„Dieser positiven Entwicklung an den TOP 7 Wohnungsmärkten stehen gleichwohl teilweise ausgeprägte Transparenzdefizite an den Regionalstandorten gegenüber“, so Dr. Thomas Beyerle, Group Head of Research bei Catella zur Motivation der Analyse. Hinzu kommt die vor allem seit Jahresbeginn 2015 stark ansteigende Zahl an Suchanfragen in- und ausländischer Kapitalsammelstellen zu den regionalen Wohnimmobilienmärkten. „In dieser Gemengelage spürt man förmlich die Suche nach dem Alpha, also der höheren Rendite im Vergleich zur Marktverzinsung an den Wohnungsmärkten“, so Beyerle weiter. Die oftmals geforderte Markttransparenz seitens der Investoren, darf dabei nicht verwechselt werden mit der Darstellung von Angebotspreisen auf bekannten Suchmaschinen. Strukturelle Aspekte der regionalen Wohnungsmärkte wiegen bei langfristig angelegten Investitionen letztlich stärker als stichtagsbezogene Preisniveaus. Auch ordnungspolitische Eingriffe wie zuletzt die Diskussion um den Mietpreisspiegel oder die zum 1. Juni eingeführte Mietpreisbremse werden in der mittel- bis langfristigen Kalkulation letztlich eingepreist, so die Analysten. Die Frage nach der Zinsentwicklung als vorauslaufender Determinante für die Entwicklung der Büroimmobilienankaufsrenditen gerät aktuell bei Investoren immer stärker in den Fokus der Betrachtung. Diese hat mehrere Gründe: Im ersten Halbjahr 2015 setzten die meisten Zentralbanken ihre expansive Geldpolitik fort. „Wir erwarten, dass sich diese monetären Impulse zu einer allmählichen Verbesserung des Wirtschaftswachstums in Europa gegen Ende des Jahres niederschlagen“, so Dr. Thomas Beyerle, Chefanalyst von Catella.
Der Zinssatz für eine 10-jährige deutsche Staatsanleihe stieg von einem Rekordtief von 0,05 Prozent auf 1 Prozent. Catella vertritt die Meinung, dass dieser Effekt aus einer übermäßig niedrigen Zinspolitik mit langsam steigender Inflation, gekoppelt mit Wachstumserwartungen, resultiert. „Deshalb sehen wir im Verlauf des Q2 2015 rückblickend den Beginn einer allmählich an Dynamik gewinnenden Zinswende“, so Beyerle weiter.
Spätestens zur Jahreswende 2015/2016, wenn sich die europäische Wirtschaft in breitem Maße stabilisiert hat wird, ist mit einer Abkehr von der Politik des billigen Geldes und insgesamt höheren Zinsen zu rechnen. Infolge dieser Änderung der Zinslandschaft wird das Fremdkapital knapper, die Preise für Objekte werden sinken und damit die Renditen für Objekte steigen. Soweit die klassische Lehrmeinung.
Doch diese Entwicklung wird sich nicht unmittelbar einstellen. Im neuen Catella Market Tracker Ausgabe Juli 2015 wagt Catella eine Renditeprognose für 20 europäische Investitionsstandorte bis 2019 und kommt zu einem Ergebnis, welches sich jenseits der klassischen Lehrbuchlogik darstellt: Die Ankaufsrenditen werden – trotz Änderung der Zinspolitik – zunächst weiter sinken.
Als Grunde führen die Analysten u.a. zwei Argumente an:
- Der „Berg an Liquidität“ wird nur langsam niedriger.
- Diese „Erholung“ wird weiterhin von einer deutlichen „Kein-Risiko-Doktrin“ bestimmt.
Die nordischen Immobilienmärkte stehen stellvertretend für eine Zwei-Klassen-Gesellschaft: Während Helsinki mit – 49 Bp. und Kopenhagen mit – 37 Bp. über der 30 Bp. Schwelle liegen, sind die messbaren Effekte auf Stockholm mit – 21 Bp. und Oslo mit – 15 Bp. relativ gering. Lediglich London mit – 8 Bp liegt hinter Oslo und damit auf dem letzten Platz.
Für Südeuropa, hier Madrid mit – 43 Bp., prognostizieren wir in allen Szenarien einen spürbaren Rückgang der Anfangsrenditen. Dies ist in erster Linie auf die erwartete Erholung der Vermietungsmärkte zurückzuführen. Der Einfluss der Zinsen ist in diesen Märkten relativ gering.
Für die deutschen Märkte haben Zinsänderungen vorerst nur geringfügige Effekte. Mit Ausnahme von Stuttgart mit – 19 Bp. liegen sämtliche Städte im Korridor zwischen – 22 Bp. (Hamburg) bis – 28 Bp. (Köln).
„Die wie beschrieben lehrbuchhafte Entwicklung auf der Zinsseite führt nach unserer Einschätzung nicht zwingend zu steigenden Ankaufsrenditen auf den europäischen Büro-Märkten“, gibt sich Beyerle sicher. Im Gegenteil: Ein Investor nimmt in dieser Phase bewusst „relative“ Renditeverluste aufgrund der höheren Zinskosten und niedrigeren Ankaufsrenditen in Kauf. Der „Ritt“ auf der Risiko-Rendite-Kurve wird sich nach Meinung der Catella Analysten nicht so stark entwickeln wie beim letzten Markthöhepunkt.
