Gefragt nach den derzeit üblichen All-in-Margen für Objekte im Bestand, geben die meisten Befragten (35,0 Prozent) ein Niveau von 100 bis 140 Basispunkten (bp) an. Auch die nächsthöhere Klasse (141 bis 180 bp) ist noch für 30,0 Prozent das Maß der Dinge.
Danach verteilen sich die Angaben auf die übrigen Klassen, wobei niemand einen Aufschlag von mehr als 260 bp für Bestandsobjekte als marktüblich erachtet. Die Schwerpunktmarge im Bestand liegt bei 155 bp.
Bei Projektentwicklungen liegt die Schwerpunktmarge deutlich höher bei rund 250 bp. Die höchste Anzahl der Antworten (33,3 Prozent) findet sich jedoch in der Größenklasse 181 bis 220 bp.
Alternative Finanzierungsinstrumente werden immer bedeutender, bereits 46,3 Prozent der Befragten erkennen eine zunehmende Nachfrage. Innerhalb des Segments der alternativen Finanzierungsinstrumente wird von 42,1 Prozent der Befragten Real Estate Private Equity als Hauptinstrument benannt. An zweiter Stelle liegen fremdkapitalähnliche Formen, bei denen 31,6 Prozent der Befragten eine stärkere Nachfrage erkennen. Eigenkapitalähnliche Formen werden von 21,1 Prozent genannt.
Interessant auch die Aussagen der Finanzierer bezüglich der Covenants. In der Immobilienbranche wird häufig von strengeren Vorgaben bei der Kreditvergabe gesprochen. Demgegenüber geben 75,0 Prozent der befragten Finanzierer an, dass die Handhabung unverändert geblieben ist, eine strengere Auslegung (13,6 Prozent) oder stellenweise Umstrukturierungen (11,4 Prozent) erleben nur wenige Finanzierer in ihrer Kreditvergabepraxis. Anders sieht es bei der Frage nach der zukünftigen Entwicklung der Refinanzierungsaufschläge, also der Liquiditätskosten aus, hier erwarten 68,2 Prozent der Panel-Teilnehmer steigende Aufschläge. Weitere 34,1 Prozent erwarten keine Veränderung, während keiner der Befragten von sinkenden Aufschlägen ausgeht.
Curth-C. Flatow, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter von FAP, sagt: „Unser Umfrage-Barometer, das wir künftig quartalsweise veröffentlichen, belegt unseren eigenen Eindruck als Finanzierungsberater. Die gewerbliche Immobilienfinanzierung ist anspruchsvoller geworden, von einer Klemme, wie manche Marktmeinungen in der deutschen Immobilienwirtschaft nahelegen, kann jedoch keine Rede sein. Die grundsätzliche Finanzierungsbereitschaft ist gut und die Stimmung ist auf Seiten der Finanzierer positiv. Die aktiven Kreditgeber können beziehungsweise müssen sich aufgrund des hohen Nachfrageaufkommens und aus Kapazitätsgesichtspunkten die einzelnen Geschäfte aussuchen.“
Systematik „FAP-Barometer für Gewerbliche Immobilienfinanzierung“
Das FAP-Barometer erscheint quartalsweise, Start: 3. Quartal 2012. Befragt wurden für die erste Barometer-Ausgabe 225 Experten, die mehrheitlich direkt mit der Vergabe von gewerblichen Immobilienkrediten betraut sind. Das Panel setzt sich zusammen aus: Realkreditinstituten/Hypothekenbanken, Landesbanken, Sparkassen, Genossenschaftsbanken, Privatbanken, Spezialbanken (z.B. Förderbanken, Bausparkassen). Das Panel berücksichtigt darüber hinaus neue Kreditgeber, die bereits jetzt und in Zukunft verstärkt in der Immobilienfinanzierung aktiv werden. Hierzu gehören u.a. Versorgungskammern, Versicherungen, Real Estate Private Equity Fonds, Kreditfonds. Für das erste FAP-Barometer wurde ein Rücklauf von 27 Prozent bei insgesamt 225 Befragten registriert, das Ziel ist eine Rücklaufquote von 40 Prozent. Zusätzliche rahmengebende Elemente sind: Bruttoinlandsprodukt, Basiszinsniveau (EZB), 3-Monats-EURIBOR, Swap-Raten (5/10-jährig), vdp-Zinsen (5/10-jährig), Anzahl und Volumen von Pfandbriefemmissionen, Pfandbriefspreads. Das Analysehaus BulwienGesa ist als wissenschaftlicher Part mit der quartalsweisen Auswertung betraut.
