Ob Sommer- oder Winterurlaub: Viele Deutsche verbringen Jahr für Jahr ihre Ferienwochen in Österreich. Und Österreich ist – nach der Schweiz – das beliebteste Auswanderungsland der Bundesbürger. Aber auch institutionelle Investoren wie Vorsorgekassen und Versicherungen blicken auf der Suche nach sicheren und qualitätvollen Immobilieninvestments immer häufiger auf das südöstliche Nachbarland.
Der besondere Charme ergibt sich dabei aus der geographischen Nähe zu Deutschland mit vielen Gemeinsamkeiten – nicht zuletzt der Sprache –, bei gleichzeitigen deutlichen Unterschieden, was den Wohnungsmarkt betrifft. Stichwort: Umfassender Inflationsschutz durch Indexierung! Wie also wohnt Österreich? Was macht den Mietmarkt in Deutschlands Nachbarland für Investoren so attraktiv – und welche besondere Rolle nimmt dabei Wien ein?
Starkes Bevölkerungswachstum und immer mehr Ein-Personen-Haushalte
Aktuell leben etwa 9,1 Millionen Menschen in Österreich, Tendenz steigend. Allein im Jahr 2022 wuchs die Bevölkerung um rund 1,5 Prozent. Das Wachstum wird vor allem durch Zuzug aus dem europäischen Ausland getrieben, zuletzt insbesondere auch durch Menschen aus der Ukraine. Der Bevölkerungsanstieg bringt einen zusätzlichen Bedarf von Wohnraum mit sich. Berechnungen zufolge werden im Jahr 2040 in Österreich mehr als 10 Millionen Menschen leben.
Neben dem Bevölkerungsanstieg wirkt sich auch die durchschnittliche Haushaltsgröße in Österreich auf die Nachfrage nach Wohnraum aus. Die durchschnittliche Haushaltsgröße nimmt seit Jahren ab und liegt derzeit bei 2,20 Personen pro Haushalt. Laut den Prognosen der Statistik Austria wird sich dieser Trend weiter fortsetzen: Bis 2035 wird die Anzahl der Ein-Personen-Haushalte in Österreich demnach um ca. 13 Prozent steigen.
Die ausreichende Bereitstellung von Wohnraum ist daher essenziell. Die letzten Jahre waren von einer starken Neubautätigkeit durch gemeinnützige Bauvereinigungen und kommerzielle Entwickler geprägt, sodass gegenwärtig vielerorts ein ausreichendes Angebot vorhanden ist.
Für die Jahre 2021 sowie 2022 zeigt die Anzahl der Wohnungsfertigstellungen pro 1.000 Einwohner, dass Österreich (2021: 7,9; 2022: 6,6) deutlich mehr Wohnungen als Deutschland baut (2021 und 2022: jeweils rd. 3,5). Der in Wien und den großen Landeshauptstädten aktuell bestehende Angebotsüberhang wird jedoch zügig absorbiert und der zuletzt bemerkbare drastische Rückgang an Neubautätigkeit wird mittelfristig vorhersehbar wieder zu einer Verknappung von Wohnraum führen.
Wien wächst äußerst dynamisch
Österreich bietet für Immobilieninvestoren mehrere interessante Agglomerationen, allen voran Wien. Die Bundeshauptstadt, die seit Jahren in praktisch allen einschlägigen Rankings zur lebenswertesten Stadt der Welt gewählt wird, nähert sich der Zwei-Millionen-Einwohner-Marke – die aktuelle Bevölkerungsprognose geht davon aus, dass diese Schwelle im Jahr 2028 erreicht wird.
Während in anderen europäischen Hauptstädten wie London oder Amsterdam bereits heute durchschnittliche Monatsmieten von über 20,00 EUR pro Quadratmeter gezahlt werden, und in München – der teuersten Stadt in Deutschland in Hinblick auf die Anmietung von Mietflächen – rund 18,90 EUR / qm im Monat, liegt Wien mit rund 8,90 EUR / qm /Monat deutlich unter den Mietpreisen der europäischen und deutschen Großstädte – dies ist vor allem auf das große Angebot an gemeindeeigenen Wohnungen und geförderten Wohnungen zurückzuführen.
Aber selbst die rund 14,00 EUR / qm, die man im sogenannten „freifinanzierten“ Neubau bezahlt, muten im internationalen Vergleich noch recht preiswert an. Zudem weist der Wiener Wohnungsmarkt eine sowohl für Europa als auch für Österreich sehr außergewöhnliche Struktur auf: In Wien wohnen 75 Prozent der Haushalte zur Miete.
Österreichische Immobilien bieten Investoren echten Inflationsschutz
In Wien gilt wie in ganz Österreich das Mietrechtsgesetz (MRG). Zur Gänze unter das MRG fallen jedoch nur Altbauten und geförderte Neubauten. Freifinanzierte Neubauten, die ohne Verwendung öffentlicher Wohnbauförderungsmittel errichtet wurden, unterliegen lediglich der sogenannten „teilweisen Anwendung des Mietrechtsgesetzes“. Bei der Vermietung dieser Wohnungen gelten nur wenige Bestimmungen: Für die Objekte gibt es insbesondere keine Mietzinsbegrenzungen, außer den Grenzen des Wuchers oder der „Verkürzung über die Hälfte“ nach dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch ABGB.
Anders als in Deutschland sind zudem Befristungen des Mietverhältnisses möglich und üblich. Außerdem ist jede zivilrechtlich zulässige Art der Wertsicherungsvereinbarung – wie beispielsweise die Indexierung gemäß Inflation – möglich. Indexklauseln mit voller jährlicher Anpassung an den Verbraucherpreisindex sind absoluter Marktstandard.
Graz, Linz und Salzburg mit Upside-Potenzial für Investoren
Neben der Hauptstadt Wien überzeugt insbesondere Graz: Die zweitgrößte Stadt Österreichs (300.000 Einwohner) ist der am schnellsten wachsender Ballungsraum des Landes, u.a. aufgrund der Universitäten bildet sich hier ein immer stärkeres Zentrum für Forschung und Entwicklung. Auch Linz (210.000 Einwohner) in Oberösterreich zeigt sich mit mehr als 12.300 ansässigen Unternehmen und einem beindruckenden Kulturangebot an der wichtigen Achse München-Wien als attraktiver Investitionsstandort.
Zu guter Letzt weist Salzburg (156.000 Einwohner), das als UNESCO Weltkulturerbe und Heimat der weltbekannten Festspiele heraussticht, seit Jahrzehnten ein kontinuierliches Wachstum in allen Bereichen des Immobilienmarktes auf. Das limitierte Angebot sorgt hier für eine besondere Preisdynamik.
Österreich bleibt ein starkes Investitionsland, auch in herausfordernden Zeiten
Trotz schwieriger Rahmenbedingungen performte Österreich auch im Jahr 2022 als Investitionsstandort für Immobilien solide. ESG-Konformität, Risikodiversifizierung durch einen ausgewogenen Nutzungsmix und marktgerecht indexierte Mietverträge sind der Schlüssel zum Erfolg.
Österreich gilt weiterhin als sicherer Hafen für Immobilieninvestments. Investoren schätzen die Stabilität aufgrund der geringen Leerstände und moderaten Mieten im internationalen Vergleich.
(Galleon Capital Management (GalCap) / Manuela Blisse / surpress)
