Das Inflationsgespenst ist zurück. Für den Dezember meldete Deutschland 5,7 Prozent Inflation. Die USA toppten das mit sieben Prozent. Für beide war das die höchste Rate seit 1982. Natürlich sind das in Deutschland teilweise technische Effekte der Mehrwertsteuer und der Energiepreise. Das ändert aber nichts daran, dass die Inflation im Supermarkt und an der Tankstelle ebenso angekommen ist wie im Bau, der im Dezember mit 14 Prozent die höchsten Baupreissteigerungen von seit 50 Jahren meldete. Zurück in die Zukunft ist die Devise. 1982 war übrigens das Jahr der „Wende“ durch Helmut Kohl. Das besagt schon, dass da volkswirtschaftlich vorher unter sozialdemokratischer Regierung einiges ins Arge gerutscht war. Damals gab es übrigens auch keinen Immobilienboom, sondern Riesenskandale mit der DAL 1982 oder der Helaba in den 70er-Jahren an der Spitze.
Schauen wir also zunächst einmal auf den professionellen Immobilienmarkt 2021, dessen Zahlen gerade vorliegen. Die haben es in sich, wie die Researcher berichten. Investments sprengen Rekorde. Vermietungen erholen sich. Alle Trends bleiben. Immobilien werden immer teurer. Die Baupreise zeigen den stärksten Anstieg seit über 50 Jahren. Das freut den Bau. Es wird weiter gebaut – bei Büros auch mehr als seit 20 Jahren. Und der Blick auf die Bundesbank- Statistik macht deutlich, dass bis 2025 gut die Hälfte aller noch laufenden Anleihen auslaufen. Das sind 1,85 Billionen Euro, die die Kapitalsammelstellen irgendwo hinpacken müssen.
Das sind Rahmenbedingungen, die Freude machen. Über den Wohnungsmietmarkt lesen Sie jeden Tag in der Zeitung von Wohnungsnot. Das ist natürlich Quatsch, sofern man nicht von einem Menschenrecht auf Wohnen in Schwabing zu Dumpingpreisen ausgeht. In manchen Ballungsräumen wird es aber knapp und teuer. Trotzdem schläft kaum jemand unter der Brücke. Und das war in den 70ern auch schon so. Woanders gibt es Leerstände. Der Büromietmarkt hat sich erholt. Die Corona-Panik ist abgelaufen. Homeoffice wird „endemisch“, um im aktuellen Vokabular zu bleiben. Hygiene-Effekte heben sich mit Homeoffice auf. „Not done“- Anmietungen merkt die Statistik nicht. Qualitätsanforderungen ändern sich. Daraus resultierende Leerstände mit riesigen Mietausfällen gibt es aber nicht. Die Bürovermietung erreicht nach überall zweistelligen Steigerungen wieder Langfristwerte und die Mieten steigen leicht. Logistik läuft auch. Sorgen macht ein wenig der Einzelhandel mit Ausnahme der Nahversorgung. Aber das hat Ihnen der Autor schon 1995 beschrieben. Irgendwann muss der Handel lernen.
Bei Investments geht dafür die Post ab. Professionelle Marktteilnehmer investierten mit 115 Milliarden Euro 23 Prozent mehr als im Vorjahr und erstmalig über 100 Milliarden Euro. Das melden die Researcher von BNP Paribas Real Estate, einem der großen deutschen Marktteilnehmer. 51 Milliarden Euro davon gingen in Wohnungsportfolios ab 30 Einheiten. Zwar schlägt der Vonovia/ Deutsche-Wohnen-Deal mit 22 Milliarden Euro zu Buche, aber auch der Rest sprengt Erfahrungsgrenzen. 64 Milliarden Euro gingen in Gewerbeimmobilien – der zweite Platz nach dem Portfolio-Hypejahr 2019. Mit 31 Milliarden wurden davon fast die Hälfte in Büros versenkt. Bei Preisen, die in der Spitze die 35-fache Jahresmiete laut BNP an allen A-Standorten übersteigen und die 40-fache rechnerisch in Berlin schon überschreiten, bedarf es einer optimistischen Grundhaltung, damit der Fünf-Finger-Abakus mitmacht. Excel ist da ausgefeilter und geduldiger und beschäftigt viele Tastatur- Akrobaten. Die Logistik profitiert mit 15 Prozent Anteil von Corona. Der Einzelhandel, der vor einigen Jahren noch zeitweise Büros schlug, stürzte auf 8,7 Milliarden Euro und 14 Prozent und wurde nur von der Nahversorgung gerettet.
Trotz Nullzinsen macht auch der Wohnungsmarkt nachdenklich. Nachdem Wohnungsportfolios mangels Rechenbarkeit seit den 90er-Jahren bei Institutionellen eher auf der Verkaufsliste standen, da Verwaltung, Instandhaltung, Rechtsrisiken, Mieterschutz, Mietausfallmanagement und Sanierungserfordernisse sich als Herkulesaufgaben darstellten, hat die Zinsentwicklung in Verbindung mit der geänderter Wohnungsnachfrage Wohnungsportfolios in den letzten zehn Jahren wieder attraktiv werden lassen. Aus Autorensicht dürfte schon eine kleine Zinswende in Verbindung mit grünen Sanierungsideen und dem Einstieg in die Lernkurve des Wohnungsmanagements manche Rechenmodelle an ihre Grenzen bringen.
Da bleibt ein optimistisch nachdenkliches Fazit. Die Preisentwicklung zeigt Rekorde. Grenzen sind nicht zu sehen. Die Zinspolitik schreibt die Volkswirtschaftslehre neu. Die Branchenmatadore sehen eine Fortsetzung der Trends. Der Anlagebedarf sei einfach viel größer als das Angebot. Die Nachfrageentwicklungen seien überwiegend fundamental unterlegt. Es könne nichts schiefgehen. Die Immobilie habe ihre Resilienz gezeigt. Da kann sich der Autor nur anschließen. Genau das hat er schon im April 2008 gesagt.
WERNER ROHMERT
