Baugeld ist in Deutschland immer noch sehr günstig zu haben. Für Wohnbaudarlehen mit 5- bis 10-jähriger Zinsbindung waren zuletzt im Schnitt weniger als 2 Prozent Zinsen zu zahlen – das ist nochmals ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Jahreswechsel. Bauherren und Immobilienkäufer profitieren dabei indirekt von der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und den im längerfristigen Vergleich sehr niedrigen Anleiherenditen. Doch während die EZB ihren Leitzins auf absehbare Zeit nahe dem Nullpunkt halten dürfte, sind die Renditen für Bundesanleihen zuletzt deutlich gestiegen.
Frühzeitig an die Anschlussfinanzierung denken
Nachdem zehnjährige Bundesanleihen zum Ende des ersten Quartals 2015 noch unter 0,2 Prozent rentierten, stieg die Verzinsung ab Ende April sprunghaft an. Zum Jahresende erwartet die Deutsche Bank für Bundesanleihen gegenwärtig ein Renditeniveau von rund 1 Prozent. Dieser Anstieg könnte sich auch auf die Bauzinsen auswirken. Christoph Zschaetzsch, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank, sagt daher: „Baugeld dürfte zwar in den kommenden Monaten noch günstig bleiben, wenngleich der Tiefpunkt möglicherweise erreicht worden ist.“
Damit rückt für viele Baufinanzierungskunden das Thema Anschlussfinanzierung in den Vordergrund. Auch wenn die Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft, können die Kunden schon jetzt aktiv werden. Möglich wird dies durch ein sogenanntes Forward-Darlehen, wie Christoph Zschaetzsch erklärt: „Das Forward-Darlehen ermöglicht eine Absicherung gegen das Risiko steigender Zinsen. Kunden können bis zu vier Jahre im Voraus eine Anschlussfinanzierung zu festen Konditionen vereinbaren und erlangen dadurch Planungssicherheit. Im Gegenzug zahlen sie einen relativ geringen Zinsaufschlag. Die Höhe des Aufschlags hängt davon ab, wie viel Zeit bis zur Ablösung des alten Darlehens überbrückt werden muss.“
Versicherung gegen Zinsanstieg
Forward-Darlehen sind derzeit aus mehreren Gründen attraktiv. Das aktuelle Zinsniveau ist sehr niedrig, ein weiterer massiver Zinsrückgang erscheint deshalb kaum vorstellbar. Auch die Zuschläge für das Forward-Darlehen – gewissermaßen die Versicherungsprämie gegen steigende Zinsen – sind gesunken. Schon bei einem leichten Zinsanstieg in der Zukunft kann sich der Zuschlag deshalb lohnen. Ohnehin haben Anschlussfinanzierer gute Aussichten auf günstige Konditionen: Sie haben gezeigt, dass sie ihre Kreditraten zuverlässig zahlen können, die Restschuld ist geringer als bei Finanzierungsbeginn, und der Wert der Immobilie ist oft über die Jahre gestiegen.
Für wen kommt ein Forward-Darlehen infrage? Grundsätzlich können Hypothekendarlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten jederzeit gekündigt werden (§ 489 BGB). Die ursprünglich vereinbarte Zinsbindung spielt dabei keine Rolle. „Ein Forward-Darlehen könnte deshalb für alle Kunden interessant sein, deren Darlehen im Jahr 2009 oder früher ausgezahlt wurde“, so Deutsche Bank-Experte Zschaetzsch. Kunden, die volle Planungssicherheit wünschen, können bei der Anschlussfinanzierung auch über ein Volltilger-Darlehen nachdenken: Bei dieser Darlehensform endet die Zinsbindung erst, wenn die Immobilie vollständig abbezahlt ist – es besteht also bis zum Ende der Laufzeit kein Zinsrisiko mehr.
