Nach einem verhaltenen Start in das Jahr 2023 zeichnet sich im März eine Trendwende im Neugeschäft für Wohnungsbau- und Hypothekarkredite an private Haushalte ab. Jüngsten Bundesbank-Daten zufolge stieg das Neukreditvolumen auf 15,3 Mrd. EUR, ein Plus von 27 Prozent gegenüber Februar. Auch beim Baufinanzierungsvermittler Hüttig & Rompf ist es ohne Berücksichtigung saisonaler Effekte im ersten Quartal 2023 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten zu einer gestiegenen Anzahl an Abschlüssen gekommen. „Die Kaufinteressenten scheinen sich somit allmählich auf die neuen Zinsgegebenheiten bei Hypothekendarlehen einzustellen“, wie Benjamin Papo, seit Anfang April neuer Vorstandsvorsitzender der Hüttig & Rompf AG, sagt.
Zuletzt leichter Rückgang bei den monatlichen Belastungen
Gleichzeitig haben sich die Gestehungskosten der finanzierten Objekte um rund 15 Prozent reduziert – und zwar unabhängig vom Käufertyp. Bei Selbstnutzern lagen diese in den ersten drei Monaten des Jahres im Mittel bei einer halben Million Euro, bei Kapitalanlegern waren es mit durchschnittlich 321.000 Euro gut ein Drittel weniger. Dennoch haben sich die monatlichen Belastungen bei neu abgeschlossenen Hypothekendarlehen im Jahresvergleich um 18,5 Prozent (Selbstnutzer) auf zuletzt 1.841 Euro bzw. um 13,5 Prozent (Kapitalanleger) auf 1.199 deutlich erhöht, bei sinkenden Tilgungsraten. Gerade für viele Bau- und Kaufinteressenten, die ihre Immobilie selbst bewohnen wollen, ist die Belastungsgrenze damit erreicht oder sogar überschritten. Positiv ist in diesem Zusammenhang allerdings zu vermerken, dass die monatlichen Belastungen bei Neuabschlüssen in den vergangenen drei Monaten leicht zurückgegangen sind.
Höhere Eigenkapitalanforderungen
Insgesamt muss heute deutlich genauer kalkuliert werden als noch vor zwölf oder fünfzehn Monaten. Der Beratungsbedarf potenzieller Immobilienkäufer und Bauinteressenten hat sich entsprechend erhöht. Auf die Fachkompetenz, die Erfahrung und die starke Vernetzung der beauftragten Finanzierungsvermittler sollten Kaufwillige deshalb noch stärker als ohnehin schon achten.
Beispielsweise sind die Eigenkapitalanforderungen vieler Banken deutlich angestiegen. Wurden im ersten Quartal 2022 im Schnitt noch 22,6 Prozent der Gestehungskosten aus eigenen Mitteln beigesteuert, waren es im ersten Quartal des laufenden Jahres 28,5 Prozent. Bei Selbstnutzern allein ist der Eigenkapitalanteil um 6,5 Prozentpunkte angestiegen. Bezogen auf Gestehungskosten von 500.000 Euro bringen sie heute somit 32.500 Euro mehr an Eigenmitteln zur Kaufpreisfinanzierung ihres neuen Zuhauses mit.
Geringere Tilgungssätze und kürzere Kreditlaufzeiten
Bei den Kreditkonditionen wird aktuell auf die Nachkommastellen geachtet. Haben sich im ersten Quartal 2022 noch 60 Prozent der Eigennutzer für eine Zinsfestschreibung von mindestens 15 Jahren entschieden, waren es zwölf Monate später nur noch 43 Prozent. Der Anteil der Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung hat von 31 Prozent auf fast 46 Prozent entsprechend zugenommen – und dass, obwohl sich beim Effektivzins auf diese Weise derzeit gerade einmal 0,2 Prozentpunkte einsparen lassen. Etwa doppelt so stark fällt bei der monatlichen Belastung die Verringerung des durchschnittlichen Tilgungssatzes ins Gewicht. Lag dieser laut Marktdaten von Hüttig & Rompf in den Anfang 2022 bei Selbstnutzern noch bei 2,58 Prozent und bei Kapitalanlegern bei 2,84 Prozent, ist er im gerade abgelaufenen Quartal auf 2,16 Prozent bzw. 1,98 Prozent abgesunken. Entsprechend länger muss getilgt werden. So führt die Reduzierung des Tilgungssatzes von 2,58 Prozent auf 2,16 Prozent bei einem Zinssatz von 3,8 Prozent ceteris paribus zu einer Verlängerung der rechnerischen Tilgungsdauer um fast drei Jahre (von 23 Jahren und elf Monaten auf 26 Jahre und zehn Monate). Je geringer der regelmäßige Tilgungssatz, desto stärker sollten deshalb Sondertilgungsmöglichkeiten wahrgenommen werden, sofern es die finanzielle Situation zulässt.
Staatliche Impulse dringend erforderlich
Was fehlt, um trotz des stark erhöhten Zinsniveaus die Möglichkeit zum Kauf privaten Wohneigentums für breitere Käuferschichten wieder herzustellen, sind staatliche Impulse. Die KfW-Niedrigzinskredite von bis zu 150.000 Euro, die seit Anfang März aus dem recht begrenzten Topf von 750 Millionen Euro für den klimafreundlichen Neubau beantragt werden können, sind dabei sicherlich nur ein erster Schritt. Für erforderlich hält Papo vielmehr ein breites Maßnahmenpaket, das neben der Wiedereinführung einer Eigenheimzulage (wie 1995 bis 2005) unter anderem die Gleichstellung von Selbstnutzern mit Vermietern beinhaltet: „So sollten Hypothekenzinsen für Wohneigentum als Rentenbaustein grundsätzlich von der Steuer absetzbar sein. Zudem muss die Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Kauf einer Wohnimmobilie entfallen und Arbeitgeberdarlehen sollten als Eigenkapitalersatz für Mitarbeiter mit kleineren und mittleren Einkommen gefördert werden, um nur einige sinnvolle Maßnahmen zur Wohneigentumsförderung zu nennen.“
Ausblick – Kaufpreise
Benjamin Papo: „Gerade bei Selbstnutzern sind die durchschnittlichen Gestehungskosten im abgelaufenen Quartal recht deutlich zurückgegangen (-6,1 Prozent). Zum Teil mag dies auf reduzierte Ansprüche bzw. Möglichkeiten der Käufer zurückzuführen sein, es spiegelt aber auch die sukzessiv fallenden Preise am Wohnimmobilienmarkt wider. So steigt mit zunehmender Vermarktungsdauer die Bereitschaft potenzielle Immobilienverkäufer, ihre Preisvorstellungen den neuen Gegebenheiten (Zinsexplosion sowie gestiegene Energie- und Sanierungskosten) anzupassen. Diese Entwicklung dürfte sich in den kommenden Monaten fortsetzen. Kaufinteressenten sollte für gute Gelegenheiten gewappnet sein.“
Ausblick – Zinsentwicklung
Benjamin Papo: „Aktuell dürften die Währungshüter der EZB nach der gestrigen Zinserhöhung nun zunächst einmal genau die weitere Inflationsentwicklung beobachten. Je hartnäckiger sich die weiterhin hohe Inflation hält, desto weiter dürfte die EZB jedoch gezwungen sein, weiter an der Zinsschraube zu drehen – und das Niveau gegebenenfalls länger zu halten als von vielen erwartet.“
(Hüttig & Rompf AG)
