Mein Geld im Gespräch mit Markus Niedermeier, Geschäftsführer LHI Gruppe
Was versteht man unter Immobilien mit gesellschaftlichem Nutzen?
MARKUS NIEDERMEIER: Bei einer Immobilie mit gesellschaftlicher Nutzung sollte ein möglichst breiter Grundkonsens vorhanden sein, dass die Nutzung der Immobilie tatsächlich der Gesellschaft und damit dem Gemeinwohl dient. Das sind zum Beispiel Bildungsimmobilien oder Gesundheitsimmobilien.
Unser Investitionsfokus liegt auf Kindertagesstätten, Schulen und Hochschulen, Ärztehäusern oder einer Mischung aus diesen Beispielen. Auch Mehrgenerationenwohnen oder betreutes Wohnen, also Immobilien, die das Thema „Wohnen im Alter“ abdecken, gehören dazu. Die hohe Nachfrage der Nutzer wird vor allem durch die demografische Entwicklung der Bevölkerung geprägt.
Warum sind Investments für diese Assetklasse wichtig?
MARKUS NIEDERMEIER: Sie liefern einen Beitrag zu einer Lösung gesellschaftlicher Herausforderungen durch die Verbindung des Nutzens für das Gemeinwohl mit dem Nutzen für Unternehmen und Investoren.
Gründe dafür sind die demografische Entwicklung in Deutschland, der gesetzlich festgelegte Rechtsanspruch auf einen Kitaplatz oder künftig auch auf einen Grundschulbetreuungsplatz, steigende Schülerzahlen und der Fokus auf die nachhaltige und mehrdimensionale Quartiersentwicklung.
Nehmen wir als Beispiel Bildungsimmobilien. Die Kommunen in Deutschland sind für die Bereitstellung der meisten Schulund Bildungsgebäude verantwortlich. Laut KfW-Kommunalpanel 2022 sind rund 32 200 Schulen von Kommunen und rund 5900 sind Privatschulen. 80 Prozent der Schulgebäude liegen somit in direkter Verantwortung der Kommunen.
Die Schülerzahlen stiegen 2022 auf den höchsten Stand seit 17 Jahren.
Rein rechtlich steht jedem Kind von ein bis unter drei Jahren ein Betreuungsplatz zu. Aktuell liegt die Betreuungsquote bei den Kitas bundesweit jedoch bei nur 35,5 Prozent.
Wir haben Bulwiengesa beauftragt, eine Kurzstudie zum Thema Bildungsimmobilien als Investment zu erstellen. Gemäß KfW-Kommunalpanel 2022 beträgt der Investitionsrückstand rund 45,6 Milliarden Euro. Der Handlungsdruck ist also groß. Wie sollen Länder, Städte, Landkreise und Gemeinden diese Herausforderung bei klammen Haushaltskassen, einem hohen Sanierungsstau und der öffentlichen Regulatorik stemmen? Die europaweiten Ausschreibungen sowie der Fachkräftemangel in den Kommunen verlangsamen zudem die Entwicklungs-, Planungs- und Umsetzungsprozesse. Ohne private Akteure ist dieser hohe Bedarf nicht zu decken.
Wie profitieren Investoren davon?
MARKUS NIEDERMEIER: Es gibt eine dauerhafte und konjunkturunabhängige Nachfrage. Mixed-Use-Immobilien wie zum Beispiel Büroimmobilien mit medizinischem Dienstleistungsanteil, Ärztehäuser oder medizinische Versorgungszentren, Kitas und Seniorenimmobilien haben eine überwiegend gute Drittverwendungsfähigkeit.
Sie bieten im Vergleich zu herkömmlichen Immobilien häufig etwas geringere Renditen, aber auch ein geringeres Risiko.
Investitionen in Bildungsimmobilien gelten als langfristige Mittelallokation mit stabilem und nachhaltigem Cashflow. Dabei ist der zu erwartende Cashflow-Korridor nahezu fest verankert und kaum Schwankungen unterworfen. Die spezielle Trägerund Betreiberstruktur der Bildungsinfrastruktur stellt auf Seiten eines Investors einen hohen Stabilitätsfaktor dar.
Bei einer Vermietung an die öffentliche Hand beziehungsweise einen gemeinnützigen freien Träger werden meist auf Basis einer Kostenmiete sehr lange Mietvertragslaufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren geschlossen. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stabilität und sozialem Nutzen stellt ein Alleinstellungsmerkmal für die „Assetklasse“ dar.
Wie kommt die LHI Gruppe ins Spiel?
MARKUS NIEDERMEIER: Die LHI hat mehr als 50 Jahre Erfahrung in der Assetklasse Immobilien. Wir kennen die Märkte, haben ein großes und hochwertiges Partnernetzwerk und eine stabile und langfristig ausgerichtete Geschäftsstrategie. Das Asset- Management-Rating der unabhängigen Rating-Agentur Scope bestätigt uns mit AA eine hervorragende Asset-Management-Qualität. Investoren haben mit uns einen erfahrenen Immobilienexperten und einen stabilen, verlässlichen und erfolgreichen Fondsmanager und Assetmanager als Partner.
Vielen Dank für das Gespräch.
