Der gewerbliche Investmentmarkt in Düsseldorf erreicht im ersten Halbjahr 2021 ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 890 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einem Umsatzrückgang von 51 Prozent.
Nach einem mageren ersten Quartal hat jedoch zwischen April und Juni das Transaktionsvolumen in Düsseldorf merklich zugenommen und mit rund 647 Millionen Euro mehr als das Doppelte des Jahresauftaktergebnisses erzielt.
Dominierende Nutzungsart
Büroimmobilien waren im ersten Halbjahr die dominierende Nutzungsart auf dem Investmentmarkt und genießen weiterhin hohes Vertrauen der Investoren. Insgesamt wurden rund 688 Millionen Euro in Büroimmobilien investiert. Das entspricht 77 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens.
Ein relevanter Teil des Bürotransaktionsvolumens entfällt auf zwei Großtransaktionen mit jeweils über 100 Millionen Euro. Hier ist zum einen der Verkauf der aktuellen Unternehmenszentrale der HSBC an der Königsallee 21-23 an den Projektentwickler Momeni zu erwähnen, sowie zum anderen der Erwerb des Büroprojektes „Smart Office“ in der Klaus-Bungert-Straße 5 durch Hanse Merkur von der Bema Gruppe.
Umsatzzuwächse bei Grundstückstransaktionen
Investitionen in Handelsimmobilien spielen im bisherigen Jahresverlauf eine untergeordnete Rolle und erreichen ein Umsatzvolumen von rund 38 Millionen Euro. Ihr Anteil am gesamten Investitionsvolumen beträgt lediglich knapp vier Prozent.
Es folgen Logistik und Industrial-Transaktionen mit Marktanteilen in Höhe von rund drei Prozent und Verkäufe mit Hotelimmobilien mit gut einem Prozent.
Deutliche Umsatzzuwächse verzeichnen Transaktionen mit Grundstücken, Gesundheitsimmobilien und Mischnutzungen. Sie stellen mit insgesamt rund 126 Millionen Euro (14 Prozent Anteil) die zweitstärkste Assetklasse dar.
Sämtliche Risikoklassen werden erworben
Das Investitionsvolumen des ersten Halbjahres weist keine klar dominierende Risikoklasse auf. Mit einem Anteil von rund 32 Prozent wurde ein Großteil in opportunistische Investments investiert, wovon ein erheblicher Anteil auf Entwicklungsgrundstücke entfällt.
Die risikoarmen Immobilien aus dem Core-Segment erzielen mit rund 30 Prozent den zweitstärksten Anteil. Der Umsatzanteil an Value-add-Immobilientransaktionen ist in diesem Halbjahr auf rund 21 Prozent angestiegen und untermauert den Diversifikationsgrad auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt.
Zurückhaltung bei Exit-Strategien
„Der Mangel an qualitativ hochwertigen, attraktiven Core-Büroimmobilien auf dem Markt hält an und gleichzeitig nimmt der Investitionsdruck zahlreicher Investoren zu. Ein Umstand, der schon seit längerem institutionelle Investoren zu fortlaufenden Anpassungen ihrer Risikoparameter veranlasst hat. Deshalb rücken auch zunehmend Büroimmobilien anderer Risikoklassen in den Fokus.
Darüber hinaus agieren institutionelle Eigentümer nach wie vor zurückhaltend hinsichtlich ihrer Exit-Strategien. So rechnen wir bis zum Ende des Jahres mit einer überschaubaren Anzahl hochpreisiger Core-Verkäufe und für das Gesamtjahr mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen in Höhe von rund 2,6 Milliarden Euro“, erläutert Angelo Augenbroe, Head of Capital Markets in Düsseldorf bei Cushman & Wakefield.
Renditekompression für Büro, Logistik und 1-A-Einzelhandel
Die Spitzenrenditen der drei wichtigsten Nutzungsarten Büro, Logistik und Handel sind in den vergangenen zwölf Monaten gesunken. Die Spitzenrendite für hochqualitative Core-Büroimmobilien mit bonitätsstarkem Mieterbesatz und langfristigen Mietverträgen liegt zum Ende des zweiten Quartals 2021 bei 2,90 Prozenbt.
Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Rückgang von 20 Basispunkten. Stärkere Renditerückgänge wurden im selben Zeitraum für Logistikimmobilien registriert. Die Spitzenrendite ist hier um 60 Basispunkte auf aktuell 3,30 Prozent gesunken.
Die Spitzenrenditen für 1-A-Einzelhandelsimmobilien waren seit dem ersten Lockdown im Jahr 2020 aufgrund mangelnder Nachfrage und großer Unsicherheiten sprunghaft gestiegen. Parallel zum Rückgang der Neuinfektionen und zu den Lockerungen der Corona-Restriktionen im laufenden Jahr 2021 wurde der Aufwärtstrend jedoch gestoppt. Die Spitzenrendite beträgt aktuell 2,85 Prozent und liegt somit fünf Basispunkte unter dem Halbjahresniveau von 2020.
Bis zum Ende des Jahres werden für Büro und Logistik weitere leichte Renditerückgänge prognostiziert.
(Cushman & Wakefield)
