Die jüngsten Abwertungen bei Wohnimmobilienfonds verstärken den Wertverlust im Immobilienmarkt der letzten Jahre. Das erschwert die Finanzierung neuer Bauprojekte, bietet aber auch Chancen für Investoren. Immobilien-Verbriefungen können hierbei eine entscheidende Rolle spielen.
Die Marktbereinigung im Immobilienmarkt ist gerade in vollem Gange. Nach einem Jahrzehnt, in dem Wohnimmobilien im Schnitt um 120 Prozent im Wert gestiegen sind, ist die Investorennachfrage seit Ende 2021 deutlich eingebrochen. Seit dem Höchststand hat der deutsche Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen drei Jahren rund 36 Prozent an Wert verloren, und das trotz Steigerung der Mieterträge und Reduktion der Leerstandsquote im gleichen Zeitraum.
Die Gründe sind der rasante Anstieg der Zinsen, explodierende Baukosten im Zuge der gestiegenen Inflation und zunehmende regulatorische Vorschriften. Und auch trotz der jüngsten Zinssenkung gibt es aktuell weiter massive Abwertungen und erhebliche Mittelabflüsse bei Wohnimmobilienfonds. Ein Gradmesser ist beispielsweise der offene Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI von Union Investment. Dieser eigentlich stabile, renditestarke Fonds musste in den vergangenen Monaten mehrfach abgewertet werden, zuletzt am 20. September 2024 um zwölf Prozent.
Sinkende Beleihungswerte erschweren Kreditfinanzierung
Die Ursache: Um auch in diesem herausfordernden Marktumfeld alle Anteilscheinrückgaben bedienen zu können, müssen Fonds wie der UniImmo Wohnen Verkäufe aus dem Bestand heraus umsetzen. Aufgrund der veränderten Marktlage lassen sich die Objekte aber nicht zu den per Ertragswertverfahren korrekt ermittelten, bisherigen Bewertungen verkaufen, sondern teilweise nur deutlich günstiger, was die Preise erneut nach unten treibt.
Diese Spiralbewegung verunsichert wiederum die Banken bei der Kreditvergabe für Immobilien-Investitionen, da der fallende Beleihungswert einen wichtigen Risikofaktor darstellt. Das macht eine klassische Kreditfinanzierung in diesem Bereich zunehmend unattraktiv. Einen Fonds als Alternative aufzulegen ist wiederum langwierig und aufwändig. Bestehende Fonds kämpfen mit Abwertungen und Abflüssen sowie neuen Auflagen für Bestandsimmobilien, Immobilien-Aktien reagieren schneller und haben diese Entwicklungen bereits vorweggenommen.
Immobilien-Verbriefungen als Finanzierungsalternative
In diesem schwierigen Marktumfeld können Immobilien-Verbriefungen eine attraktive Alternative zu herkömmlichen Finanzierungsformen sein. Für institutionelle Investoren sind Verbriefungslösungen in der aktuellen Phase eine flexible Lösung, um schnell investieren zu können. So kann mit einer Verbriefung beispielsweise in ein einzelnes Objekt segregiert investiert werden, was mit einem klassischen Immobilienfonds nicht möglich wäre.
Besonders attraktiv macht Immobilien-Verbriefungen in dieser Phase die sogenannte „Fertigstellungsrendite“. Wenn Eigen- und Mezzaninekapital der Bauherren aufgebraucht sind, eröffnen sich hier Renditepotenziale insbesondere für Risikokapitalgeber, mit deren Hilfe ein Projekt fertiggestellt werden kann. Solche Investitionen haben allerdings ein höheres Risiko, da die Projekte häufig stillstehen, während die Baukosten weiter steigen und komplexe Finanzierungsstrukturen bestehen. Zudem muss ein Initiator damit rechnen, dass die Investoren eine höhere Rendite erwarten bzw. per Profit Participation am Gewinn beteiligt werden wollen.
Für Bestandsimmobilien ohne Mietpreisbremse bzw. mit indexierten Mietverträgen sind „Zinsrenditen“ interessant, weil die Preise attraktiv sind und ein weiterer Anstieg der Mieten erwartet wird. Weniger Neubauten, sinkende Baugenehmigungen und der Stillstand bei Projekten begünstigen diesen Trend. Bei subventionierten Immobilienobjekten im sozialen Wohnungsbau mit Bau- und Fertigstellungszuschüssen von bis zu 50 Prozent sind die Margen sogar noch attraktiver. Aufgrund des Marktungleichgewichtes hinsichtlich eines Verkaufüberhangs bestehen derzeit Opportunitäten für mutige Investoren.
Insgesamt lässt sich sagen, dass der Immobilien-Verbriefungsmarkt gerade wieder anspringt, nachdem er in den vergangenen drei Jahren eher stagniert hat. Diese der Börse nachgelagerte Entwicklung ist typisch für den Immobilienmarkt. Damit die Entspannung weiter geht, sind vor allem eine Stabilisierung der Preise, damit einhergehend eine höhere Verkaufsbereitschaft und weiter steigende Mieten von Bedeutung. Die weitere Entwicklung der Zinsen ist dem demgegenüber eher zweitranging. Chartered Investment ist ein Finanz-Infrastrukturanbieter, Lösungsfinder und Transaktionsvermittler, der B2B Kunden bei der Schaffung innovativer Anlageprodukte und Indexlösungen hilft. Seit 2013 hat Chartered Investment mehr als 1000 Verbriefungen implementiert und ist Innovationsführer, wenn es darum geht, Alternativen investierbar zu gestalten. Chartered Investment ist Teil der Chartered Group.
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