Insgesamt über 650 der von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) im Herbst befragten Immobilienexperten bleiben für die Entwicklung der Wohn- und Büroimmobilienmärkte in den kommenden zwölf Monaten unverändert pessimistisch.
Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist demnach bis in den Herbst 2024 mit weiterhin sinkenden Kaufpreisen zu rechnen. Gleichzeitig werden weit mehrheitlich steigende Wohnungsmieten erwartet. Auf den Büromärkten ist weder bei den Transaktionspreisen noch bei den Mieten eine nennenswerte Veränderung der Markteinschätzung in Sicht. Das Bild bleibt dort stabil negativ.
So setzt sich bei den Kaufpreisen für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen die negative Erwartungshaltung fort. Wie im vergangenen Frühjahr gehen rund 60 Prozent der Befragten von weiter sinkenden Preisen aus. Der FPRE-Preiserwartungsindex für Wohneigentum verharrt mit -60,7 Punkten exakt auf dem Niveau der Frühjahrsumfrage.
Bei den Investments in Mehrfamilienhäuser ist die negative Erwartung nicht mehr ganz so stark ausgeprägt wie noch im Frühjahr. Mit Blick auf die Transaktionspreise für Büroimmobilien bleiben die Befragten hingegen ähnlich pessimistisch wie bei der letzten Umfrage.
Bei den Wohnungsmieten gehen die Immobilienexperten weit überwiegend von weiteren Preissteigerungen in den nächsten zwölf Monaten aus. Der FPRE-Index steigt von dem bereits hohen Niveau von 86,8 Punkten im Frühjahr auf nunmehr 90,7 Punkte.
Der Preiserwartungsindex für Büromieten liegt mit -41,9 Punkten fast exakt auf dem Niveau des letzten Halbjahrs (-42,3). Fast die Hälfte der Immobilienexperten erwartet in den kommenden zwölf Monaten sinkende oder stark sinkende Büromieten.
Dies sind im Wesentlichen die aktuellen Ergebnisse der von FPRE halbjährlich durchgeführten Erhebung zur Preisentwicklung von Immobilien in Deutschland. Die Ergebnisse der im Mai und November durchgeführten Umfrage werden zu Preiserwartungsindizes verdichtet, die im Bereich zwischen -200 und 200 Punkten liegen können. Die Indizes geben eine Indikation für die künftige Entwicklung verschiedener Immobiliensegmente. An der Herbstumfrage 2023 von FPRE beteiligten sich über 650 Expertinnen und Experten aus allen Bundesländern.
In allen Bundesländern negative Preiserwartung für Wohneigentum
Der pessimistische Ausblick auf dem Wohnimmobilienmarkt gilt gleichermaßen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. So verharrt der Preiserwartungsindex für Einfamilienhäuser nach -60,6 Punkten im Herbst 2022 und -62,8 Punkten im Frühjahr 2023 nun bei -62,6 Punkten auf einem niedrigen Niveau. Derjenige für Eigentumswohnungen entwickelt sich im gleichen Zeitraum von -60,7 über -54,4 auf -55,3 Punkte aktuell.
Das pessimistische Bild beim Wohneigentum ist über alle Bundesländer hinweg beobachtbar. Besonders negativ ist der Ausblick für die Bundesländer Niedersachsen (Indexwert -76,4), Berlin (-68,5) und Saarland (-65,9). Bremen hingegen weist als einziges Bundesland einen nur leicht negativen Wert aus (-3,6).
Insgesamt erwartet mit knapp 60 Prozent eine deutliche Mehrheit der Immobilienexperten und -expertinnen sinkende Preise in den kommenden zwölf Monaten. Rund 37 Prozent gehen von stabilen Preisen aus und lediglich drei Prozent erwarten Preisanstiege.
Bei den Transaktionspreisen für Mehrfamilienhäuser bleiben die Erwartungen ebenfalls negativ, allerdings weniger stark als noch in der Frühjahrsumfrage. Der bundesweite Preiserwartungsindex steigt nach -62,9 Punkten im Herbst 2022 und -61,9 Punkten zum Frühjahr 2023 auf nun -53,0 Punkte. Mit gut 54 Prozent der Befragten erwarten weniger als zuletzt sinkende oder stark sinkende Transaktionspreise. Knapp 40 Prozent rechnet mit stabilen Transaktionspreisen. Einen Preisanstieg erwarten immerhin noch etwas mehr als fünf Prozent.
Die Einschätzung der Transaktionspreise für Mehrfamilienhäuser verschlechtert sich über fast alle Bundesländer hinweg. Besonders negativ sind die Experteneinschätzungen für Thüringen (Indexwert -83,1), Berlin (-65,4) sowie Baden-Württemberg (-64,4). Als einziges Bundesland weist Bremen einen positiven Indexwert auf (28,7).
Bei Wohnungsmieten keine Entspannung in Sicht
Anders als bei den Transaktionspreisen ist bei den Wohnungsmieten nicht mit einer Entspannung zu rechnen. Wie im vergangenen Frühjahr erwartet der Großteil der Immobilienexperten bei den Wohnungsmieten in den nächsten zwölf Monaten weitere Preissteigerungen. Der Preiserwartungsindex legt von 60,3 im Herbst 2022 über 86,8 Punkte im Frühjahr auf nunmehr 90,7 Punkte nochmals zu.
Wie schon im Frühjahr erwarten fast 80 Prozent der Expertinnen und Experten weiter steigende Wohnungsmieten. Rund ein Fünftel erwartet stabile Mieten und praktisch niemand geht von sinkenden oder stark sinkenden Mieten aus.
Büro- und Geschäftshäuser bleiben im Minus
Auch bei den Transaktionspreisen für Büro- und Geschäftshäuser bleiben die Immobilienexperten pessimistisch. Der entsprechende Preiserwartungsindex entwickelt sich von -71,4 Indexpunkten im Herbst 2022 über -68,0 im Frühjahr auf nunmehr -70,5 Punkte.
Das pessimistischere Bild ist über praktisch alle Bundesländer hinweg beobachtbar. Am negativsten zeigt sich der Preiserwartungsindex für Büro- und Geschäftshäuser in den Bundesländern Niedersachsen (-111,1), Thüringen (-110,9) und Saarland (-107,1).
Weiterhin Naegativtrend bei Büromieten
Der Preiserwartungsindex für Mieten von Büroflächen ist mit -41,9 Punkten zum letzten Halbjahr praktisch unverändert (Wert damals: -42,3 Punkte). 48,5 Prozent der Immobilienexperten erwarten sinkende oder stark sinkende Büromieten in den nächsten zwölf Monaten, 43,2 Prozent stabile Mieten und nur 8,2 Prozent gehen von steigenden Mieten in diesem Segment aus.
„Die erhoffte Trendumkehr auf den Transaktionsmärkten wird nach Ansicht der von uns befragten Immobilienexperten und -expertinnen in den kommenden zwölf Monaten ausbleiben. Stattdessen verfestigt sich die deutlich abgekühlte Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt. Die Preiserwartungsindizes auf Basis unserer Herbstumfrage verharren überwiegend auf den ermittelten Frühjahrswerten oder verschlechtern sich sogar. Ergänzend ergibt unsere aktuelle Umfrage, dass die Themen ESG und Nachhaltigkeit für Finanzierungsanfragen immer unverzichtbarer werden. 70 Prozent der Befragten sehen größere Vorteile bei den Kreditkonditionen für ökologische Bauten oder erfolgte energetische Sanierungen“, sagt Dr. Stefan Fahrländer, Partner FPRE.
