Scope bewertet den PROJECT Metropolen 22 mit vorläufigem Rating von (P) bbb (AIF)

Über den Publikums-AIF PROJECT Metropolen 22 geschlossene Investment GmbH & Co. KG können sich die Anleger ab einer Mindestzeichnungssumme von 10.000 Euro zzgl. 5% Agio an Immobilienprojektentwicklungen mit wohnwirtschaftlichem Fokus beteiligen. Hierfür wird der AIF mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft PROJECT M 22 Beteiligungs GmbH & Co. KG zusammen mit anderen Investmentgesellschaften der PROJECT-Gruppe als Minderheitsgesellschafter in diverse Immobilienprojektgesellschaften investieren. Der Fonds ist als Blindpool konzipiert. Gemäß den Anlagebedingungen liegt der Investitionsfokus auf Deutschland. Darüber hinaus sind auch Investitionen in anderen Mitgliedstaaten der EU oder Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum sowie in der Schweiz und Großbritannien möglich, jedoch nur für Österreich angestrebt.

Da der Fonds den Grundsatz der Risikomischung einhalten muss, sollen mindestens acht verschiedene Immobilienentwicklungen in mindestens drei verschiedenen Metropolregionen angebunden werden. Da der Vertriebsstart des Fonds erst am 01.07.2022 erfolgte, sind zum Ratingstichtag 30.06.2022 noch keine Projektentwicklungen angebunden, wenngleich bereits zwei Immobilienprojektentwicklungen in den Metropolregionen Berlin und Nürnberg als mögliche Erstinvestitionen identifiziert wurden.

Gemäß dem Finanz- und Investitionsplan entspricht das geplante Eigenkapital in Höhe von 15 Mio. Euro zugleich dem Mindestkapital des Fonds. Zum Stichtag des Fondsratings ist noch kein Eigenkapital platziert. Die Aufnahme von Fremdkapital ist auf der Ebene der Fonds- und der Beteiligungsgesellschaft ausgeschlossen; allerdings ist eine Fremdkapitalaufnahme unter gewissen Voraussetzungen auf Ebene einzelner Objektgesellschaften möglich. Die Dauer des Publikums-AIF ist befristet bis zum 30.06.2032, so dass die geplante Fondslaufzeit rund 10 Jahre beträgt. Die Laufzeit kann mittels Gesellschafterbeschluss um vier Jahre auf maximal rund 14 Jahre verlängert werden.

Die Anleger können aus drei Anteilklassen auswählen. Anteilklasse A (keine Entnahme von gezeichnetem Kommanditkapital), Anteilklasse B (4% p.a. Entnahme) und Anteilklasse C (6% p.a. Entnahme). Gemäß den wesentlichen Anlegerinformationen sollen Anleger der Anteilklasse A prognosegemäß insgesamt 165% bezogen auf das Eigenkapital erhalten, was einer internen Verzinsung (IRR) von 5,3% entspricht. Für die Anteilklasse B sind 150% (4,7% IRR) und für die Anteilklasse C 154% (4,8% IRR) prognostiziert, wobei zur Berechnung der IRR die Zahlungsein- und -ausgänge auf jährlicher Basis betrachtet und der Ausgabeaufschlag in Höhe von 5% berücksichtigt wurde.

Vor dem Hintergrund der zunehmend unsicheren gesamtwirtschaftlichen Lage schätzt Scope die der Renditeprognose zugrunde liegenden Modellannahmen als sehr optimistisch ein, wenngleich PROJECT aufgrund des Sicherheitskonzeptes des Fonds in einer bevorstehenden Krise besser als vergleichbare Mitbewerber aufgestellt sein sollte. Darüber hinaus ist die Risikoprämie im Vergleich zu einer risikoarmen Anlage deutlich gesunken. Zusätzlich sorgen die Projektentwicklungen inhärenten Risiken für Unwägbarkeiten bezüglich der tatsächlichen Renditeerzielung des Fonds. Gestiegene Baukosten, Zinsen und Inflationsraten sowie Bauzeitverzögerungen stellen ernstzunehmende Risikofaktoren für künftige Veräußerungserlöse und damit für mögliche Renditereduzierungen dar.

Die Investitionsstrategie sieht vor, die verfügbare Liquidität und Veräußerungsgewinne während der Fondslaufzeit in Immobilienprojektentwicklungen zu reinvestieren. Somit liegt ein Reinvestitionsrisiko bei diesem Fonds vor.

• Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
  Sehr erfahrener und seit Jahren stark wachsender Anbieter mit Fokus auf die Entwicklung von Wohnimmobilien in deutschen Metropolregionen und in Wien
• Bisher ausnahmslos positive Exit-Renditen auf Objektebene bei insgesamt 74 abgeschlossenen Projektentwicklungen seit 2005, teilweise wurden diese jedoch durch Gebührenverzicht ermöglicht
• Sehr guter Marktzugang und breites Netzwerk des Asset Managers mit lokalen Büros in den Metropolregionen und entsprechendem Zugang zu Off-Market-Transaktionen
• Keine Aufnahme von Fremdkapital auf Fonds- und Beteiligungsgesellschaftsebene; allerdings ist eine Fremdkapitalaufnahme unter gewissen Voraussetzungen auf Ebene einzelner Objektgesellschaften möglich
• Kein Währungsrisiko, da ausschließlich Euro-Investments und eine währungskongruente Finanzierung angestrebt sind

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:

• Hohe Konkurrenz bei Immobilienprojektentwicklungen besonders im Wohnbereich, wenngleich durch die gestiegenen Zinsen die Eigenkapitalstrategie der PROJECT-Gruppe einen Wettbewerbsvorteil darstellt
• Durch das vorliegende Reinvestitionsrisiko, Herausforderung in schlechterem Marktumfeld die Renditeprognosen aufrechtzuerhalten
• Vor dem Hintergrund der zunehmend unsicheren gesamtwirtschaftlichen Lage aus Sicht von Scope recht optimistisch kalkulierte Modellannahmen der Renditeprognose
• Bisher noch begrenzter Track Record im Bereich der Projektentwicklungen von Gewerbeimmobilien, die in diesem Produkt beigemischt werden sollen
• Sehr geringes Upside-Potential und leicht erhöhtes Klumpenrisiko

Der Emissionsprospekt, die wesentlichen Anlegerinformationen, die Asset Management Informationen vom 30.06.2022 und die zusätzlichen Informationen der Gesellschaft bilden die Bewertungsgrundlage dieses Fondsratings. Ein separates von Scope erstelltes, aktuelles Asset Management Rating für die PROJECT Investment Gruppe liegt nicht vor. Daher wurde im Kontext dieses Fondsratings eine verkürzte Bewertung des Asset Managers zu Grunde gelegt, die gemäß Plazet des Ratingkomitees festgelegt wurde. In diese Bewertung eingeflossen sind sowohl von dem Asset Manager zur Verfügung gestellten Unterlagen als auch öffentlich zugängliche Informationen sowie Presseberichterstattungen.

(Scope)