Neben einem Rückblick auf das vierte Quartal 2023 gibt der Bericht von LIP Invest, einem führenden Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland,auch einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes für das erste Quartal 2024. Der Marktbericht beinhaltet Zahlen und Informationen zum Transaktionsvolumen, zum Flächenumsatz und Neubauvolumen, zur Renditeentwicklung in Abhängigkeit von Gebäudealter, Standort, Objektqualität und Mietvertragslaufzeit sowie zum Zins- und Marktgeschehen.
Marktüberblick
Logistikimmobilien sind erstmals stärkste Assetklasse: Im vierten Quartal 2023 konnten sich Logistikimmobilien erstmalig an die Spitze des gewerblichen Immobilienmarktes setzen und die sonst dominierende Assetklasse Büro verdrängen. Auch wenn das Transaktionsvolumen 2023 insgesamt niedriger ausfällt als in den Vorjahren, sind Logistikimmobilien bei Investoren beliebt und wieder stärker nachgefragt.
Das Transaktionsgeschehen wird 2024 überwiegend von der Entwicklung der langfristigen Zinsen abhängen. Zu erwartende Zinssenkungen machen Hoffnung auf mehr Aktivität. Durch eine im Gegensatz zu anderen Assetklassen nahezu vollständig abgeschlossene Preiskorrektur ergibt sich für Investoren neben inflationsgesicherten Cash-Flow Renditen auch seit langem wieder die Chance auf Wertsteigerungen. Eine entsprechende Tendenz zeigte sich bereits in Q4, dem umsatzstärksten Quartal des Jahres. In diesem Zeitraum fiel der 10-jährige Swapsatz von 3,50 % auf zeitweise unter 2,50 %, ist aktuell jedoch wieder auf 2,70 % gestiegen.
Der Flächenumsatz lag 2023 bei insgesamt 5,8 Millionen Quadratmetern und damit niedriger als in den beiden Vorjahren. Ein Grund hierfür ist, dass dem Vermietungsmarkt weniger Neubaumietfläche zur Verfügung stand als 2022 beziehungsweise 2021. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist weiterhin vorhanden, allerdings agieren Mieter konjunkturbedingt derzeit etwas verhaltener bei ihren Entscheidungen.
Die Spitzenrendite für Neubauten hat sich 2023 insgesamt wenig verändert und lag im Jahresverlauf zwischen 4,85 % und 5,25 %. Sofern der von vielen Seiten erwartete Zinsrückgang im Verlaufe des Jahres eintritt, kann für 2024 wieder mit leicht sinkenden Renditen gerechnet werden.
„Logistikimmobilien haben gegenüber anderen Assetklassen den Vorteil, dass Projektentwickler schnell auf Marktveränderungen reagieren können. So waren die Preiskorrekturen in Folge der rasch gestiegenen Zinssätze schnell am Markt angekommen. Das hohe Transaktionsvolumen im vierten Quartal 2023 zeigt die Bedeutung der Assetklasse. Logistikimmobilien sind über alle Wertschöpfungsstufen vom Rohstoff zur Produktion, über Handel bis zum Endverbraucher unentbehrlich. Die immer knapper werdende Verfügbarkeit von Flächen für den Neubau von Logistikimmobilien wird sich ebenso wie für 2024 erwarteten Zinssenkungen voraussichtlich wieder für steigende Preise sorgen. Wahrscheinlich gilt für Investments dieses Jahr: Der frühe Vogel fängt den Wurm“, so Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest.
Investmentmarkt
Mit 6,3 Milliarden Euro verzeichnet der Transaktionsmarkt für Logistikimmobilien ein solides Jahresendergebnis. Dies entspricht in etwa dem Durschnitt der letzten zehn Jahre. Die Zurückhaltung von Käufern und Investoren aus Ende 2022 prägte auch das Transaktionsgeschehen im ersten Halbjahr 2023. Während im dritten Quartal Portfoliotransaktionen das Geschehen dominierten, waren im vierten Quartal wieder vermehrt Einzeltransaktionen zu verzeichnen. Diese trugen zusammen mit einigen Portfolien zum umsatzstärksten Quartal des Jahres mit etwa 2,5 Milliarden Euro bei.
Die leichte Erhöhung des 10-Jahres SWAP seit dem Jahreswechsel zieht eine Erhöhung der Bruttoanfangsrendite nach sich, die momentan zwischen 4,95 % bis 5,35 % liegt. Bei Bestandsobjekten steigen die Renditen weiterhin leicht an, da Käufer aktuell eher dazu tendieren Neubauimmobilien zu erwerben, die den gestiegenen ESG-Ansprüchen gerecht werden. Steigende Mieten gleichen die Kapitalwerte bei Bestandsimmobilien allerdings weiterhin aus.
LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört unter anderem die Beobachtung der Angebotssituation. LIP wurden im vierten Quartal 2023 Objekte mit einem Volumen von 700 Millionen Euro angeboten. Das potenzielle Investmentvolumen für das erste Quartal 2024 fällt damit vergleichsweise gering aus. Am Markt wird mit einer Zinssenkung zur Mitte des Jahres gerechnet, die einige Akteure abwarten wollen.
Im Jahresabschlussquartal hat die Neubautätigkeit mit 1,2 Millionen Quadratmetern nochmals leicht angezogen. Insgesamt summiert sich das Neubauvolumen 2023 auf 3,9 Millionen Quadratmeter und liegt damit rund 1,2 beziehungsweise 1,5 Millionen Quadratmeter unter den Vorjahresergebnissen 2022 und 2021. Logistikunternehmen waren auch 2023 nicht untätig: So erweitert beispielsweise Fiege seine Logistikfläche in Zülpich mit einem zweiten Multi-User-Center. Im November 2023 wurde der Spatenstich für die 50.000 Quadratmeter große Logistikimmobilie gesetzt; die Fertigstellung ist für Herbst 2024 geplant.
Flächenumsatz
Der Flächenumsatz summiert sich im vierten Quartal 2023 auf 1,7 Millionen Quadratmeter. Angesichts wirtschaftlicher und geopolitischer Herausforderungen agierten die Nutzer etwas zurückhaltender und tendierten eher zur Anmietung kleinerer Flächen oder zur Verlängerung in Bestandsobjekten. Trotz der Widrigkeiten fanden im vierten Quartal auch Großabschlüsse statt, wodurch sich der Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2023 auf 5,8 Millionen Quadratmeter beläuft. Für einen der größten Abschlüsse des Jahres sorgt Winkler Logistik. Der Logistikdienstleister mietet einen 63.400 Quadratmeter großen Neubau in Ulm.
Trends aus der Logistik – Die erneuerbare Mobilität der Zukunft
Ob Elektroantrieb, Wasserstoff oder Bio-Kraftstoffe – der Straßengüterverkehr ist im Wandel. Vorangetrieben wird die Transformation von Verbrennungsmotoren zu alternativen Antrieben nicht zuletzt von den Logistikunternehmen selbst. Welcher Antrieb sich letztendlich durchsetzen wird – Auswirkungen auf Logistikimmobilien haben die unterschiedlichen Ansätze bereits jetzt.
Zum einen ergibt sich aus der Mobilitätswende ein steigender Lagerflächenbedarf für Ersatzteile. So nehmen die Montageteile für E-Autos mehr Platz ein als die von klassischen Verbrennern. Auch E-Batterien stellen als Gefahrgut besondere Anforderungen an die Lagerhaltung und den Brandschutz von Logistikimmobilien. Zum anderen werden Logistikliegenschaften mit der entsprechenden Lade-Technik ausgestattet. So hat Edeka sein Logistikzentrum in der Logistikregion Hannover mit einer eigener Bio-LNG-Tankstelle ausgerüstet. Und ab 2025 ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Bestandsimmobilien mit mehr als 20 Stellplätzen auch über einen E-Ladepunkt verfügen.
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