Das Investmentvolumen konnte im Jahr 2024 gegenüber dem Vorjahr signifikant zulegen, sodass 9,3 Mrd. € in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert wurden. Damit ist der Wohn-Investmentmarkt 2024 die umsatzstärkste Assetklasse, deutlich vor Logistik (ca. 6,9 Mrd. €), Retail (6,3 Mrd. €) und Office Investments (5,2 Mrd. €).
Zwar wurde der langjährige Durchschnitt um 50 % unterschritten, das Vorjahresergebnis allerdings um 78 % deutlich übertroffen. Darüber hinaus wurden Grundstücke für gut 600 Mio. € veräußert, was auch für eine positive Sichtweise auf zukünftige Development-Aktivitäten spricht. Die spürbar angezogene Marktdynamik dürfte sich 2025 fortsetzen und weiter an Breite und Fahrt gewinnen, vor dem Hintergrund der abgeschlossenen Preis- und Konsolidierungsphase, der weiteren Lockerung der Geldpolitik der EZB und einer sehr hohen Mietpreissteigerung. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Im Jahr 2024 belief sich das Residential-Investitionsvolumen auf 9,3 Mrd. €. Wohnen war somit die umsatzstärkste Assetklasse für Investoren. Insbesondere Forward Deals nahmen mit 3,7 Mrd. € den größten Anteil am Gesamtmarkt ein, was für einen langfristig positiven Blick der Investoren auf die Assetklasse Wohnen spricht. Berlin ist zudem weiterhin stark im Fokus der Investoren und konnte mit 3,4 Mrd. € ein starkes Ergebnis erzielen“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Eine deutlich höhere Anzahl an registrierten Großtransaktionen zeigt, dass die Unsicherheiten aus den Vorquartalen zunehmend in den Hintergrund rücken und sich ein für Käufer und Verkäufer funktionierendes Preisgefüge herausgebildet hat. Überdies klar positiv zu werten ist, dass bereits wieder erste größere Deals im Value-add-Segment vermeldet werden konnten. Der stark angespannte Mietwohnungsmarkt insbesondere in den Top-Standorten, die sich verstetigende hohe Mietpreisdynamik, die gute Kapitalverfügbarkeit sowie die wieder gesunkenen Kapitalkosten sprechen kurz- und mittelfristig für einen auch in der Breite weiter an Marktdynamik gewinnenden deutschen Wohn-Investmentmarkt.“
Großvolumiges Segment über 100 Mio. € mit 62 Prozent Marktanteil
Ein Beleg für die sich im Abschluss befindliche Konsolidierungsphase und das Vorhandensein von „dry powder“ ist der überdurchschnittliche Marktanteil von 62 % der großvolumigen Deals über 100 Mio. € (Ø10 Jahre: 57 %). Hier wurden kumuliert immerhin 5,8 Mrd. € registriert.
Forward Deals dominieren aktuell den Markt
Deutlich stärker als in den vergangenen Jahren dominierten Forward Deals mit 40 % (Ø10 Jahre: 23 %) den deutschen Wohn-Investmentmarkt. Selbst absolut betrachtet kommen sie mit knapp 3,7 Mrd. € auf einen überdurchschnittlichen Wert. Die üblicherweise so starken Bestandsportfolios erzielen mit knapp 33 % zwar wieder einen deutlich höheren Marktanteil als im Vorjahr, jedoch notiert dieser weiterhin deutlich unter seinem zehnjährigen Durchschnitt (Ø10 Jahre: 51 %).
Öffentliche Hand auf Käuferseite für rund ein Viertel des Investmentvolumens verantwortlich
Auch die Verteilung der Käufergruppen ist nicht unbedingt typisch für den deutschen Wohn-Investmentmarkt. Die öffentliche Hand ist mit einem Umsatz von rund 2,3 Mrd. € beziehungsweise einem Marktanteil von 25 % (Ø10 Jahre: 8 %) die mit Abstand stärkste Käufergruppe. Dahinter kommen nur noch Investment-/Asset Manager und Spezialfonds auf Umsatzanteile im zweistelligen Prozentbereich.
Berlin zeichnet für 67 Prozent des Investmentvolumens in den A-Städten verantwortlich
Das solide Investmentumfeld der A-Städte und hier besonders von Berlin wurde im vergangenen Jahr stark gesucht. Zum Jahresende steht für die Bundeshauptstadt ein hohes Volumen von 3,4 Mrd. € beziehungsweise ein überdurchschnittlicher Umsatzanteil von 37 % am gesamten Wohn-Investmentvolumen (Ø10 Jahre: 28 %) zu Buche, respektive ein sehr hoher Marktanteil von 67 % am Wohn-Investmentvolumen der A-Städte. Allein sieben Großdeals über 100 Mio. € sowie großvolumige Anteile im dreistelligen Millionenbereich jeweils aus zwei bundesweiten Portfolios unterstreichen das hohe Vertrauen in den deutschen Wohn-Investmentmarkt im Allgemeinen und den Berliner Markt im Besonderen.
Perspektiven
„Die deutlich erhöhte Anzahl an registrierten Transaktionen besonders im großvolumigen Segment und das wieder angezogene Interesse von Investoren im Value-add-Bereich sind ein Beleg für die sich im Abschluss befindliche Konsolidierungs- und Preisfindungsphase. So konnten bereits wieder die Veräußerung von größeren bundesweiten Portfolios sowie erste Deals mit Leuchtturmcharakter auch abseits der Top-Standorte vermeldet werden.
Auch der überdurchschnittlich hohe Marktanteil von Forward Deals ist ein Beleg für das weiter Fahrt aufnehmende Investmentgeschehen und das Vertrauen von Investoren in den deutschen Wohn-Investmentmarkt. Spiegelbildlich hierzu kann eine Kompression der Spitzenrenditen erstmal wieder seit 2021 um 10 bis 20 Basispunkte in den Top-Standorten vermeldet werden. Die sich bereits im abgelaufenen Jahr verbesserten Fundamentaldaten dürften sich auch im neuen Jahr 2025 weiter verbessern und dem Wohn-Investmentmarkt zusätzlich Rückenwind verleihen.
Dazu beitragen wird auch das weitere Voranschreiten der europäischen Währungshüter im Zinssenkungszyklus. Für 2025 werden Senkungen des Leitzinses bis auf das neutrale Niveau von 2 % erwartet. In diesem Zuge dürfte sich die Fremdkapitalbeschaffung weiter vereinfachen und besser planbar werden und zur weiteren Reduktion der Kapitalkosten beitragen. Zusätzlich zu dem sich bereits aufgestauten Nachholbedarf sorgt der deutliche Bevölkerungszuwachs der letzten zwei Jahre für eine aktuell sehr hohe Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt. Die Angebotsseite hingegen kann durch die persistente Krise im Wohnungsneubau in Deutschland die erhöhte Nachfrage besonders in den Top-Standorten nicht kompensieren.
Infolgedessen verteuerten sich die Mietpreise jüngst so stark wie seit vielen Jahren nicht mehr – ein Prozess der kurz- und mittelfristig weiter anhalten dürfte. In Kombination mit den vollzogenen Bewertungskorrekturen und den signifikant gesunkenen Anleiherenditen spricht dies für ein Investment in deutsche Wohnimmobilien. Wir erwarten für das Jahr 2025 eine an Dynamik aufnehmende Erholung auf dem deutschen Wohn-Investmentmarkt, die nahtlos an die spürbare Marktbelebung zum Jahresende 2024 ansetzen dürfte. Die Chancen stehen gut, dass 2025 die Netto-Spitzenrenditen weiter sinken und zum Jahresende wieder ein Investmentvolumen im zweistelligen Milliardenbereich zu Buche steht“, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.
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