Gleichermaßen zeigen sich aber auch Erholungstendenzen – und neue Assetklassen wie Life Science oder Datacenter prägen das Marktgeschehen. Die DAVE-Experten* prognostizieren deswegen einen grundlegenden Wandel auf dem Immobilienmarkt.
Mehr Immobilien auf dem Markt – vor allem mit Investitionsbedarf
„Wir sehen aktuell eine massive Zunahme der Immobilienangebote, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern“, erklären Wieland Münch und Peter Schürrer. „Viele dieser Gebäude stammen aus den 1950er bis 1970er Jahren und müssen dringend energetisch ertüchtigt erden.“ Sven Keussen ergänzt: „Diese Entwicklung wird sich 2025 fortsetzen, so dass wir davon ausgehen, dass deutlich mehr Immobilien auf den Markt kommen.“
Diese Immobilien bieten für Investoren und Projektentwickler großes Potenzial zur Sanierung. Zu den Kaufinteressenten gehören Family Offices, private Investoren, die beispielsweise nach einem Unternehmensverkauf auf der Suche nach geeigneten Objekten sind, steuerlich motivierte Käufer sowie Architekten, die solche Projekte gezielt suchen und sich darauf spezialisiert haben.
Gleichzeitig stehen viele Verkäufer solcher Immobilien vor Herausforderungen: Erbengemeinschaften, ältere Eigentümer oder Personen ohne tiefere Marktkenntnis sehen sich bereits mit dem Austausch einer Wohnungstherme oder mit der Erneuerung der Zentralheizung aus rechtlichen Zwängen heraus mit komplexen Entscheidungen konfrontiert. Zudem sind private Eigentümer zunehmend bereit, sich mit dem Thema Komplexität auseinanderzusetzen und verstärkt CO₂-orientierte sowie Manage-to-Green-Ansätze zu verfolgen. Die DAVE-Partner sind mit diesen Herausforderungen vertraut und sorgen für Lösungen – auf Basis ihrer regionalen Marktkenntnis und einem klaren Verständnis für die spezifischen Anforderungen dieser Immobilienkategorie. Ziel ist es, in einem sicheren und professionellen Rahmen, sowohl Käufern als auch Verkäufern, Orientierung zu geben.
Wohnungsmarkt im Wandel: Chancen für Selbstnutzer und drohende Neubaukrise
Die beschriebene Situation bietet auch Chancen für Selbstnutzer, die weiterhin Bestandsobjekte nachfragen. Gleichzeitig schreitet der Neubau nur zögerlich voran. Daniel Triffterer: „Die Situation in Österreich ist vergleichbar mit der in Deutschland. Es werden wenig Neubauprojekte realisiert. Wenn sich die Rahmenbedingungen nicht ändern, haben wir in 24 Monaten kein Neubauangebot mehr.“ Die Wohnungsknappheit und demographische Entwicklung werden sich aber nicht ändern. Eine Angebotsverknappung führt zu steigenden Preisen. Die Zinskurve ist invers, Finanzierungen werden günstiger und befeuern die Entwicklung – dieses ist spannend für den Einstieg chancenorientierter Investoren.
Finanzierungs- und Investorenverhalten bremsen MarktDie DAVE-Experten sehen für dieses Jahr, dass das Thema Sanierungsbedarf auch über die technische Umsetzung hinaus noch wichtiger wird. „Auch die Finanzierungsinstitute sind gehalten, sich mit dem energetischen Zustand ihres Kreditportfolios auseinanderzusetzen. Immobilien mit hohem energetischem Investitionsbedarf werden von den Banken zu Recht als risikoreicher bewertet.
Ohne eine tragfähige Modernisierungsstrategie dürften die Finanzierungskosten dieser Immobilien entsprechend zukünftig steigen“, erklärt Matthias Wirtz. „Um anspruchsvolle Verkaufspreise durchzusetzen, ist Verkäufern dieser Immobilien es daher zu empfehlen, sich frühzeitig mit diesem Thema auseinanderzusetzen.“
Doch in diesen Schwierigkeiten liegen nach Angaben der DAVE-Partner auch Chancen. Corvin Tolle sieht Potenzial für Investoren mit Eigenkapital: „Im nächsten Jahr werden viele schwer sanierbare Immobilien auf den Markt kommen. Für Opportunisten, die auf energetische Sanierung setzen, ergeben sich hier interessante Margen.“
Sanierungsoffensive notwendig: „Ein Aufbau West“Die Immobilienexperten sind sich einig, dass die Lösung des Sanierungsstaus nur durch eine umfassende politische und wirtschaftliche Initiative gelingen kann. Keussen führt aus: „Wir brauchen einen ‚Aufbau West‘, ähnlich wie nach der Wende in Ostdeutschland. Nur so können wir Altbauten im großen Stil sanieren und die energetische Transformation schaffen.“
Er verweist darauf, dass eine solche Initiative auch der Schlüssel zu einer nachhaltigen Belebung des Immobilienmarktes sei. „Es reicht nicht, nur über Finanzierungen oder Einzelmaßnahmen zu sprechen. Wir brauchen ein ganzheitliches Konzept, das private Investoren, öffentliche Förderungen und Fachkräfte für die Sanierung zusammenbringt.“
Büroimmobilien: Wohnen wird zur AlternativeIm Bereich der Büroimmobilien zeichnet sich ebenfalls eine klare Entwicklung ab. „Büroflächen in Gewerbegebieten sowie Stadtrand- bzw. bürountypischen Lagen verlieren zunehmend an Attraktivität“, erklärt Keussen. „Projektentwickler reagieren darauf, indem sie auf Wohnraum setzen. Bürogebäude in guten Lagen bieten zudem Potenzial für Umnutzung und Konversion.“ Dennoch bleibe der Druck auf diese Assetklasse hoch.
„Büroflächen mit emotionalen sowie flexiblen Arbeitskonzepten stehen im Fokus“, beobachtet Jens Lütjen und führt fort: „Die Nachfrage konzentriert sich auf zentrale Bestandsbüroflächen, die den modernsten Anforderungen gerecht werden – dann werden auch sehr gute, spürbar anziehende Mieten bezahlt.“
Preisanpassungen entscheidend für die ZukunftEin zentrales Thema bleibt die Preisentwicklung. „Die größte Herausforderung wird es sein, realistische Bewertungen zu finden“, betont Tolle. „Nur so können Käufer und Verkäufer auf einen Nenner kommen, und der Markt kann sich stabilisieren. Hier ist unsere Expertise gefragt, die damit ein zentrales Thema darstellt.“
Fazit: Perspektiven für chancenorientierte Investoren und politische Weichenstellungen
Der Immobilienmarkt 2025 wird spannend, anspruchsvoll – aber chancenreich, speziell für Investoren mit guter Bonität und guter Marktexpertise. Während Selbstnutzer weiterhin auf Bestandsobjekte setzen, zögern Investoren in Teilen weiterhin angesichts hoher Sanierungskosten bei höheren Kaufpreisfaktoren ohne entsprechende Einpreisung. Ebenso gibt es aber auch Investoren, die sich wieder chancenfreudiger zeigen. Gleichzeitig besteht eine immense Nachfrage nach nachhaltigem Wohnraum, die durch die schleppende Neubautätigkeit nicht gedeckt wird.
„Die Immobilienwirtschaft muss aktuell maximalen Input leisten, um auf die stark veränderte Lage der Marktteilnehmer zu verweisen. Maßgeblich sind die zeitnahe Reduktion der Baukosten, belastbare Förderungen und ein vertrauensvolles sowie unternehmerisch agierendes Bankenumfeld mit kurzen Entscheidungen – auch im Bereich der Kommunen und Behörden – um die Krise Status zu überwinden“, betont Lütjen.Die Experten fordern daher ein Umdenken. „Ohne eine breit angelegte Sanierungsoffensive wird der Druck auf den Markt weiter steigen“, so die DAVE-Partner. „Es ist Zeit, die Weichen für eine langfristige Lösung zu stellen – für Investoren, Banken und vor allem für die zukünftigen Bewohner.“
Infos hier
*Zitierte DAVE-Experten (alphabetisch nach Städten):
Berlin: Tolle Immobilien: Corvin Tolle
Bonn: R. Dieter Limbach Immobilien: Wieland Münch
Bremen/Hamburg: Robert C. Spies: Jens Lütjen
Köln: KSK-Immobilien: Matthias Wirtz
München: Rohrer Immobilien: Sven Keussen
Stuttgart: Schürrer & Fleischer Immobilien: Peter Schürrer
Wien: Spängler Immobilien: Daniel Triffterer
