Der Immobilien-Tsunami baut sich erst auf. Das größte Beben der neueren Geschichte hat stattgefunden, aber auf hoher See ist der Tsunami noch nicht bemerkbar. Wann und wie stark er auf die Ufer trifft, ist unklar. Klar ist nur: Er kommt. Die Bandbreite reicht aber von leichtem Schwappen an sicheren Ufern und kleinen Überschwemmungen bis hin zur Katastrophe mit nachhaltiger Veränderung der Landschaft.
Derzeit dominiert Kaffeesatz lesen über Analyse. Fakten fehlen ebenso wie Wahrscheinlichkeiten.
Es herrscht Unsicherheit. Rezession und Ende des Immobilienbooms sind der gemeinsame Meinungs-Nenner. Eine vergleichbare volkswirtschaftliche Bandbreite der Prognosen hat es noch nie gegeben.
Den weltweiten, pandemisch exponentiellen Covid-19-Zug um den Erdball darf man nicht zu Ende denken. Das führt in die Bio Apokalypse. Die wird nicht eintreten. China und Europa und mit zwei bis vier Wochen Verzögerung die USA zeigen auf, dass exponentielle Hochrechnungen gestoppt werden.
Mit deutschen Intensivmedizin-Kapazitäten hätte es aber auch italienische und spanische Bilder hier nicht gegeben. Deutschland ist derzeit der schönste Platz zum Leben.
Das Immobiliengeschäft ist aktuell aber abgebrochen. Wenn es schnell wiederkommt, waren Corona-Auszeiten lediglich ungeplante Betriebsferien, die dann nur die Bilanz verhageln. Bei Wohnen und Büro, aber vor allem bei Logistik, ist der breite Tenor optimistisch, dass keine generellen Konsequenzen zu erwarten seien. Bei Handel könnte Corona zum Brandbeschleuniger der unabwendbaren Digitalisierungs- effekte werden. Hotels und Gastronomie würden die großen Verlierer. Hotels seien auf absehbare Zeit nicht mehr finanzierbar.
Corona ist eine Nutzerkrise, keine Finanzkrise. Die Corona-Krise trifft die Bevölkerung und neben dem gleichfalls zerlegten Export das wichtige Konsumverhalten. Wenn aber Verhaltenseffekte des schlimmsten Friedenszeit-Konjunktureinbruchs seit der großen Weltwirtschaftskrise vor 90 Jahren mit Planrevisionen oder Pleiten in Verbindung mit Digitalisierungseffekten bei Handel, Büro, Reiseverhalten, Distanz und Frequenzverhalten Realität werden, werden wir nicht nur Immobilien neu bewerten müssen, sondern das ganze Geschäft, das sich in den zwölf Boomjahren aufgeblasen hat.
Glauben Sie keinem Fachmann! Nach außen bleiben die großen Immobilienberater ruhig. Nach innen gibt es aber Kurzarbeit, Freisetzungen, totale Einstellungsstopps, komplett ausgesetzte Lehrlingsübernahmen, Reiseverbote und das übliche Sparplan-Instrumentarium, das auf schwierige Zeiten vorbereitet. Das ist aussagefähiger als Durchhalteparolen. Aber was soll jemand, der vom Geschäft lebt, sonst sagen?
Es gibt nur drei Antworten der Immobilienfachleute: In der positiven Phase heißt es, es gehe schon solange bergauf, dass es auch keinen Grund für eine Wende gebe. Zu Beginn einer Krise wird darauf hingewiesen, es komme alles nicht so schlimm, da die Ausgangslage viel zu gut für eine lange Krise sei. Im längeren Verlauf einer Abschwungphase hört man regelmäßig, es ginge schon solange bergab, dass jetzt sicher der Talboden erreicht sei. Was soll ein Immobilienmatador auch sonst sagen? Er müsste sich ja einfrieren lassen.
Deshalb ist es wichtig, über den Tellerrand zu schauen. Die Finanzanalysten der DVFA haben Thesen entwickelt. So heißt es: Mietstundung sei nur die erste Welle. Danach kämen zum Jahreswechsel Mietausfälle, längerfristige Anlaufeffekte, Reduktion des Flächenbedarfs durch Digitalisierung, Planrevision, Insolvenzen und schnelle Sparmaßnahmen. Eine vierte Welle sei, wie auch der Autor schon vor Monaten skizzierte, bei (Wohn-)Projektentwicklern ab 2021 möglich.
Und die Digitalisierung kommt mit 20 Jahren Verspätung doch. Aus intellektueller Sicht ist es beruhigend, dass absehbare Entwicklungen sich immer durchsetzen. Ende der 90er Jahre stellte der Autor in Vorträgen und in „Der Platow Brief“ einige Thesen auf, die sich heute mit Gewalt umsetzen: Internet ebnet den Weg von der Wochenend-Ehe zum Kollegen-Mittwoch (Homeoffice). + + + In 20 Jahren ist der Kühlschrank intelligenter als der für den Einkauf zuständige Haushaltsvorstand (Amazon, eBay, Google waren da noch nicht geboren oder in den US Kinderschuhen). + + +
In 20 Jahren wird der Anteil des E-Commerce im Handel vorsichtig geschätzt 20 Prozent betragen (Handel hat lange geschlafen). + + + Computer ohne Internet sind eine geniale Kreuzung zwischen Rechenschieber und Karteikasten. Wenn aber durch das Internet jeder Schreibtisch in jedem Hotel zu jeder Zeit an jedem Fleck der Welt ein vollwertiger Arbeitsplatz in jedem Markt der Welt ist, muss das die Immobilienwirtschaft und Standortaspekte verändern.
Fazit: Auch wenn wenig geschah, wir bleiben dabei. Es ist logisch. Corona wird den nächsten Schub geben.
(WERNER ROHMERT)
