Wie schnell wird sich der Sachwertanlage- Markt, speziell Hotelimmobilien, erholen und welche Parameter sind dafür entscheidend?
THOMAS F. ROTH: Die erfreuliche Nachricht ist die Wiederaufnahme der Pachtzahlungen in voller Höhe der ersten Hotelbetreiber. Entscheidend für eine vollständige Belebung aller Betriebe ist die schnelle Rückkehr zur Normalität wie in Skandinavien und europäischen Nachbarländern, abgesehen von Italien und Frankreich, wo die gleiche Politik gefahren wird. Diese Restriktionen ruinieren außer dem Onlinehandel und der pharmazeutischen Industrie die komplette Wirtschaft und den Staatshaushalt.
Nach fast zwei Jahren Pandemie: Was sind Ihre Erkenntnisse und würden Sie heute etwas anders machen?
THOMAS F. ROTH: Das ganze Ausmaß der Folgen aus dem Umgang mit der Lage wird sich wohl erst mit einer zeitlichen Verzögerung nach Aufhebung aller Maßnahmen zeigen. Was wir momentan sehen, ist die Spitze des Eisbergs. Wenn die Normalität wieder zugelassen wird, werden viele ehemals erfolgreiche Unternehmen nicht mehr tragfähig oder bereits von der Bildfläche verschwunden sein.
Aber es wird auch Unternehmen geben, die gestärkt aus der Krise hervorgehen. Das werden die Unternehmen sein, die ihr Kerngeschäft auch während der Krise profitabel ausüben konnten und die die Zeit für Umstrukturierungen genutzt haben. An erster Stelle steht in unserer Branche die Digitalisierung, die notwendig war, um dezentral arbeiten zu können. Viele ehemals für notwendig erachtete Präsenzveranstaltungen werden jetzt durch Videokonferenzen kosten- und zeiteffizient ersetzt. Persönliche Kontakte sind nach wie vor wichtig, aber eben doch nicht in der Häufigkeit, in der sie früher stattgefunden haben. Die gewonnen Erkenntnisse und das Ergebnis bestätigen uns in unserer Vorgehensweise.
Wir haben den engen Spielraum, der uns gelassen wurde, optimal genutzt und würden das genauso wieder machen.
Was planen Sie für 2022 und welche Assetklassen haben im Sachwertanlage- Markt die größten Chancen?
THOMAS F. ROTH: Wenngleich ich gehört habe, dass Schiffsfonds, die die Schifffahrtskrise überstanden haben, wieder komfortabel ausschütten, beschränke ich mich auf den Sektor, von dem ich zumindest glaube, etwas zu verstehen, den Immobilienmarkt.
Die Diskussionen um eine Deckelung der Mieten bei gleichzeitig extrem gestiegenen Grundstückspreisen und Baukosten beeinträchtigen den Anreiz zu Investitionen im Wohnungsbau. Außer im Segment der Lebensmittelmärkte und Discounter wird die Vermietung von Einzelhandelsflächen sicher auch problematischer werden. Die Nachfrage nach Büroflächen wird meines Erachtens durch die gewonnenen Erkenntnisse während der Krise abnehmen. Dezentrales Arbeiten und Shared Offices vermindern den Anspruch an Flächen wohl erheblich, und zwar branchenübergreifend. Das erklärt auch, weshalb beispielsweise Logistik-Immobilien zu Faktoren gehandelt werden, deren Höhe früher nicht denkbar war, was wiederum die Renditen drückt.
Die Spezialisierung auf Betreiberimmobilien von IMMAC vor bereits fast 25 Jahren war eine sehr gute Entscheidung. Wenngleich während der Krise die Hotelfonds keine Ausschüttungen an die Anleger vornehmen konnten, deckten die verminderten Pachten den Kapitaldienst der Banken, womit das Investment erhalten wurde. Die Vereinbarungen mit den Pächtern sehen ratierliche Nachzahlungen der gestundeten Pachten in späteren Jahren vor. So sollte es auf Ebene des Anlegers langfristig lediglich zu einer Verschiebung der Liquiditätsflüsse kommen.
Und dem Wohnraum für betagte und hochbetagte Menschen gehört die Zukunft auch weiterhin.
THOMAS F. ROTH: Gut geführte Pflegeheime mit nachfragegerechten Pflegeangeboten werden dauerhaft eine hohe Belegungsquote haben und damit für den Anleger eine hohe Einnahmesicherheit bieten. Voraussetzung dafür ist, vor der Investition alle wichtigen Parameter wie Objekt-, Betreiber- und Pflegequalität sowie die dauerhafte Wettbewerbsfähigkeit im Konkurrenzumfeld zu analysieren und die richtigen Schlüsse aus dem Ergebnis der Analyse zu ziehen.
Vielen Dank für das Gespräch.
