Der UBS (D) Euroinvest Immobilien wurde 1999 ursprünglich für institutionelle Anleger und vermögende Privatinvestoren aufgelegt und verfügt zum Bewertungsstichtag 31.08.2019 über ein Fondsvermögen von 674 Mio. Euro. Im März 2019 erfolgte die Einführung zweier neuer Anteilklassen für private und professionelle Anleger, so dass Anlegergruppen mit unterschiedlichen Mindestanlagesummen voneinander getrennt sind, was aus Sicht der Ratingagentur konsequent und zielführend ist.
Das Immobilienportfolio wurde durch An- und Verkäufe erfolgreich neu strukturiert, mit einem weiterhin starken strategischen Schwerpunkt auf Büroimmobilien in europäischen Metropolen. Der Fokus auf Europa wird auch durch die gewählte steuerliche Teilfreistellungsquote für Fondserträge von 80% unterstrichen, deren Voraussetzung mindestens 51% Immobilienanlagen außerhalb Deutschlands sind. Scope schätzt die Strategie des UBS (D) Euroinvest Immobilien insgesamt als aussichtsreich ein.
Die Einjahres-BVI-Rendite des Fonds (Anteilklasse I) lag per 31.08.2019 bei 5,9%, was deutlich über dem Branchenschnitt liegt. Die durch das Management mittelfristig angestrebte BVI-Rendite soll zwischen 3% und 5% p.a. liegen. Das aktuelle Renditeniveau wird durch ein hohes Bewertungsergebnis von 3,7% getragen, welches hauptsächlich durch erzielte Veräußerungsergebnisse begründet ist.
Zum Bewertungsstichtag zeichnet sich das Immobilienportfolio des UBS (D) Euroinvest Immobilien vor allem durch seine günstige Größenstruktur aus. Die Immobilien des Fonds liegen allesamt in der als fungibel geltenden Größenklasse bis 100 Mio. Euro und weisen eine durchschnittliche Objektgröße von 48,2 Mio. Euro auf. Zudem ist das Immobilienportfolio des Fonds vergleichsweise günstig bewertet. Des Weiteren steht bei den aktuell 16 Objekten des Fonds in den nächsten drei Jahren nur in einem Objekt die Nachverhandlung des Mietvertrags mit einem sog. Single-Tenant Mieter an.
Auf der anderen Seite ist die Struktur der Vermietungsparameter im Branchenvergleich unterdurchschnittlich bewertet. Der Anteil langlaufender Mietverträge ist vergleichsweise niedrig und die Vermietungsquote von 86,5% (nach BVI-Berechnungsmethode) stellt sich als deutlich unterdurchschnittlich dar. Unter Berücksichtigung aller neu abgeschlossenen Mietverträge, die noch nicht angelaufen sind, sowie der Hinzurechnung des Ertragsausfalls aufgrund von gewährten Incentives (z.B. mietfreie Zeiten) beträgt die Vermietungsquote nach Berechnung der Kapitalverwaltungsgesellschaft 97,8%. Darüber hinaus verfügt der Fonds im Vergleich zur Peergroup der offenen Immobilienpublikumsfonds über einen geringen Anteil junger Immobilien. Scope ist optimistisch, dass der Asset Manager durch weitere Neuankäufe eine Verjüngung der Objektaltersstruktur sowie eine Verbesserung der Vermietungsparameter erreichen kann.
Die UBS nimmt mit diesem Fonds seit 2011 laufend am „GRESB Real Estate Assessment” teil. Angabe gemäß konnte der Fonds seine Ergebnisse kontinuierlich verbessern und wurde seit 2013 jedes Jahr mit der Auszeichnung „Green Star“ versehen. Im Jahr 2019 erhielt der UBS (D) Euroinvest Immobilien die Auszeichnung „Green Star – 5-Stars“ bereits zum vierten Mal in Folge, was positiv in die Bewertung einfließt.
Der UBS (D) Euroinvest Immobilien verfügt über eine angemessene Finanzstruktur, die als im Branchenvergleich leicht unterdurchschnittlich bewertet wird. Positiv ist in diesem Zusammenhang allerdings die sehr risikoarme Liquiditätsanlage hervorzuheben.
Als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert die UBS Real Estate GmbH. Die Auflage des Produktes erfolgte zum 28.09.1999. Das Fondsmanagement verfügt über eine hohe Kontinuität, was positiv in die Bewertung eingeflossen ist. Die Basis dieses Ratings bilden eine durch den Asset Manager zur Verfügung gestellte umfangreiche Datenlieferung und ein zusätzliches telefonisches Interview mit dem Fondsmanagement. Ein Asset Management Rating durch Scope liegt aktuell nicht vor.
(Scope)
