Vor allem in den Ballungsgebieten steigen die Immobilienpreise mit teils rasantem Tempo. Zumindest die Finanzierungen waren in den letzten Jahren dank der Niedrigzinsen extrem günstig. 2019 könnten die Zinsen allerdings steigen. Warum es sich dieses Jahr dennoch lohnt, den Wunsch nach den eigenen vier Wänden in die Tat umzusetzen, erläutert Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Er überprüft auch die Vorbehalte und entkräftet zum Teil veraltete Annahmen rund um das Thema Baufinanzierung.
Eigentümer leben nicht nur unabhängig von Vermietern – auch finanziell haben sie Vorteile: Im Alter verfügen sie meist über mehr Vermögen als Mieter. Michael Neumann erklärt, warum: „Wenn ich eine Immobile finanziere, bin ich sozusagen zur Disziplin gezwungen und tilge das Darlehen Stück für Stück über die monatliche Annuität. Damit baue ich Vermögen auf und kann im Alter davon zehren, indem ich mietfrei in den eigenen vier Wänden wohne.“ Er weist auch auf das immer weiter sinkende Rentenniveau hin und gibt zu bedenken: „Man muss sich vor Augen führen, dass die gesetzliche Rente in der Zukunft maximal noch eine Grundsicherung sein wird. Wer seinen Lebensstandard aus der Erwerbsphase im Alter halten möchte, muss private Vorsorge betreiben.“ Eine Immobilie stelle daher immer noch eine der besten Altersabsicherungen dar, die es gibt.
Mit nur zirka 45 Prozent ist die Eigenheimquote in Deutschland aber extrem niedrig: In 25 europäischen Ländern leben mehr Eigentümer. Warum das so ist? Neumann macht unter anderem das geringe Angebot und die hohen Erwerbsnebenkosten von zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises verantwortlich. Aber er trifft auch immer wieder auf unzutreffende Annahmen, die Mieter davon abhalten, ihren Immobilienwunsch in die Realität umzusetzen.
Steigende Bauzinsen machen Immobilienerwerb unerschwinglich?
Ein verbreiteter Vorbehalt ist: Die besten Zeiten für eine Baufinanzierung sind vorbei – die Immobilienpreise haben schon extreme Höhen erreicht und nun steigen auch noch die Zinsen. Jetzt kann ich mir die eigene Wohnung oder ein Haus vollends abschminken. „Tatsächlich gehe auch ich davon aus, dass wir im Verlauf des Jahres 2019 steigende Zinsen sehen werden. Aber: Das Aufwärtspotenzial ist durchaus limitiert, weil die EZB weiterhin aktiv in den Markt eingreift und versucht, den Zinsanstieg möglichst moderat und langsam zu gestalten. Das heißt, dass die Zinsen nicht stark oder sprunghaft steigen werden und auf einem historisch gesehen günstigen Niveau bleiben werden“, kommentiert Michael Neumann. „In jedem Fall rate ich dazu, sich unverbindlich verschiedene Szenarien durchrechnen zu lassen und einfach einmal mehrere Angebote einzuholen. Oft lässt sich mehr finanzieren als zunächst möglich scheint.“
Nicht genug Eigenkapital für ein Darlehen?
Viele Interessenten schrecken auch mit diesem Argument vor einem Immobilienkauf zurück: Überall heißt es, man solle die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen sowie zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises. Das können jedoch viele nicht ich nicht aufbringen und denken daher, dass eine Baufinanzierung für sie nicht infrage komme. Dazu Michael Neumann: „Die Befürchtung, nicht genug Eigenkapital einbringen zu können, ist tatsächlich der häufigste Grund für Mieter, nicht zu kaufen oder zu bauen. Immer noch geistern die berühmten 20 Prozent des Kaufpreises plus die Erwerbsnebenkosten – zwischen zehn und 15 Prozent – durchs Land. Das ist aus meiner Sicht historisch bedingt. Heutzutage gibt es ein breites Angebot an Darlehensgebern am Markt, die den Kaufpreis vollständig finanzieren. Immer natürlich unter der Voraussetzung, dass die entsprechende Bonität dahintersteht. Wenn die künftigen Eigenheimbesitzer über ein gutes Einkommen verfügen und sich die monatliche Rate problemlos leisten können, spricht nichts dagegen, den Kaufpreis – exklusive Nebenkosten wie Courtage, Grunderwerbsteuer und Notar – komplett zu finanzieren.“
Sind 100-Prozent-Finanzierungen unsicher und zu teuer?
Wenn ich wenig oder kein Eigenkapital habe, wird meine Finanzierung unsicher und so teuer, dass ich sie mir nicht mehr leisten kann, ist ebenfalls eine weit verbreitete Annahme. „Wenn ich als Kunde hundert Prozent vom Kaufpreis finanzieren möchte, muss ich tatsächlich mit höheren Zinsen rechnen, als wenn ich 20 Prozent Eigenkapital einbringe. Denn: Sollte ich das Darlehen nicht mehr bedienen können, muss die Bank die Immobilie zwangsverwerten. Das Risiko, dann nicht den gesamten Darlehensbetrag zurückzubekommen, preist sie in den Zins ein“, führt Michael Neumann aus. „Das bedeutet aber nicht, dass die Zinsen deswegen in unbezahlbare Höhen schnellen – auch hier ist der Vergleich verschiedener Anbieter sinnvoll. Abgesehen von der Zinsdifferenz ist es für den Darlehensnehmer unerheblich, ob er 80 oder 100 Prozent vom Kaufpreis finanzieren möchte. Solange er die Darlehensraten bedienen kann und das Haushaltseinkommen ohne Probleme reicht, ist die Finanzierung sicher.“
Keine Zeit für Vergleiche?
Wer zuerst kommt, wohnt zuerst. Gerade in beliebten Gegenden hat der Käufer oft nur sehr wenig Zeit, die Finanzierung auf die Beine zu stellen. So denken viele: Ich möchte die Immobilie unbedingt haben und es muss jetzt richtig schnell gehen. Deswegen habe ich keine Zeit, verschiedene Angebote zu vergleichen. Michael Neumann gebietet in einer solchen Situationen Einhalt. „Bei Zeitdruck ist ein Vergleich umso wichtiger. Denn nicht jede Bank kann einen straffen Zeitplan einhalten“, sagt er. Unter denen, die sehr kurzfristig Finanzierungszusagen machen könnten, gäbe es zum Teil deutliche Preisunterschiede. Neumann: „Hier helfen ungebundene Vermittler, die aus einem breiten Angebot mehrerer hundert Banken wählen können und dank ihrer guten Kontakte genau wissen, wer für den speziellen Fall infrage kommt – also welcher Bankpartner sehr schnell reagiert und dazu auch noch gute Konditionen hat.“
Wartezeit Anschlussfinanzierung – wird das teuer?
Die erste Finanzierung wurde vor einigen Jahren abgeschlossen und bis zur Anschlussfinanzierung dauert es noch längere Zeit – in dieser Situation legen viele Eigentümer die Hände in den Schoß und warten. Ihre Annahme: Bis zu meiner Anschlussfinanzierung kann ich nur tatenlos zusehen, wie die Zinsen steigen und steigen. Auch damit räumt Michael Neumann auf. „Wer bereits ein Eigenheim besitzt, hat Vorteile gegenüber Erstfinanzierern. Er hat ein großes Zeitfenster, um den Vertrag abzuschließen. Mit dem Forward-Darlehen kann er sich die Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Damit hat er aber auch die Qual der Wahl. Wann ist der richtige Zeitpunkt? Hier gibt es zwei verschiedene Vorgehensweisen: Der sehr marktaffine Darlehensnehmer, der täglich die Zinsentwicklung anschaut, kann schon einmal alle Unterlagen griffbereit zusammenstellen. So passt er dann den für sich richtigen Zeitpunkt ab Für jemanden, der sich lieber unkomplizierter die jetzt niedrigen Zinsen langfristig sichern will, ohne auf die letzte Kommastelle zu achten, der kann das einfach heute tun. Und schläft dann vielleicht etwas ruhiger“, so Neumann.
Fazit: Profis fragen
Das sind nur einige von vielen zum Teil irrigen Meinungen, Annahmen und Mythen rund um die Baufinanzierung. Die ist jedoch auch vielschichtig. Einerseits lassen sich die einzelnen Bestandteile wie Tilgungssatz, Zinsbindung und Eigenkapital auf den persönlichen Bedarf anpassen, andererseits haben sie Einfluss auf den individuellen Zinssatz. Michael Neumann räumt ein: „Es ist für den Kunden in der Tat sehr schwer, diese ganzen Stellschrauben im Blick zu haben.“ Seine Empfehlung ist daher, sich professionelle Beratung zu suchen und idealerweise nicht zu einem Anbieter zu gehen, der nur ein Produkt im Angebot hat. „Ein Vermittler verfügt über ein sehr breites Produktspektrum und greift auf viele Banken zurück. Er nimmt sich die Zeit, um passgenau ein Angebot für den individuellen Kundenbedarf zu ermitteln“, so Neumann. „Und er kann gezielt an den Stellschrauben drehen, um den Zins zu optimieren – immer natürlich vor dem Hintergrund der individuellen Liquiditätssituation.“
(Dr. Klein Privatkunden AG)
