Während die DZ Hyp die Robustheit des Segments Wohnen hervorhebt und hierbei die gestiegene Bedeutung der eigenen vier Wände als Grund der steigenden Nachfrage nach modernem Wohnraum anführt, geht ein neues Gutachten des IW Köln vor allem auf die stark gesunkenen Hypothekenzinsen ein, welche die Preissteigerungen auf dem Wohnimmobilienmarkt mehr als ausgeglichen, sogar „über- kompensiert“ hätten. Dies sei der Grund, dass die Amortisationszeit in vielen deutschen Großstädten zurückgegangen, Wohneigentum also erschwinglicher geworden sei. Damit mehr Haushalte die Chance erhalten, an dieser Entwicklung zu partizipieren und Vermögen zur Altersvorsorge zu schaffen, skizziert der Verfasser des Gutachtens, Professor Michael Voigtländer, unterschiedliche Instrumentarien, die den Zugang zu Wohneigentum für breite Bevölkerungsschichten in Zukunft deutlich erleichtern könnten.
REFORMEN KÖNNTEN WOHNERWERB IN ZUKUNFT BEGÜNSTIGEN
So konstatiert das IW Köln eine in Deutschland stagnierende Wohneigentumsquote. Diese liege seit 2010 bei nur etwa 45 Prozent. Der Mangel an Kapital sei für potenzielle Käufer die Ursache für Zurückhaltung beim Kauf. Die Erwerbskosten – Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt – machen beim Immo- bilienerwerb einen Anteil von 4,6 bis acht Prozent des Kaufpreises aus. Dazu kommen noch Maklergebüh- ren, die je nach Bundesland zwischen 3,57 und 7,4 Prozent schwanken. Die Banken erwarten Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Vor diesem Hintergrund fehlten vor allem jungen Familien die Mittel für den Immobilienerwerb. Um hier gegenzusteuern, schlägt Voigtländer beispiels- weise die Reform der Grunderwerbsteuer vor, die mithilfe von Freibeträgen vor allem Ersterwerber von Eigentum bevorteilen könne, zugleich aber die für die Kommunen wichtige Einnahmequelle sicherstelle. Entsprechende Richtlinien könnten dem Markt noch einmal viel Rückenwind verleihen – und die Wohneigentumsquote deutlich steigern.
INVESTOREN SCHÄTZEN STABILITÄT UND CASHFLOWS
Der institutionelle Bereich investiert wegen der fehlenden Anlagealternativen im Niedrigzinsumfeld längst auf dem Wohnimmobilienmarkt. Dieser eröffnet Großinvestoren mit Immobilien-Neubauentwicklungen stabile, planbare Cashflows. Zwar steigen die Preise nicht mehr so rasant wie in den Jahren zuvor. Dennoch zeigt die Wachstumskurve in Deutschlands Metropolregionen weiterhin nach oben. Vor allem in den noch preisgünstigeren Speckgürteln steigt die Nachfrage nach geräumigeren, zeitgemäß geschnittenen Woh- nungen, die Homeoffice, Homeschooling und Privatsphäre bequem unter ein Dach bringen. Dazu Alexander Schlichting, Vorstandsvorsitzender PROJECT Beteiligungen AG: „Das von der Bundesregierung 2018 ausgegebene Ziel, 1,5 Millionen Wohnungen fertigzustellen, konnte bislang nicht erreicht werden. Um den Wohnungsmarkt zu entlasten, braucht es mehr Anreize, sowohl für die Käufer, also auch für die Entwickler, damit diese auf Basis der geforderten Umweltstandards kostengünstigen Wohnraum erstellen können.“
KNAPPES ANGEBOT IN DEN TOPSTÄDTEN, NACHFRAGEÜBERHANG WIRD ERST LANGSAM ABGEBAUT
IW Köln-Experte Voigtländer zufolge sei vor allem in den Großstädten zu wenig gebaut worden, der so entstandene Nachfrageüberhang werde erst in den kommenden Jahren abgebaut. So habe das knappe Angebot in den Top-Städten eine stabilisierende Wirkung auf den Wohnungsmarkt. Bestimmte Trends wie die Aufwertung des stadtnahen, gut angebundenen Umlands verfestigen sich zudem zusehends.
Die Menschen suchen nach größeren, bezahlbaren Wohnungen und nehmen längere Fahrzeiten in Kauf, wenn mehr Tage im Home-office in Zukunft die Regel sind. Das zeigt auch die Analyse des vierten Quartals 2020 von PROJECT Research. Ihr zufolge weist beispielsweise das Frankfurter Umland insgesamt höhere Preissteigerungen auf als die Kernstadt.
„Das Grundbedürfnis ‚Wohnen‘ ist krisen- und pandemieunabhängig vorhanden. Die Nachfrage nach gut geschnittenen, modernen und bezahlbaren Wohnungen bleibt deshalb aller Voraussicht nach auch in Zukunft eine tragende Säule des deutschen Immobilienmarkts“, so Dr. Matthias Schindler, Vorstand Projektentwicklung der PROJECT Real Estate AG.
Weitere Informationen unter: www.project-research.de
