Professionelle Marktteilnehmer haben sich auf die neuen Bedingungen durch die seit Anfang 2022 steil angestiegenen Hypothekenzinsen eingestellt und treten verstärkt mit realistischen Preisvorstellungen am Immobilienmarkt auf.
Auch Käufer haben die Anforderungen an energetische Sanierungen sowie die gestiegenen Kapitalkosten inzwischen in ihren Kalkulationen berücksichtigt. Das sorgt für eine gänzlich neue Ausgangslage für Immobilientransaktionen im großen Stil, die die Primus Valor AG erst kürzlich genutzt hat.
Das Unternehmen erwarb in Solingen drei Liegenschaften mit insgesamt 3.400 Quadratmetern. Neben 44 Wohneinheiten zählen auch zwei Gewerbeeinheiten zum Portfolio. „Der Kauf des Immobilienpakets für unseren Immobilien-AIF ICD 12 R+ gelang unterhalb des Niveaus aktueller Gutachterpreise“, sagt Gordon Grundler, Vorstand der Primus Valor AG, „unter dem Strich konnten wir unser Positiv-Szenario, welches wir im Herbst 2022 für Transaktionen im neuen Zinsumfeld aufgestellt hatten, sogar noch unterbieten.“ Obwohl man in den kommenden Jahren energetische Sanierungen vornehmen werde, müssten Mieter keine überproportionalen Mietpreissteigerungen fürchten. Langfristig ginge man von einer Mietanpassung auf 8,50 Euro aus, so Grundler. Im Gegenzug dürften die Nebenkosten nach den geplanten Sanierungsmaßnahmen sogar sinken.
Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt bietet gerade bei Bestandsimmobilien große Chancen. Wie der Hauspreisindex der Immobilienkreditplattform Europace zeigt, verloren vor allem Bestandsgebäude seit Anfang der Zinserhöhungen deutlich an Wert – um satte 16 Prozent gingen die Preise zurück. Weitgehend konstant blieben dagegen Neubaupreise. „Letzteres liegt allerdings daran, dass Immobilienentwickler längst keinen Spielraum für niedrigere Preise mehr haben – zu hoch sind die Baukosten. Und so geht die Zahl der Transaktionen bei Neubauten mangels potenter Käufer weiter zurück“, sagt der Vorstand.
Bei Bestandsimmobilien schlägt dagegen jetzt die Stunde der Profis. Wer bei Immobilienbewertung, Ankauf-Prozessen inklusive Finanzierung, Sanierung und Bewirtschaftung mit einer großen Expertise punkten kann und zudem über Jahre etablierte Netzwerke nutzt, wird aus der aktuellen Marktsituation Profit schlagen. „Nach dem beispiellosen Preisverfall können kühne Rechner zu Konditionen kaufen, die langfristig sogar Renditen versprechen, die an die goldenen 2010er Jahre erinnern“, sagt Grundler.
Verstärkt wird diese Perspektive zusätzlich durch die Malaise am Bau: Bleibt der Neubau schwach und steigt der Bedarf an Wohnungen weiter an, dürften Mietniveaus noch stärker steigen, als in den vergangenen Jahren ohnehin schon. „Der Immobilienmarkt bietet die größte antizyklische Chance seit Jahren. Gemeinsam mit professionellen Partnern gelingt es auch Privatanlegern, dieses Potenzial zu heben“, ist der Immobilienexperte überzeugt.
