Mit seinem neuesten Revitalisierungsprojekt in der Münchner Leopoldstraße – ein Objekt von Quest Investment Partners – transformiert das Planungs- und Beratungsunternehmen CSMM erneut ein sanierungsbedürftiges und nicht mehr zeitgemäßes Gebäude aus den 1980er-Jahren in zeitgemäße Architektur. Fast 20 Jahre war hier das bekannte Café Extrablatt, legendärer Treffpunkt der Münchner Schickeria, ansässig.
„Es geht um einen weitsichtigen Umgang mit unseren Bestandsgebäuden“, erläutert Reiner Nowak, geschäftsführender Gesellschafter von CSMM. „Als Architekt:innen sehen wir einen wichtigen gesellschaftlichen Auftrag darin, das Potenzial bestehender Bausubstanz auszuschöpfen, durch ein zukunftsfähiges Gebäudekonzept weiterzuentwickeln und gesellschaftlichen Mehrwert zu schaffen – für die Nutzer:innen, die Anrainer:innen und für die Stadt.“ Das seit 20 Jahren für seine visionäre Büroarchitektur und Arbeitsweltkonzepte international bekannte Unternehmen strebt mit der Sanierung eine LEED-Zertifizierung Core and Shell in Gold an.
Inmitten großmaßstäblicher Baudenkmäler wie der Ludwig-Maximilians-Universität und der Akadamie der Bildenden Künste nimmt das Gebäude auf einem Eckgrundstück an der Leopoldstraße eine verbindende Rolle zur eher kleinteiligen Gebäudestruktur der Georgenstraße und dem sich dort anschließenden Straßenzyklus ein. Es vereint eine repräsentative Lage mit einem großen Potenzial an vielfältigen Nutzungsoptionen für Gastronomie und Gewerbe. Als wesentliche Ziele der Revitalisierung des 6-geschossigen Gebäudes von 1982 strebten CSMM und der Projektentwickler Quest Investment Partners deshalb vergrößerte und neustrukturierte Büroflächen, Freibereiche in den obersten Ebenen sowie eine gestalterisch und energetisch hochwertige Gebäudehülle an, die den Standort qualitativ deutlich aufwertet. Die neue Außengestaltung sowie die Höhen der gestaffelten Baukörper vermitteln zur heterogenen, in unmittelbarer Nachbarschaft anknüpfenden Wohnarchitektur.
Re:build the future: Statt Abriss Gebäudepotenziale weiterentwickeln
Mit einer zwingend sanierungsbedürftigen Fassade und den für eine moderne Büronutzung ungeeigneten Grundrissen in den Obergeschossen erkannte CSMM gemeinsam mit Quest Investment Partners das Potenzial des rund 40 Jahre alten Bestandes und entwickelte ein zukunftsfähiges Gebäudekonzept, das mit gezielten Veränderungen sowohl für die Nutzer:innen und Anrainer:innen als auch für die Stadt einen klaren Mehrwert bietet.
„Der Entwurf von CSMM beweist, wie sich Gebäude mit einem innovativen, nachhaltigen Sanierungskonzept in ihrer äußeren Gestaltung wie auch ihrer inneren Struktur neu definieren und zukunftsfähig weiterentwickeln können“, erläutert Jan Rouven Künzel, geschäftsführender Gesellschafter von Quest Investment Partners.
Die visionäre Strategie des Planungs- und Beratungsunternehmens CSMM knüpft an das Motto „Re:build the future“ an, das die Architekturgestalter:innen anlässlich ihres 20-jährigen Firmenjubiläums zum Leitmotiv erklärt haben. Ziel ist es, Potenziale aufzuzeigen, die in der Baubranche aktuell ungenutzt bleiben. Reiner Nowak, geschäftsführender Gesellschafter von CSMM, beschreibt, wie der Entwurf die Diskussionen um das Bauen im Bestand anfacht: „Unsere Arbeit an Bestandsgebäuden verdeutlicht die vielen kritischen Fragestellungen, allen voran das Übermaß an Richtlinien und Normen, die unsere Arbeit langwierig machen und erschweren. In einer Zeit, in der wir gestalterisch gefordert sein sollten, dringend nötige kreative Weiterentwicklungen der Bausubstanz für vielfältige Nutzer:innen zu erarbeiten, werden Barrieren für alle unübersehbar.“
CSMM gehört zu den Erstunterzeichnenden des sogenannten „Abrissmoratoriums“, einem offenen Brief an Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD), in dem 170 Stakeholder aus der Bau- und Immobilienbranche im Herbst 2022 den temporären Abriss-Stopp von Bestandsbauten fordern. „Es ist enorm wichtig, dass eine verpflichtende Prüfung von Abrissvorhaben unter ökologischen, ökonomischen und sozialen Gesichtspunkten als Kriterium in die innerhalb der EU-Taxonomieverordnung definierten ESG-Richtlinien aufgenommen wird“, erläutert Nowak das Ziel des Vorstoßes. „Unsere Zusammenarbeit mit Quest Investment Partners beweist einmal mehr, wie konstruktiv es ist, innerhalb der nachhaltigen Entwicklung von Gebäuden eine „Möglichkeitsarchitektur“ zu realisieren, die ökologisch nachhaltig, wirtschaftlich realisierbar und auch für zukünftige Generationen entwicklungsoffen geplant ist“, beschreibt Reiner Nowak die Kooperationsergebnisse.
Transformation: Den Bestand intelligent ausrüsten
„Die Bausubstanz zu bewahren und potenziellen Mieter:innen Flächen mit maximalem Potenzial für moderne Arbeitswelten anzubieten, ist maßgeblicher Antrieb unseres Konzepts“, beschreibt Jan Rouven Künzel, geschäftsführender Gesellschafter von Quest Investment Partners. Mit der Gastronomie im Erdgeschoss und den Büros in den Obergeschossen bleibt die bisherige Nutzungsart des Gebäudes zwar erhalten. Allerdings erfahren die Büros eine grundlegende Überarbeitung und werden zu einem Begegnungs- und Rückzugsort, an dem Mitarbeitende ihr Potenzial umfänglich entfalten können. „Um klimagerecht zu planen und weiteres Flächenwachstum zu verhindern, müssen wir unsere vorhandenen Flächen intelligent ausrüsten. Ziel unserer Projekte ist grundsätzlich bedarfsgerecht zu wirtschaften und einen sozialverträglichen gesellschaftlichen Mehrwert zu entwickeln“, erläutert Reiner Nowak das Konzept des Sanierungsprojektes. Als Konsequenz dieser Zielsetzung generiert CSMM auf Basis seines Konzepts 700 Quadratmeter zusätzliche Fläche für das Gesamtgebäude.
Drei zentrale Baumaßnahmen charakterisieren die Transformation der Bausubstanz durch CSMM
Die Fassade wird rückgebaut und die Deckenränder in allen Geschossen zwischen 0,50 bis 1,00 m nach außen erweitert. Auf diese Weise entstehen moderne Bürogrundrisse mit einer optimal nutzbaren Tiefe der Räume und zu Kommunikationszonen aufgeweiteten Flure
Die tragende Struktur wird ins Gebäudeinnere verlegt, der innere Kern erhalten und um eine neue thermische Gebäudehülle ergänzt. Deren Energieeffizienzwerte unterschreiten den KfW 55-Standard teils deutlich. Die nachhaltig gestaltete Fassade setzt positive Impulse im Stadtbild.
Das Mansarddach wird umgebaut, sodass eine vollwertige Büroetage und ein Technikgeschoss als oberer Abschluss des Gebäudes gewonnen wird. In diesen beiden Geschossen staffelt sich die Gebäudekubatur und schafft Raum für Terrassen als erweiterte Aufenthaltsbereiche.
Stärkung des Standortcharakters durch eine moderne vermittelnde Architektursprache
Eine gänzlich aufwertende Architektursprache vermittelt die neue Fassadengestaltung im Vergleich zur Schwere der massiven horizontalen Bänder des Bestands. Sie weicht einer vorgehängten Konstruktion aus vertikalen und horizontalen Lisenen, deren fein strukturierte und leicht grüngetönte Fassadenbeton-Elemente eine zeitgemäße, wertige und solide Ausstrahlung haben. Betont durch ein Vordach öffnet sich die Fassade im Erdgeschoss mit dem Restaurant zwischen Leopold- und Georgenstraße.
Für Anrainer:innen und Passant:innen schafft diese Transformation des Bestandsgebäudes ein neues Erlebnis: Die moderne Architektur verleiht der Leopoldstraße als Flaniermeile eine feinsinnige Modernität. Auch die Begrünung leistet einen wertvollen Beitrag. Die Pappeln im Osten des Gebäudes bleiben nach dem neuen Planungskonzept von CSMM vollständig erhalten. Sie spenden dem zukünftig vergrößerten Freibereich der Gastronomie nicht nur ausreichend Schatten, sie halten auch die Luft an der vielbefahrenen Leopoldstraße rein und regulieren hohe Temperaturen im Sommer. Mindestens 26 Fahrrad-Stellplätze stehen den Mitarbeitenden der Büros und den Gästen des Restaurants zur Verfügung.
