise im Mittelfeld. Daneben hält der Zuzug in die Metropolen unvermindert an. Einer Studie der Uni Freiburg zufolge wird die Zahl der Haushalte bis 2030 um fast sechs Prozent ansteigen. Die Gründe dafür sehen die Wissenschaftler in mehr Singlehaushalten und einem größeren Wohnflächenbedarf pro Person. Die beste Methode, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sind nach Meinung vieler Immobilienexperten eine verstärkte Bautätigkeit und weniger staatliche Regularien.
Von Profi-Investoren lernen
Institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen sind häufig Vorreiter in der strategischen Allokation ihrer Assets. Ihre noch rentablen Staatsanleihen laufen sukzessive aus. Sie bringen viel Kapital auch in ImmobilienentwicklungsSpezialfonds ein, um für ihre Kunden den langfristig erforderlichen Cashflow und Ertrag zu erwirtschaften. Dabei helfen ihnen spezialisierte Asset Manager beispielsweise mit eigenkapitalbasierten Konzepten, das Risiko einer Immobilienentwicklung einzugrenzen. Privatanleger können ähnlich wie die Profis investieren und mit einer Beteiligung an einem alternativen Immobilienentwicklungsfonds (AIF) ihr Portfolio sinnvoll erweitern, denn die Renditeerwartungen sind aus mehreren Gründen nach wie vor über durchschnittlich.
Der Neubauboom verlagert sich zusehends in die sehr gut angebundenen Speckgürtel deutscher Metropolregionen. Dort identifizieren Immobilienentwickler derzeit besonders aussichtsreiche Grundstücke für ihre Fonds. Oft kaufen sie diese dank fundierter Ortskenntnis und mithilfe spezieller Teams direkt vom Verkäufer, ohne die Einschaltung von Maklern. An diesem Punkt beginnt der Wertschöpfungsprozess eines AIF, an dem Anleger partizipieren. Weitere Dynamik entfalten die relativ kurzen Entwicklungszeiten bei Neubauprojekten. Der Verkauf der Wohnungen beginnt bereits in der Planungsphase, was frühzeitige Kapitalrückflüsse und zügige Neuinvestitionen in den Fonds ermöglicht. Im Faktor Zeit und der breiten Diversifizierung des Investments auf mehrere Immobilienentwicklungen während der Fondslaufzeit liegt letztendlich das Renditepotenzial. Ein Umdenken in der Geldanlage ist für private Anleger rentabel und angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase ein Muss.
(Ottmar Heinen)
