Brigitte Walter, Mitglied der DVFA-Kommission Immobilien: „Ziel dieser Befragung war es, ein faktenbasiertes und zukunftsgerichtetes Bild über die Entwicklung des Marktes für Büroimmobilien in Deutschland zu erhalten.“ „Mit der Befragung erheben wir nicht den Anspruch auf Repräsentativität, sondern verstehen die Ergebnisse als Trendaussage,“ ergänzt Benjamin Klisa, stellvertretender Leiter der Kommission.
Anzahl der Bürobeschäftigten wird sich kurzfristig stabil entwickeln, mittelfristig aber eher reduzieren
Die Anzahl der Bürobeschäftigten wird in den nächsten ein bis drei Jahren nach überwiegender Meinung (51 %) der Umfrageteilnehmer gleichbleiben, 31 Prozent gehen eher von einer sinkenden Anzahl der Bürobeschäftigten aus, rund 18 Prozent sehen sogar eine steigende Entwicklung. Mittelfristig sehen dagegen knapp 50 Prozent der Umfrageteilnehmer eine Reduktion der Bürobeschäftigten.
Auswirkung auf Bürogröße wird analog eingeschätzt: kurzfristig eher stabil, mittelfristig moderat rückläufig
Die prognostizierten Auswirkungen auf die Bürogröße ergeben ein vergleichbares Bild: Rund 61 % der Befragten gehen davon aus, dass die Flächengrößen kurzfristig gleichbleiben; mittelfristig erwarten etwa 44 % eine Reduzierung der Flächen. Eine mögliche Reduzierung der Fläche wird im Mittelwert auf 14 % geschätzt. Die Zahlen korrelieren also mit einer möglichen Reduktion der Beschäftigten.
Tendenziell gehen die Teilnehmer davon aus, dass die Themen Homeoffice (59 %) und konjunkturelle Einflüsse (53 %) einen sinkenden Einfluss, Nachhaltigkeit (47 %) hingegen einen steigenden Einfluss auf die zukünftige Büroflächengröße haben werden. Für die Transformation der Wirtschaft ergibt sich kein einheitliches Bild. Während 32 % einen steigenden Einfluss unterstellen, prognostizieren 37 % einen sinkenden, für 31 Prozent hat die Transformation keinen Einfluss.
Bemerkenswert ist, dass die meisten Antwortenden – rund 58 Prozent – trotz der vorgenannten generellen Einflussfaktoren im Schnitt von zwei Tagen Homeoffice ausgehen.
Qualität und Preis: Steigende Erwartungen
Ein sehr einheitliches Bild ergibt sich bei der Einschätzung der wesentlichen Qualitätsmerkmale von Büroimmobilien: Das Motto „Lage, Lage, Lage“ im sogenannten Central Business District (CBD) ist bei etwa 86 Prozent der Umfrageteilnehmer im Fokus. Zudem stehen eine hohe Flächenqualität, gute Erreichbarkeit und ein zunehmender Anspruch an ökologische Faktoren im Vordergrund. Relativ betrachtet sind Lage und Qualität für 95 Prozent der Befragten mit überdurchschnittlichem Einfluss auf die Qualität, bei den ökologischen Kriterien waren es „nur“ 70 Prozent. Diese Kriterien prägen das Bild der zukünftig „guten“ und nachhaltigen Büroimmobilie, die gleichzeitig wesentliche Faktoren für das Arbeitgeberbranding sind.
In diesem Zusammenhang halten es die Immobilienexperten der DVFA nicht für verwunderlich, dass die überwiegende Zahl der Umfrageteilnehmer sowohl von steigenden Mieten (10 Prozent im Mittelwert) als auch steigenden Investmentpreisen (11 Prozent im Mittelwert) für qualitativ hochwertige Immobilien ausgeht.
Büroimmobilien-Quote bei institutionellen Investoren wird sinken
Das Bild bei der Frage, wie sich die Büroimmobilien-Quote bei institutionellen Investoren entwickeln wird, ist etwas uneinheitlicher. Hier gehen 38 Prozent von einer eher gleichbleibenden Büroimmobilienquote aus, rund 55 Prozent erwarten allerdings eine sinkende Quote von bis zu 13 % im Mittelwert. Die Gründe hierfür liegen in erster Linie in höheren Anforderungen an ESG-Kriterien, aber auch in der Zusammensetzung der strategischen Asset Allokation. Verschärfte Eigenkapitalanforderungen und Liquiditätsanforderungen sind weitere Treiber. Das sind gleichzeitig auch die Gründe, die für eine Erhöhung der Büroimmobilienquote in den Portfolien angegeben werden: Umsetzung der ESG-Kriterien, Asset Allokation und Liquidität.
Fazit
„Büroimmobilien sind nach wie vor die größte und eine lebendige Assetklasse, die in der Zukunft nicht nur als Arbeitsstätte, sondern insbesondere als Ort der Kollaboration dienen wird. Gerade zentralere Lagen werden dabei noch mehr an Aufmerksamkeit gewinnen. Qualitätskriterien definieren sich aktuell auch unter ESG-Gesichtspunkten neu. Qualität wird sich in den Preisen niederschlagen. Institutionelle Investoren werden sich zukünftig – auch aus Gründen der Umsetzung ihres eigenen Anspruchs an ESG-Konformität – im Wesentlichen entsprechend auf ESG-konforme Assets konzentrieren“, so Walter und Klisa in ihrem Ausblick.
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