Zu Beginn der Pandemie 2020 war das Angebot an Büroimmobilien knapp: Größere zusammenhängende Büroflächen waren rar und Leerstände wurden saniert deutlich teurer schnell wieder vermietet. Mit den coronabedingten Lockdowns im Frühjahr 2020 verwaisten jedoch zahlreiche Büros auf einen Schlag. Lange blieb das Bild diffus: Bis wann bleiben die Mitarbeiter im Homeoffice und welche Strategien verfolgen die Unternehmen? Mit dem Impffortschritt kehrten die ersten Mitarbeiter zurück, aber das mobile Arbeiten scheint sich als fester Bestandteil der modernen Geschäftswelt zu etablieren. Was können wir vor dem Hintergrund von den Büroimmobilienmärkten erwarten?
Big Techs haben an Immobilienbestand festgehalten
Die aktuellen Auslastungszahlen deuten an, dass sich trotz und aufgrund zunehmender Flexibilität ein positiver Trend am Büroimmobilienmarkt abzeichnet. Obwohl viele Unternehmen wie beispielweise Amazon oder PWC ihren Mitarbeitern mehr Arbeitsplatz-Freiräume einräumen, sind keine signifikanten Änderungen am Immobilienbestand geplant. Für einige sind flexible Heim- und Büroarbeitsplätze noch ein Experiment. Für andere sind sie inzwischen zu einem Merkmal der Arbeitswoche geworden. Angesichts der hybriden Arbeitsmodelle werden Büroflächen anders aufgeteilt und häufiger gemeinschaftlich genutzt.
Die meisten Unternehmen halten ihre Immobilien, um flexibel zu bleiben. Vermögenswerte und Standortvorteile werden nicht aufgegeben, um auch zukünftig attraktiv für qualifizierte Mitarbeiter zu bleiben. Zu Beginn der Pandemie waren die Technologieunternehmen die vehementesten Befürworter von Homeoffice. In der Realität haben sie jedoch während der Pandemie sehr viele neue Mietverträge abgeschlossen. Sie haben erkannt, dass sie junge Talente anziehen müssen, die hauptsächlich in oder in der Nähe von Großstädten leben wollen. Ein gutes Beispiel ist Google, das im September 2,1 Mrd. US-Dollar für ein Bürogebäude in Manhattan ausgab, einer der höchsten Preise, die in den USA für ein Büro bezahlt wurden. Die Transaktion fällt in eine prekäre Zeit für den Büroimmobilienmarkt von New York City, den größten des Landes, da die rasche Verbreitung der Telearbeit und der Abbau von Büroflächen die größte Bedrohung für die Branche seit Jahrzehnten darstellen. Während in Manhattan ein Überangebot an zu vermietenden Büroflächen besteht und während der Pandemie ein Rekord-Leerstand verzeichnet wurde, haben die vier Unternehmen, die die so genannte Big-Tech-Branche bilden – Amazon, Apple, Google und Facebook – eine optimistische Position für die Zukunft von New York eingenommen.
Trend zu Leerstand scheint sich zu verlangsamen
Wir haben den Skagen m2-Anteil von Büroimmobilien in den Corona-Monaten in den USA, in UK und Japan aufgestockt. Treiber sind die Bewertung in Verbindung mit der erwarteten Erholung. Die Menschen werden irgendwann wieder häufiger, aber flexibler als früher ins Büro gehen. In den USA beispielsweise sind die Büromultiplikatoren seit Jahresende 2019 um 5 % gesunken, während die Multiplikatoren für US-Immobilien (REITS) insgesamt um 29 % gestiegen sind. In den aktuellen Bewertungsniveaus spiegelt sich eine erhebliche Skepsis wider, was die Wahrscheinlichkeit und das Tempo der Rückkehr in Büroimmobilien betrifft. Die damit verbundenen Preischancen haben wir für Zukäufe an der Ost- und Westküste (Paramount Group, Hudon Pacific Properties) genutzt. New York verzeichnet derzeit das rasantestes Renditewachstum unter den US-Städten, wenn auch von einem niedrigen Niveau aus.
In Japan besitzt SKAGEN m2 ein reines Bürounternehmen, ist aber hauptsächlich über Konglomerate in Büroflächen investiert. Der Trend steigender Leerstände, wie nach dem Ausbruch der Pandemie zu beobachten war, scheint sich zu verlangsamen und Anfang des neuen Jahres in eine positive Richtung zu drehen. In Großbritannien bestätigen die neuen Zahlen der Great Portland Holding die positive Einschätzung zur Erholung des Londoner Prime-Office-Marktes und der relativen Outperformance von Immobilienunternehmen mit einer soliden Entwicklungsbilanz und der Nachhaltigkeitsfähigkeit der Büros durch Sanierung. Auch in London hat Google im Januar 2022 eine Büroimmobilie für rd. Eine Mrd. US-Dollar erworben.
Die Erholung nach dem letzten Sommer in Stockholm, Paris und Madrid ist zwar ermutigend. Aber trotz der gut angelaufenen Impfprogramme haben wir noch keine „neuen Höchststände” erreicht, was rätselhaft ist. In Deutschland ist die stärkste Rückkehr ins Büro seit Beginn der Pandemie zu verzeichnen. Aber die Erholung scheint sich insgesamt abzuflachen. Wir glauben, dass es einige Zeit dauern wird, bis wir ein besseres Niveau erreichen. Unsichere Zeiten sind für langfristige Entscheidungen wie Mietverträge nicht förderlich. Wir sind allerdings überzeugt davon, dass der Markt überschießt und die Kraft der physischen Zusammenarbeit und die Notwendigkeit einer starken Unternehmenskultur unterschätzt. Die Rückkehr zum Büro geht nur langsam vonstatten, und vielleicht sind die Aktienkurse der büroexponierten Immobilienunternehmen der Beweis dafür. Es scheint jedoch, dass die Anleger sich zurückhalten, wenn es darum geht, die bisher beobachtete Erholung des Sektors zu honorieren.
Ein weiterer langsam sichtbarer Trend ist, dass die Stadtzentren, die zu Beginn der Pandemie bekanntlich ruhig waren, wieder mehr Lebenszeichen von sich geben, vor allem die zentralen Geschäftsviertel (Central Business Districts, CBDs). Die Vorhersagen, dass die CBDs dem Untergang geweiht sein werden, haben sich als weit gefehlt erwiesen. Es ist eine neue Energie zu spüren, vor allem in den CBDs der großen Gateway-Städte, und dort, wo es solide Annehmlichkeiten und eine gute Erreichbarkeit gibt. Urbanes Wohnen ist wieder in Mode, während sich Technologieunternehmen, Anwaltskanzleien und E-Commerce-Firmen in den CBDs ansiedeln. Bis zu einer vollständigen Erholung ist es natürlich noch ein weiter Weg, aber Investoren und Unternehmen folgen, und das Jahr 2021 stand ganz im Zeichen des Vertrauens in die Kernbereiche. Die Mieten für hochwertige Büroflächen haben sich im Allgemeinen besser gehalten als in dezentralen Gebieten.
Umweltprämie – „brauner Abschlag“
Trotz ermutigender Signale ist eine verantwortungsvolle Auswahl nach Qualitätskriterien weiterhin von entscheidender Bedeutung. In der Corona-Gleichung gibt es noch einige Unbekannte wie die Auswirkungen auf den Flächenumsatz und das Wachstumspotenzial der Mieten. Bei der Beurteilung der Attraktivität stehen neben dem Standort und den Mietern zwei weitere Kriterien im Vordergrund: Wie flexibel und wie nachhaltig sind die Büroimmobilien konzipiert?
Wir bevorzugen Qualitätsobjekte in Top-Lagen und mit hohen ESG-Ratings. Obwohl die Spitzenmieten in den meisten europäischen Bürostädten seit 2019 stagnieren, erwarten wir keinen Rückgang der Mieten. Vielmehr gehen wir davon aus, dass immer mehr Mieter bereit sind, eine „Umweltprämie“ für die besten und nachhaltigsten Immobilien zu zahlen – einer der derzeit stärksten Trends im Bürobereich. Sekundäre, ältere und weniger „grüne“ Immobilien hingegen werden wahrscheinlich einen „braunen Abschlag“ hinnehmen müssen und auch nicht den neuen Nachhaltigkeitsvorschriften entsprechen – ein großes Risiko für einen Investor. Dies muss bei der Risikobewertung zunehmend berücksichtigt werden, da die grüne Prämie wahrscheinlich viel niedriger ist als der braune Abschlag. Viele passive Investoren, die braune Gebäude besitzen, werden ihre Anlagen verkaufen, da sie nicht gewillt oder nicht in der Lage sind, den grünen Wandel aufgrund von Finanzierung, Know-how und Ausführung selbst zu bewältigen. Dies wird eine große Chance für Unternehmen sein, die Projekte als integrierten Teil ihres Geschäfts entwickeln und übernehmen oder Joint Ventures mit den passiven Eigentümern eingehen. Die Uhr tickt und die gesetzlichen Fristen rücken schnell näher.
(SKAGEN Funds)
