Zum 01.01.2022 trat die Novellierung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in Kraft. Die im Juli 2021 beschlossene Gesetzesnovelle soll sicherstellen, dass die gesamte Immobilienbewertung nach bundesweit einheitlichen Grundsätzen erfolgt. „Auch wenn die Neuerungen nicht so umfassend sind, wie manch einer befürchtet hat, steckt wie so oft der Teufel im Detail. Und so können sich gerade in der Übergangsphase etliche Fehler einschleichen. Softwarelösungen, die die Gesetzesänderung integrieren, können den Übergang daher merklich erleichtern“, sagt Andreas Habath, Projekt- und Vertriebsleiter FIO.
Die neue ImmoWertV 2021 vereint die bis dato geltenden Verordnungen ImmoWertV 2010, Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), Sachwertrichtlinie (SW-RL), Vergleichswertrichtlinie (VG-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL) sowie Teile der Wertermittlungsrichtlinie 2006 in einem Gesetz. Auf weitere Hinweise bei der Immobilienbewertung, die jedoch keinen Regelungscharakter besitzen, werden mit Jahreswechsel die ImmoWertA angewandt. Diese soll voraussichtlich Mitte des Jahres beschlossen werden.
Andreas Habath erklärt weiter: „Bis auf die Zusammenlegung der sechs geltenden Verordnungen treten wenig grundlegende Änderungen auf. Vor allem in Sachen Berechnungsmethodik halten sich die Neuerungen in Grenzen. Trotzdem sollten die Änderungen, die es gegeben hat, nicht unterschätzt werden. So wurden vor allem Anpassungen bei der Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden festgelegt. Galt diese bei Ein- oder Zweifamilienhäusern sowie Doppel- oder Reihenhäusern vorher abhängig von der jeweiligen Standardstufe für 60 bis 80 Jahre, wurde in der Novellierung ein Fix-Wert von 80 Jahren festgelegt. Gleicher gilt auch für Mehrfamilienhäuser. Hier gilt besondere Vorsicht, da diese Umstellung direkt in die Modellkonformität eingreift und daher erhöhtes Fehlerpotenzial bietet. Bevor der Immobilienbewerter hiervon Gebrauch macht, sollte unbedingt abgewartet werden, bis die Gutachterausschüsse ebenfalls auf das neue Modell umgestellt haben.“
Weitere Neuerungen des Gesetzes umfassen unter anderem die geänderte Anwendung der Alterswertminderung und die Wiedereinführung des Regionalfaktors mit besonderem Grund. Wurden bei erstgenannter die lineare Wertminderung bisher nur im Regelfall angewandt, muss sie ab kommendem Jahr immer genutzt werden. Des Weiteren wird anstelle des prozentualen Abschlags nunmehr ein Alterswertminderungsfaktor bei der Berechnung angesetzt. Auch die Spannen des Modernisierungsgrads, welche sich auf die Bewertung der Restnutzungsdauer auswirken, wurden mit der Novelle angepasst.
„Um den Übergang für unsere Kunden so reibungslos wie möglich zu gestalten, haben wir unsere Software auf die Gesetzesneuerung hin angepasst. Mit dem neuen Berechnungsmodus „ImmoWertV“ ermöglicht FIO seinen Nutzern, die neuen Bewertungsrichtlinien unkompliziert umzusetzen. Sollten dennoch Fragen zu den Neuerungen bestehen, können diese dank direkter Verlinkungen zu den jeweiligen Paragrafen bequem beantwortet werden. Um die Arbeit unserer Kunden noch weiter zu erleichtern, haben wir daher solide und vollumfängliche Marktpreiseinschätzung gemäß den neuen Regelungen zusatzkostenfrei in die Software integriert“, sagt Andreas Habath.
Die Normalherstellungskosten (NHK) werden in der Novelle nicht angepasst und beziehen sich weiterhin auf das Basisjahr 2010. Der Bundesrat fordert eine solche Anpassung bis 2024.
(FIO)
