Wie sieht die BVT-Investitionsstrategie aus?
MARTIN STOSS: Kurz zusammengefasst lautet das Konzept unserer BVT-Residential- USA-Serie: Hochwertig ausgestattete Class-A-Mietwohnungen an gut erschlossenen Standorten in wachstumsstarken USMetropolregionen entwickeln, vermieten und schließlich en bloc verkaufen. Damit bieten wir deutschen Anlegern, privat wie institutionell, seit 2004 den Zugang zu einem renditestarken Asset, das von zahlreichen Fundamentalfaktoren getrieben wird. Wir verfügen über 45 Jahre Markterfahrung – daraus resultieren regelmäßig Opportunitäten an zugkräftigen Standorten, die wir gemeinsam mit etablierten USBauträger- Partnern nutzten, und zwar nach eingehender Prüfung und Minimierung der Pre-Development-Risiken.
Worauf legen Sie Wert bei der Standortwahl?
MARTIN STOSS: Unser Fokus liegt generell auf bewährten Märkten, in denen die Nachfrage das Angebot übersteigt. Wir investieren nicht an der Westküste, unter anderem wegen der klimatischen Gegebenheiten und dem Erdbebenrisiko sowie den steuerlichen Rahmenbedingungen, die beispielsweise Unternehmen zu Verlagerungen ihrer Aktivitäten in den Sun Belt, also den Südosten der USA, beziehungsweise die Ostküste bewegen. Zudem sehen wir an der Westküste einen stetigen Bevölkerungsverlust und eine steigende Zuwanderung von einkommensstarken Teilen der Bevölkerung in unsere Zielmärkte. Unsere Investitionsschwerpunkte sind deshalb die US-Ostküste, vor allem die Großräume Boston, Washington, Atlanta und Orlando sowie der Sun Belt. Wir arbeiten hier mit namhaften Developern zusammen, zu denen wir langjährige Geschäftsbeziehungen haben.
Oft spricht man von „Stupid German Money“. Über welche Kontrollinstrumente verfügt BVT, um dies zu verhindern?
MARTIN STOSS: Zunächst einmal agiert BVT direkt vor Ort, und das schon seit den 1970er-Jahren – der Ankauf beziehungsweise Verkauf, das Asset Management und der Steuerservice für Investoren erfolgt in unseren Büros in Atlanta und Boston. Ein großes Augenmerk legen wir auf den Budgetierungs- und Ankaufsprozess. Vor Ankauf jedes Grundstücks nehmen wir die Mikro- und Makrolage sowie Vergleichsobjekte intensiv in Augenschein. Unsere Mitarbeiter in den USA erstellen, basierend auf der langjährigen Erfahrung und der eigenen Expertise im US-Markt, eine objektbezogene Marktstudie. Zudem lassen wir die Mietansätze von einem spezialisierten US-Dienstleister verifizieren. Die Baubudgets der Developer werden von einer externen Ingenieursgesellschaft überprüft. Erst wenn alle Parameter eines potenziellen Projektes stimmen und der BVT-interne Anlageausschuss zugestimmt hat, wird das Development angebunden. Zusammengefasst: Die BVT knüpft ein engmaschiges Kontrollsystem während des gesamten Developmentprozesses und später im Investitions- sowie Verkaufsprozess.
Und was bedeutet dies dann für Laufzeit und Ertrag für den deutschen Investor?
MARTIN STOSS: Die Investition in die Entwicklung von Class-A-Apartmentanlagen bedeutet einen deutlich früheren Einstieg in die Wertschöpfungskette einer Immobilie als bei der Investition in Bestandsimmobilien. Damit stellt sie Investoren überdurchschnittliche Ertragschancen in Aussicht, und zwar bei einer überschaubaren Haltedauer von geplant drei bis vier Jahren vom Bau bis zur Veräußerung. Trotz aller Maßnahmen zur Risiko-Reduktion bestehen bei einer solchen langfristigen unternehmerischen Beteiligung natürlich generell auch Risiken, über die sich ein Investor in den Verkaufsunterlagen informieren sollte – beispielsweise eine Verschlechterung des Marktumfeldes, der Mietraten oder der Verkaufsfaktoren. Da es sich um eine Investition in US-Dollar handelt, kann die Rendite zudem Währungsschwankungen unterliegen. Aus meiner persönlichen Erfahrung als langjähriger Senior Portfolio Manager sehe ich solche US-Development-Fonds jedoch als ideale Ergänzung zu einem breiter aufgestellten US-Fondsportfolio. Aufgrund der in den USA üblichen kurzen Mietvertragslaufzeiten von nur einem Jahr beinhaltet das Segment Mietwohnimmobilien – im Gegensatz zu Büroimmobilien beziehungsweise Einzelhandel – auch eine gute Inflationsabsicherung.
Herzlichen Dank, Herr Stoß, für die Einblicke in Ihr Asset Management.
