Das Jahr 2022 ist so gestartet wie das Vorjahr endete. Trotz Wegfall der Basiseffekte lag die Inflation in Deutschland im Dezember des vergangenen Jahres bei über fünf Prozent, im Januar 2022 bei 4,9 Prozent. Inflationsraten in dieser Größenordnung hatte es in Deutschland zuletzt 1992 gegeben. In den USA ist der Verbraucherpreisanstieg noch höher und liegt derzeit bei über sieben Prozent. Da für Unternehmen vorlaufende Preise wie Import- oder Erzeugerpreise um über 20 Prozent anstiegen, sind weitere Preiserhöhungen zu erwarten und die Inflation könnte sich auch deutlich oberhalb von vier Prozent pro Jahr verstetigen. Als Reaktion auf diese Inflationssteigerungen ist der Ausstieg aus der extrem expansiven Geldpolitik der Notenbanken in Umsetzung. Bereits in 2021 gab es global deutlich mehr Zinserhöhungen als Zinssenkungen bei Notenbanken und in 2022 sind sowohl für die amerikanische FED als auch für die EZB mehrere Zinserhöhungen erwartbar – wobei das Zinserhöhungspotenzial in Europa, aufgrund der hohen Verschuldungsraten in vielen Ländern der Eurozone, sicherlich deutlich niedriger ausfällt. Für Investoren stellt sich daher die Frage, welche Assetklassen in einem solchen Inflationsumfeld und angesichts erwartbar steigender Zinsen profitieren sollten. Daten für die USA zeigen, dass Immobilien in den meisten Inflationsszenarien die Assetklasse Aktien übertreffen, insbesondere bei Inflationsraten oberhalb von drei Prozent.
KÖNNEN DIESE ERFREULICHEN DATEN AUCH FÜR DEUTSCHLAND IN 2022 GELTEN?
Ausgelöst durch starke fundamentale Faktoren wie einen Nachfrageüberhang nach Wohnimmobilien, hohe Neubaukosten und die von geringen Zinsen angetriebene Rotation von Anleihen in Immobilien sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Entgegen der regelmäßig erfolgten Berichterstattung sind die Mieten dabei unterdurchschnittlich gestiegen. So stellte der Jahreswirtschaftsbericht 2022 fest, dass der Anteil von Haushalten mit einer Überlastung durch Wohnkosten seit Jahren stetig gesunken ist.
Auch wenn es regional einzelne Preisübertreibungen bei Wohnimmobilien geben sollte, scheint der Gesamtmarkt in Deutschland durchaus realistisch bepreist zu sein, wie zwei einfache Vergleichsberechnungen zeigen können:
• Reine Neubaukosten liegen derzeit bereits bei über 3.000 Euro pro Quadratmeter für die Immobiliensubstanz (zzgl. Grundstückskosten),sodass Bestandswerte von 1.500 Euro pro Quadratmeter oder weniger einen erhöhten Sicherheitspuffer bieten.
• Der Renditeabstand zwischen einer zehnjährigen Bundesanleihe und der erzielbaren Mietrendite liegt immer noch bei drei bis vier Prozentpunkten und damit auf einem ähnlichen Niveau wie bereits vor zehn Jahren.
Folglich lassen gut eingekaufte Bestandsimmobilien mit Mietrenditen von durchschnittlich über fünf Prozent pro Jahr auch bei einer Zinserhöhung eine hohe Preisstabilität und einen stabilen Cashflow erwarten.
KLIMASCHUTZ IM IMMOBILIENBEREICH ERFORDERT INVESTITIONEN
Mit dem Klimaschutzgesetz hat die Politik einen klaren Pfad zur Verringerung des CO2-Ausstoßes in Deutschland festgelegt. Der Gebäudesektor steht für nahezu ein Viertel der CO2-Emissionen in Deutschland und soll ab dem Jahr 2030 den Ausstoß von 67 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent nicht mehr überschreiten.4 Gegenüber 2020 bedeutet dies eine Reduktion um über 43 Prozent. Eine ähnliche Reduktionsleistung um 43 Prozent hat Deutschland bereits einmal erreicht – so wurden 1990 noch 210 Millionen Tonnen an CO2 ausgestoßen.
Es zeigt sich damit deutlich, dass der geplante Wert in acht Jahren ein sehr ambitioniertes Ziel abbildet, für das die jährliche Einsparung gegenüber den letzten 30 Jahren mindestens viermal so hoch ausfallen muss. Angesichts von mehr als 42 Millionen Bestandswohnungen und gerade einmal 300.000 Neubauten pro Jahr (ca. 0,7 Prozent p. a.) kommt der Bestandsoptimierung eine Schlüsselfunktion zur Erreichung der Klimaziele im Gebäudebereich zu. Hierzu sind massive Investitionen in die Substanz erforderlich, was auch die Politik deutlich anerkennt.
ERFOLGREICHES VORGEHEN VON PRIMUS VALOR
Das inhabergeführte Mannheimer Emissionshaus Primus Valor setzt seit 2007 konsequent auf Bestandswohnimmobilien als Assetklasse. Von den zehn bisherigen Investments konnten drei bereits mit herausragenden jährlichen Durchschnittsrenditen aufgelöst werden, teils bis über zehn Prozent p. a. Zwei weitere Fonds (G.P.P.1. und G.P.P.3) haben schon mehr als 300 Prozent an die Investoren ausgezahlt (siehe Grafik unten). Hierbei ist zu beachten, dass die Fonds G.P.P.1, G.P.P.2 und G.P.P.3 noch nicht vollständig aufgelöst wurden und folglich noch weitere Auszahlungen folgen werden. Mit dem Fonds G.P.P.4 und dem zweiten alternativen Investmentfonds der ICD-Reihe (ICD 8 R+) werden zwei weitere Fonds in absehbarer Zeit in die Veräußerungsphase eintreten.
Die Strategie ist dabei so einfach wie überzeugend. Bestandsimmobilien mit Potenzial werden energetisch optimiert, die Wohnflächen werden erweitert und Leerstände abgebaut. So können in wenigen Jahren sehr attraktive Renditen erzielt und der Bestand langfristig attraktiv gehalten werden. Im Unterschied zum Gesamtmarkt, der auf jährliche Optimierungsquoten von unter einem Prozent des Bestandes kommt, zeigt Primus Valor regelmäßig, dass auch bis zu zehn Prozent pro Jahr möglich sind.
Ein aktuelles Beispiel: Für den noch bis Jahresmitte verfügbaren Fonds Immo- Chance Deutschland 11 Renovation Plus wurden kürzlich 260 Wohneinheiten in Nordhessen zum Preis von weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter (inkl. Grund & Boden) erworben. Für Optimierungsmaßnahmen wie eine bessere Dämmung, neue Fenster und Heizungsanlagen sind zusätzliche Investitionen von mehr als 20 Prozent des Kaufpreises vorgesehen.
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