Gerade in den warmen Sommermonaten ist ein Garten ein Segen. Man ist schnell draußen und kann den Eisschrank mit einem kühlen Erfrischungsgetränk fast von der Sonnenliege aus erreichen. Hat man ein Einfamilienhaus gemietet, gibt es einen Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, der alles regelt. Kniffliger wird es, wenn im Mehrfamilienhaus mehrere Mietparteien Anspruch auf den Garten haben. Da kommen dann schnell Fragen auf wie: Wer darf was und wann im Garten machen? Wer pflegt ihn und wie verhält es sich mit den Kosten? ARAG Experten haben sich die Rechtslage angeschaut und geben einen Überblick.
Mehrfamilienhaus mit Garten
Anders als beim Einfamilienhaus gehört der Garten nicht unweigerlich zum Mietumfang. Hat man eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus angemietet, zu der ein Garten gehört, dann steht die genaue Regelung zur Nutzung im Mietvertrag. ARAG Experten erklären, dass der Vermieter nämlich auch bestimmen kann, dass es sich bei dem Garten um einen Ziergarten handelt, der zwar schön angeschaut, aber nicht genutzt werden darf. Auch ist es ihm möglich, den Garten an nur einen Mieter zu vermieten, zum Beispiel an den im Erdgeschoss. Wenn alle Mieter den Garten nutzen dürfen, hat allerdings niemand Sonder- oder Gewohnheitsrechte (AG Trier, Az.: 7 C 402/05). Dann sind Gemeinschaftssinn, Absprachen untereinander und gegenseitige Rücksichtnahme gefragt.
Der Mieter darf den Garten nutzen: Was heißt das?
Grundsätzlich gilt, dass der Mieter den Garten so nutzen darf, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde und in der Hausordnung steht. Auf mündliche Absprachen sollte laut ARAG Experten verzichtet werden. Wird sich nach Einzug mit dem Vermieter beispielsweise auf eine Erweiterung der Nutzung geeinigt, ist es ratsam, dies immer vertraglich festzuhalten. Der Vermieter darf nämlich laut Kammergericht Berlin (Az.: 8 U 83/06) seine mündliche Zusage jederzeit widerrufen.
Was der Mieter im sogenannten Gemeinschaftsgarten darf oder auch nicht, führte in der Vergangenheit schon häufiger zu Streitigkeiten. Daher haben die ARAG Experten einige ausgewählte Gerichtsurteile zusammengetragen: Wer eine Gartenliege, einen Sonnenschirm oder eine Sitzgelegenheit aufstellen möchte, darf das tun. Kinder dürfen im Garten spielen und Eltern dürfen ihnen dort Spielsachen und ein Planschbecken aufstellen (AG Kerpen, Az.: 20 C 443/01). Wer es mag, dem ist auch Nacktsonnen erlaubt. In einem Fall wurde einer Mieterin mit der Begründung, ihr freizügiges Sonnenbad störe den Hausfrieden, fristlos gekündigt. Das Amtsgericht Merzig war anderer Meinung und wies die Räumungsklage der Vermieter ab (AG Merzig, Az.: 23 C 1282/04). Und was, wenn ein Geburtstag ansteht? Das ist in der Regel kein Problem, sofern die gesetzlichen Ruhezeiten eingehalten werden. Die Nachbarn sollte man vorher trotzdem informieren oder besser noch auf ein Stück Kuchen oder ähnliches einladen.
Was ist verboten?
Ein Mieter darf den mitgemieteten Garten nur in dem Umfang verändern, dass die Umgestaltung keine baulichen oder optischen Veränderungen darstellt. Für alles, was darüber hinausgeht – wie etwa das Pflanzen eines Baumes oder der Bau einer Gartenhütte -, braucht man das Einverständnis des Vermieters. Ebenfalls sollte bedacht werden, dass der Vermieter bei Auszug verlangen kann, dass der Garten wieder in seinen ursprünglichen Zustand gebracht wird. Die ARAG Experten raten deshalb dazu, bei einer geplanten Umgestaltung des Gartens immer vorab eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, in der auch geregelt ist, ob beim Auszug ein Rückbau zu erfolgen hat.
Der Anbau von Cannabispflanzen ist verboten und der Mieter riskiert eine Kündigung. So erklärte das Landgericht Ravensburg (Az.: 4 S 127/01) eine fristlose Kündigung für eine Mietwohnung mit Balkon für wirksam und begründete seine Entscheidung damit, dass zum einen das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien verletzt wurde und zum anderen eine Mietsache durch den Cannabisanbau in Verruf geraten kann.
Und die Gartenpflege?
Für die Pflege des Gartens eines Mehrfamilienhauses ist der Vermieter verantwortlich, sofern der Garten nicht vermietet wurde. Ob er den Garten eigenhändig pflegt, diese Aufgabe einem oder allen Mietern vertraglich zuschreibt oder dafür Fachleute beauftragt, das ist seine Sache. Die ARAG Experten weisen aber darauf hin, dass der Vermieter dann die Kosten auf die Mieter umlegen kann – auch, wenn der Garten durch die Mieter gar nicht genutzt werden darf. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Ansatz von Gartenpflegekosten in der Betriebskostenabrechnung gerechtfertigt ist, weil ein gepflegter Garten „den Gesamteindruck des Anwesens günstig beeinflusse“ (Az.: VIII ZR 135/03).
Weitere interessante Informationen zum Thema Balkon und Terrasse unter:
https://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/08212/
(ARAG)
