Oberste Regel: Für das sorgfältige Auswählen des Bauträgers und der Finanzierung muss man unbedingt ausreichend viel Zeit einplanen! Bevor Ihre Kunden den ersten Vertrag unterschreiben, sind 6 Monate nicht ungewöhnlich. Während der Bauphase sollte man sehr häufig nach dem rechten sehen und die Bauausführung sorgfältig kontrollieren. Manche Fehler (z.B. falsche Höhenlage oder schiefe Mauern) lassen sich später nicht mehr korrigieren oder sind nach einiger Zeit verdeckt (z.B. in Beton eingebetteter Stahl). Man braucht also vor und erst recht während der Bauphase viel Zeit, um all die Termine wahrnehmen zu können.
Das Grundstück
In vielen Regionen kann man Grundstücke direkt bei den Gemeinden erwerben. Gerade für ortsansässige Familien mit Kindern gibt es oft sogar besonders vergünstigtes Bauland von den Gemeinden. Dies ist meist erheblich günstiger als Bauland von Maklern oder Bauträgern. Direkt bei den Baubehörden der Gemeinden nachfragen und dort z.B. die aktuellen Bebauungspläne sichten. Diese sind auf Anfrage kostenlos öffentlich zugänglich.
Aus den Bebauungsplänen ist ersichtlich, wo in Zukunft Bauland ausgewiesen wird und bekommt oft auch den Tipp, bei wem man das Bauland direkt kaufen kann.
Beim Grundstückskauf sollte bis zur Eintragung im Grundbuch keine Bauträgerbindung bestehen, denn sonst wird es bei der Grunderwerbssteuer sehr teuer: Wenn man das unbebaute Grundstück kauft, zahlt man bei Eintrag ins Grundbuch die Grunderwerbssteuer nur auf den Wert des unbebauten Grundstücks. Ist die Bauträgerbindung jedoch festgeschrieben, wird die Grunderwerbssteuer auch am Wert der zu bauenden Immobilie berechnet, also um ein vielfaches teurer!
Beim Grundstückserwerb muss darauf geachtet werden, dass das Grundstück bereits zur Bebauung freigegeben ist. Vor dem Kauf empfiehlt es sich daher unbedingt, den Bebauungsplan gründlich zu lesen, denn wird ein Bauerwartungsland dann doch zum Naturschutzgebiet erklärt, ist der geplante Bau hinfällig.
Wurden alle Anschlüsse bis an das Grundstück herangeführt (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telefon, DSL, Kabelfernsehen)? Wenn nicht, sollte man seinen Kunden direkt auf zusätzliche Kosten hinweisen, die durch die ergänzenden Bauarbeiten entstehen können.
Rechte und Pflichten
Sobald Ihre Kunden das Grundstück gekauft haben, sind sie mit allen Rechten und Pflichten Eigentümer. Das bedeutet, sie haften auch für alle Schäden, die sich z.B. spielende Kinder durch ungesicherte Baugruben oder im Winter Passanten auf nicht abgestreuten Gehwegen zuziehen. Daher sollten sie eine Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen, sofern diese nicht in der Privat-Haftpflicht eingeschlossen ist.
Werden durch fremde oder eigene Baufahrzeuge Grenzsteine beschädigt, so muss das gesamte Grundstück neu eingemessen werden. Daher sollten Grenzsteine vor Kauf geprüft und ggf. reklamiert werden. Nach dem Kauf sollten alle Grenzsteine gut markiert und z.B. durch Betonringe gesichtert werden.
Der Bauträger
Da die Baufirmen den Auftrag Ihrer Kunden haben wollen, geben sie sich vor Vertragsabschluss zumeist alle Mühe, den Bauherren zufrieden zu stellen. Nach Abschluss des Vertrages ist Ihr Kunde in einer wesentlich schlechteren Position, wenn er noch Fragen oder Änderungswünsche hat. Gelegentlich zieren sich die Bauträger bei Sonderwünschen. Spricht man diese jedoch vor Vertragsabschluss entschieden an, bekommt man die Wünsche meist noch günstig erfüllt. Nachträgliche Änderungen werden hingegen oftmals teuer.
Eigenleistungen sind bekanntermaßen oftmals möglich, jedoch sollte man seinen Kunden auf eventuelle Gefahren und verfallende Garantieansprüche hinweisen. Alle Leistungen sollten vorab im Vertrag mit dem Bauträger genau festgelegt werden. Ob beispielsweise eine Musterhaus-Besichtigung stattfand und die Ausstattung des Bausobjektes diesem angeglichen sein soll, daran wird sich nach mündlicher Absprache kaum ein Bauträger erinnern.
Im Bauvertrag sollten nur Zahlungen für bereits erbrachte Leistungen vereinbart werden, damit Ihre Kunden im Fall einer Insolvenz des Bauträgers nicht mit leeren Händen dastehen. Alternativ können die Leistungen vom Bauträger auch mit einer Ausfallbürgschaft seiner Hausbank abgesichert werden. Vor Bezahlen jeder Rechnung sollten sich die Hausherren persönlich (ggf. unter Hinzuziehen eines Fachmanns) davon überzeugen, ob die in Rechnung gestellte Leistung ordnungsgemäß und vollständig erbracht wurde.
Termindruck ist fürchterlich!
Die alte Wohnung ist schon gekündigt, doch schlechtes Wetter verzögert alle Bautätigkeiten, weil wasserhaltige Baustoffe dann nicht verarbeitet werden können. Wegen der Verzögerungen fallen die ursprünglich geplanten Handwerker aus, da sie bereits wieder auf anderen Baustellen benötigt werden. Damit es dann doch noch vorangeht, müssen kurzfristig sehr teuer andere Handwerker beauftragt werden.
In den Bauvertrag gehört eine verbindliche schriftliche Zusage für den Fertigstellungstermin! Bei Kündigung der alten Wohnung sollten Ihre Kunden eine angemessene Übergangszeit einplanen.
Dokumentation hilft
Solange die Wände noch nicht verputzt und der Estrich noch nicht verlegt sind, sollten reichlich Fotos vom Verlauf aller Heizungs-, Strom- und Wasserleitungen geschossen werden. Bei späteren Umbau- und Reparaturarbeiten hilft es erheblich, wenn man dann Bilder auswerten kann, die zeigen, wo genau die Leitungen verlegt wurden. Dazu sollten die Aufnahmen möglichst senkrecht zu den Wänden erfolgen, und in das Bildmotiv sollte ein Metermaßstab gelegt werden, damit man später die Abstände im Foto richtig erkennen kann. Auf der Aufnahme sollten auch markante Orientierungspunkte (Tür- und Fensteröffnungen, Ecken in den Wänden) zu sehen sein.
