Knapp vier Millionen Kleinvermieter vermieteten in Deutschland rund 15 Millionen Wohnungen. Ob als Kapitalanlage, Aufbesserung des monatlichen Einkommens oder zur Finanzierung eines Eigenheim-Bauprojekts – wer geplant oder plötzlich zum Vermieter wird, muss einige Dinge beachten, denn das Mietrecht ist umfangreich. Die ARAG Experten verraten, auf was es ankommt.
Mietvertrag
Eindeutige Absprachen und Regelungen im Mietvertrag helfen beiden Seiten, Konflikte zu vermeiden. Zudem raten die ARAG Experten, den verwendeten Mietvertrag regelmäßig auf seine Aktualität zu überprüfen, denn Änderungen im Mietrecht sind keine Seltenheit. Veraltete Klauseln, selbst vorgenommene Änderungen oder Ergänzungen könnten im schlimmsten Fall vor Gericht problematisch werden.
Miete
Die Höhe der Miete sollte sich auch bei Neuvermietungen an der örtlich geltenden Vergleichsmiete orientieren. Wie hoch diese ist, bestimmt ein Mietspiegel, den jede Gemeinde in der Regel selbst fertigt und online zur Verfügung stellt. In Gebieten, wo es nur wenig Wohnraum gibt, darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Kaution
Falls es eine Kaution gibt, darf sie im Mietvertrag nicht fehlen. Sonst haben Vermieter keinen Anspruch darauf. So sollte nicht nur die Höhe der Kaution fixiert werden, sondern auch die Modalitäten der Zahlung und Rückzahlung. Die Vorgaben dazu sind im Bürgerlichen Gesetzbuch eindeutig geregelt.
Unwirksam sind beispielsweise Klauseln, mit denen eine Kaution vereinbart wird, die drei Monatskaltmieten übersteigt oder die das Recht des Mieters, eine Kaution in drei Monatsraten zu zahlen, ausschließt. Auch Klauseln, die die Verzinsungspflicht des Vermieters aufheben oder ihm das Recht einräumen, die Mietkaution nach Ende des Mietverhältnisses zu einem beliebigen Zeitpunkt zurückzuzahlen, sind nicht wirksam.
Nebenkosten
Ähnlich verhält es sich mit den Nebenkosten: Werden sie im Mietvertrag nicht erwähnt, dürfen Vermieter auch keine Nebenkosten berechnen. Die Nebenkosten – auch Betriebskosten genannt – werden in warme und kalte Nebenkosten unterteilt. Zu den warmen Nebenkosten gehören z. B. Heizung, Warmwasser sowie die damit verbundenen Kosten etwa für Wartung, Reinigung oder Messungen. Kalte Nebenkosten sind etwa Grundsteuer, Wasserversorgung und Straßenreinigung bis hin zu Kosten für einen Hausmeister.
Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt, etwa nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben die Vertragsparteien im Vertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Betriebskosten, die verbrauchsabhängig sind, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Für Verwaltungs- und Reparaturkosten hingegen kommt grundsätzlich der Vermieter auf.
Übergabe der Wohnung
Der Tag des Mietbeginns, der im Mietvertrag fixiert wurde, ist die Stunde Null für beide Seiten. Ab diesem Zeitpunkt muss die Wohnung im vereinbarten Umfang zur Verfügung stehen, die Schlüssel übergeben werden und der Mieter hat ab sofort das alleinige Hausrecht in der Wohnung.
Kündigung des Mietvertrags
Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, ist die Sache klar: Nach Ablauf der Frist zieht der Mieter aus. Eine Kündigung ist dafür nicht nötig. Ist das Mietverhältnis aber unbefristet, sieht das Mietrecht hohe formale Hürden vor, um Mieter zu schützen.
Nach Auskunft der ARAG Experten muss die Kündigung immer schriftlich und mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen und gesetzlich festgelegte Gründe, wie z. B. eine Vertragsverletzung oder Eigenbedarf haben. Eine Kündigung per Mail oder Fax ist unwirksam. Die Kündigungsfrist variiert je nach Dauer des Mietverhältnisses. Bei einer Mietdauer von unter fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer verlängert sie sich um jeweils drei Monate.
Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, muss er diesen gut begründen. Anders kann es aussehen, wenn Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen, etwa in einer Einliegerwohnung. Dann ist eine Kündigung auch ohne Grund möglich. Die ARAG Experten weisen aber darauf hin, dass sich in diesem Fall die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert.
Vermietung kostet Zeit
Wer unter die Kleinvermieter geht, sollte wissen, dass man manchmal nicht nur gute Nerven benötigt, sondern auch etwas Zeit mitbringen sollte. Zwischen ein und fünf Wochenstunden kommen beim Großteil (83 Prozent) privater Vermieter laut einer Studie von Immobilienscout24 zusammen, bei manchen (16 Prozent) sind es sogar zwischen 16 und 40 Stunden wöchentlich.
Wie Vermieter sich absichern können
Das Vermieten von Wohnungen bietet erfahrungsgemäß ein hohes Konfliktpotenzial mit Mietern. Daher empfehlen die ARAG Experten den Abschluss eines speziellen Vermieter-Rechtsschutzes , der die Kosten bei einem Rechtsstreit deckt und gegen Mietausfall absichert.
(ARAG Experten)
