„Vor allem in der Peripherie größerer Städte mit leerstehenden Büroimmobilien erkennen wir ein immenses Potenzial für innovative Umnutzungskonzepte“, sagt Timo Brehme, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter des Planungs- und Beratungsunternehmens CSMM. Das Unternehmen ist für seine visionäre Büroarchitektur und Arbeitsweltkonzepte bekannt.
Brehme will die Immobilienwirtschaft ermutigen, die Wende im Wohnungsbau aktiv in die Hand zu nehmen. Die Chancen stehen besser denn je: Die Bundesregierung erfährt einen immensen Druck, die rechtlichen Hürden auch für das Bauen im Bestand abzusenken. Gefordert sind weniger Vorschriften, beschleunigte Genehmigungsverfahren und verminderte Energiestandards auf Basis erneuerbarer Energien.
Aktuell zeigt CSMM mit diversen nachhaltigen Sanierungsprojekten, welcher Mehrwert durch intelligente Gebäudekonzepte entstehen kann. Anlässlich seines diesjährigen 20-jährigen Firmenjubiläums hat CSMM das Motto „Re:build the future“ zum Leitmotiv erklärt, um Potenziale aufzuzeigen, die in der Baubranche aktuell ungenutzt bleiben.
Einerseits müsste der Gebäudesektor in Deutschland 5,5 Millionen Tonnen weniger CO2 pro Jahr ausstoßen, um die Klimaziele bis 2030 zu erreichen. Andererseitsfehlen rund 700.000 Wohnungen. Mit ihrem 14-Punkte-Plan vom 25. September 2023 hat deshalb die Bundesregierung die Förderung des Neubaus beschlossen. Mit Steuervorteilen sollen Bauprojekte unterstützt, Umweltstandards abgesenkt und die Förderung von Eigentum für Familien erweitert werden.
Allerdings – und das ist der große Haken – gibt es keine Pläne für die Sanierung von Bestandsbauten. „Dabei ist die Revitalisierung des Gebäudebestandes in Deutschland der größte Hebel. Sowohl für den Klimaschutz als auch für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“, erinnert Timo Brehme. Man dürfe die Wohnungsnot nicht gegen die Ziele des Klimaschutzes ausspielen.
„Im ersten Schritt müssen die baurechtlichen Anforderungen für die Revitalisierung von Altbauten vereinfacht werden“, erläutert Brehme. „Sie verkomplizieren das Bauen im Bestand unnötig und treiben die Kosten in die Höhe. Das schreckt potenzielle Investoren ab“, führt er aus.
Aber auch die Kosten für Neubauten sind seit Beginn der Pandemie rasant gestiegen. Im 2. Quartal 2023 lagen die Wohnungsbaupreise um fast 9 Prozent höher als noch vor zwei Jahren. Erhalten, sanieren und umnutzen müssen künftig günstiger sein als neu zu bauen. Allein der Rohbau eines neuen Gebäudes macht etwa 40 Prozent der Baukosten und 80 Prozent der Herstellungsenergie des gesamten Gebäudes aus. Die einem bestehenden Gebäude innewohnende graue Energie zu bewahren, muss daher aus Sicht von CSMM im Fokus stehen. „Bauen im Bestand muss eine deutlich höhere Akzeptanz erfahren und zum Normalfall werden“, unterstreicht Brehme.
Vor allem die durch den Anstieg an Remote-Arbeit und Homeoffice allerorts zu verzeichnenden ungenutzten Büroflächen eröffnen die Möglichkeit der Umnutzung mit einem klaren Mehrwert für den Klimaschutz. Aktuell hat sich der Anteil der ungenutzten Arbeitsplätze in den Büros laut ifo-Institut in etwa verdreifacht und die Leerstandquote wird in den kommenden Jahren moderat steigen.
Eine Studie das Pestel-Instituts und der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen von 2021 zeigt auf, dass durch die Nutzung des Bestands bis 2025 ein Bedarf von 235.000 und bis 2040 sogar von 1,86 Millionen zusätzlichen Wohnungen gedeckt werden könnte. Auch an der Münchener Peripherie stehen zunehmend Büroflächen und mitunter ganze Bürogebäude leer, die Potenzial für die Schaffung von Wohnraum aufweisen. Gefragt sind jetzt zukunftsfähige Nutzungskonzepte, die Wohnflächen durch innovative, kleinteilige Mischnutzungen ergänzen.
Wohnen, Arbeiten und Kinderbetreuung kombiniert mit einem autarken Angebot an Handel und Gastronomie können gesellschaftlich wertvolle Synergien entstehen lassen, die auch Randlagen deutlich aufwerten. „Vielfalt und kleinteiligere, hybride Nutzungen können der Peripherie zu neuer Lebendigkeit verhelfen und neue städtische Knotenpunkte mit eigener Infrastruktur bilden“, erläutert Timo Brehme. „So gelänge es uns, räumliche Gefüge zu erhalten und zusätzlich enorm aufzuwerten, indem wir diese für eine breite Nutzung öffnen.“
Redevelopment für den regionalen Bedarf
Unser Ziel ist es, neue realitätsnahe Gebäudemodelle für Multi Tenant Mix-Nutzung zu entwickeln, die zukunftsfähige Angebote für unterschiedliche gesellschaftliche Gruppen und Nutzerprofile bereithalten“, zeigt Timo Brehme das Potenzial auf. Als Partner von Projektentwicklern und Investoren stehen bei CSMM sowohl die Erhaltung der Erträge und die Steigerung des Kapitalwerts wie auch der verantwortungsvolle, nachhaltige Umgang mit der Bausubstanz durch dessen gezielte Aufwertung im Fokus.
Erst in diesem Jahr vollendete CSMM den Umbau des Eingangsfoyers und der Kantine des Münchner Revitalisierungsprojektes Kustermannpark. Seit mittlerweile zehn Jahren ist die konsequente Sanierung und Umnutzung des 80 er-Jahre-Bestandes und der schrittweise Innenausbau einzelner Gebäudeteile Aufgabe von CSMM. Nach Fertigstellung der Kindertagesstätte ist an der Rosenheimer Strasse im Zuge der Umstrukturierung eine neue Bürofläche und im Foyer ein vielseitig nutzbares „social heart“ mit gastronomischem Service entstanden.
Neben dem Gästeempfang ist hier auch der informelle Treffpunkt für die Mitarbeitenden der ansässigen Mieter:innen sowie Ort für Besprechungen in unterschiedlichen Gruppenstärken. Das offene Raumkonzept stellt Kommunikations- und Arbeitsbereiche für eine heterogene Gruppe an Nutzern zur Verfügung. „Die Flächen der weitläufigen Gebäudestruktur müssen sich den veränderten Nutzungsanforderungen anpassen“, vermittelt Brehme.
„Neben den gewerblichen Flächen repräsentiert im Kustermannpark vor allem die Kindertagesstätte ein authentisches Bild realer Bedarfe. Dies zeigt uns: Bestandsbauten müssen deutlich vielseitigere Mischnutzungen abbilden als nur Wohn- und Arbeitsflächen. Auch Einrichtungen für Kinder und Senioren gehören in Konzepten einer zeitgemässen Revitalisierung der Bausubstanz dazu“, führt Brehme aus. „Dafür Bewusstsein zu schaffen, ist uns ein großes Anliegen, noch immer erleben wir viel zu häufig Diskussionen über Abrisse und Neubau.“
Genehmigungspflicht auf Basis einer Ökobilanzierung
In einer aktuellen Pressemitteilung fordert die Bundesgeschäftsführerin der Deutschen Umwelthilfe (DUH) Barbara Metz einen rechtlichen Rahmen, der Sanierung, Umbau und Erweiterung gegenüber Abriss und Neubau erleichtere. Eine Abrissgenehmigungspflicht auf Basis einer Ökobilanzierung sei dafür ein wichtiger Grundstein. Dies hatte CSMM als einer der Erstunterzeichner mit 170 Stakeholdern aus der Bau- und Immobilienbranche im Herbst 2022 in einem offenen Brief an Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) mit unterstützt. Im sogenannten „Abrissmoratorium“ fordern die Aktivisten u.a. eine verpflichtende Prüfung von Abrissvorhaben unter sozialen und ökologischen Umweltwirkungen. Wer ein Gebäude abreißen will, müsste zunächst nachweisen, dass es nicht mehr zu retten ist. „Unvermeidbare Abrisse müssen mit Wiederverwendungs- und Recyclingkonzepten einhergehen, um die hochwertige Wiederverwertung der Baumaterialien zu ermöglichen“, fordert Metz.
Ein breites Bündnis aus Architektur-, Kultur- und Umweltverbänden hat nun einen Abriss-Atlas für Deutschland erstellt und ruft zum Mitmachen auf. Aktuell enthält er unter www.abriss-atlas.de rund 270 Beispiele mit Informationen zu Baujahr, Abrissjahr und Gründe für den Abriss. Es gehe darum, alle Gebäude zu erfassen, die vom Abriss bedroht sind – oder bereits zerstört wurden. „Wir reißen in Deutschland zu viel ab“, sagt Matthias Walter von der DUH bei einer Online-Veranstaltung. „In der Branche und in der Politik ist das Thema noch nicht angekommen.“
