Mit einem Flächenumsatz von knapp 882.000 Quadratmetern verzeichneten die vier deutschen Bürohochburgen Berlin, Frankfurt, Hamburg und München ein beeindruckendes viertes Quartal und erreichten im Jahr 2018 einen kumulierten Umsatz von rund 3,02 Millionen Quadratmeter, dem zweithöchsten Wert der 2000er-Jahre. Den durchschnittlichen Flächenumsatz der letzten zehn Jahre (2008 bis 2017) übertrifft der aktuelle Wert um 29 Prozent, den durchschnittlichen Flächenumsatz der letzten fünf Jahre (2013 bis 2017) um 19 Prozent. Nur das herausragende Vorjahresergebnis 2017 (3,28 Millionen Quadratmeter) wurde um knapp acht Prozent verfehlt.
Projektanmietungen überdurchschnittlich stark bei Großflächen
Großflächenanmietungen von mindestens 10.000 Quadratmetern trugen – bei einer Summe von rund 617.000 Quadratmetern – ein Viertel zum gesamten Flächenumsatz bei. Gegenüber dem Vorjahr ist ihr Anteil am Gesamtumsatz um vier Prozentpunkte gesunken. Absolut hat sich der Flächenumsatz durch Großflächen um 22 Prozent verringert, während ihre Zahl um drei auf 35 Abschlüsse gestiegen ist. Größter Abschluss im Jahr 2018 war der Baustart von rund 48.000 Quadratmetern der neuen Beiersdorf-Zentrale in Hamburg im dritten Quartal, gefolgt von der Anmietung von Wirecard über 39.500 Quadratmeter im Campus One im Münchner Umland im vierten Quartal. Die überwiegende Zahl der Großabschlüsse betraf jedoch Flächen unter 30.000 Quadratmeter. Von den 32 Großabschlüssen erfolgten mehr als die Hälfte (20) als Projektanmietung bzw. Baustart für die Eigennutzung. Sie repräsentieren mehr als 60 Prozent des Großflächenumsatzes. Bezogen auf den gesamten Büroflächenumsatz 2018 in den Top-4-Märkten liegt der Anteil der Projektanmietungen und Baustarts für die Eigennutzung bei rund 26 Prozent und damit deutlich niedriger. Vor allem mitarbeiterstarke Unternehmen können ihren Flächenbedarf vielfach nicht im Bestand decken.
Digitalisierung als Nachfragetreiber
Als flächenextensivste Neuanmieter erwiesen sich wie bereits im Vorjahr Unternehmen der IKT-Branche, die 2018 in den Top-4-Märkten Neuverträge für rund 500.000 Quadratmeter abschlossen und damit für 16 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich zeichneten. Auf kumulierte Umsätze zwischen 250.000 Quadratmeter und 330.000 Quadratmeter kamen darüber hinaus die Branchen Verwaltungen von Industrieunternehmen, Banken und Finanzdienstleistern, öffentliche Verwaltung und sonstige unternehmensbezogene Dienstleister. Insgesamt sorgten die fünf stärksten Branchen für mehr als die Hälfte des Büroflächenumsatzes im Jahr 2018.
Neuanmietungen flexibler Bürokonzepte bestätigen hohen Flächenbedarf
Die Anbieter von flexibel nutzbaren Büroflächen (Flexible Workspace) haben ihre Expansions- und Standortsicherungsstrategie 2018 auf hohem Niveau fortgesetzt und mit knapp 217.000 Quadratmetern rund zwölf Prozent mehr Fläche angemietet als im Jahr zuvor. Im Schnitt entfielen sieben Prozent des kumulierten Büroflächenumsatzes auf flexible Konzepte, im Vorjahr hatte der Anteil sechs Prozent erreicht. Nur in Hamburg sank ihr Flächenumsatz absolut und relativ. Den höchsten Anstieg verzeichnete München mit plus 30 Prozent, den höchsten absoluten Umsatz verbuchte Berlin mit rund 75.000 Quadratmetern. Anmietungsfreudigste Unternehmen waren Regus/Spaces, WeWork und Design Offices. Die dominierenden Anbieter sind weiter auf Expansionskurs. Im Rahmen der Ausdifferenzierung ihrer Konzepte suchen sie weitere passende Flächen an den zentralen und prominenten Standorten, gleichzeitig prüfen sie vermehrt Standorte außerhalb der zentralen innerstädtischen Lagen. Vor diesem Hintergrund ist auch 2019 ein hoher Flächenumsatz dieser Branche zu erwarten.
München führt das Ranking der Top-4-Büromärkte an – knappes Flächenangebot sorgt für rückläufige Flächenumsätze
Wie bereits 2017 konnte auch 2018 der Münchner Markt den mit Abstand höchsten Flächenumsatz aller deutschen Büromärkte verbuchen, nicht zuletzt aufgrund eines starken Schlussquartals, das rund 287.000 Quadratmeter zum Gesamtumsatz von 987.100 Quadratmeter beitrug. Berlin folgt mit knapp 875.000 Quadratmeter auf dem zweiten Rang. Beide Märkte konnten ihr herausragendes Vorjahresergebnis nicht wiederholen, doch sind die Rückgänge gegenüber 2017 in München mit minus ein Prozent vernachlässigbar und in Berlin mit minus sieben Prozent deutlich geringer als in Hamburg (minus elf Prozent auf 544.000 Quadratmeter) und in Frankfurt (minus 16 Prozent). Gleichwohl erzielte auch Frankfurt mit einem Büroflächenumsatz von 613.800 Quadratmetern sowohl im Zehnjahresvergleich wie auch im Fünfjahresvergleich ein überdurchschnittlich hohes Ergebnis (plus 30 Prozent und plus 24 Prozent gegenüber dem jeweiligen jährlichen Durchschnittsumsatz). Die im Jahresvergleich rückläufigen Büroflächenumsätze sind angesichts der hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen rein angebotsgetrieben. Bei einer Leerstandsrate weiter unterhalb des natürlichen und marktkonformen Werts – beispielsweise in Berlin im Gesamtmarkt bei 1,6 Prozent, in München bei drei Prozent – und bei sehr hohen Vorvermietungsquoten bei den sich im Bau befindenden Projekten können viele expansionsfreudige Unternehmen ihren Bedarf an hochwertigem Büroraum gerade in den zentralen Lagen der vier großen Büromärkte derzeit gar nicht abdecken.
Neubaufertigstellungen 2018 um neun Prozent gestiegen – trotzdem unterdurchschnittlich im mittelfristigen Vergleich – aktuelle Bautätigkeit erreicht neuen Höhepunkt
Durch Neubau- und Kernsanierungsmaßnahmen wurden den vier Büromärkten 618.200 Quadratmeter an neuen Büroflächen zugeführt, neun Prozent mehr als im Vorjahr. Trotzdem blieb der Wert um 17 Prozent unter dem jährlichen Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Darüber hinaus wurden den Märkten durch Umwidmungen von Büroobjekten in andere Nutzungen und durch Abriss für Neubaumaßnahmen Büroflächen entzogen, so dass der Büroflächenbestand in den Top-4-Märkten nur um knapp 100.000 Quadratmeter angestiegen ist. Diese Entwicklung verbunden mit der hohen Flächennachfrage hat vor allen in den begehrten Innenstadtlagen der vier Märkte die bestehenden Flächenengpässe weiter verschärft.
Vor diesem Hintergrund hat die Bautätigkeit deutlich angezogen. Mit rund 3,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche, die in den kommenden vier Jahren an den Markt kommen sollen, befinden sich aktuell eine Millionen Quadratmeter mehr im Bau als vor zwölf Monaten. Ein höheres Volumen war zuletzt Anfang 2002 registriert worden. Noch stehen von diesen Flächen rund 47 Prozent für eine Anmietung zur Verfügung, was umgekehrt heißt, dass bereits heute mehr als die Hälfte der Flächen an Nutzer vergeben ist. Der Wettbewerb der Nutzer um moderne Flächen in guter Lage wird damit auch im Jahr 2019 anhalten. Wie in den Vorjahren werden einige Unternehmen für ihren geplanten Standortwechsel auf Projekte ausweichen, die sich aktuell erst im Planungsstadium befinden. Dabei ziehen neue städtische Entwicklungsgebiete mit moderner und attraktiver Infrastruktur sowie guter Erreichbarkeit vermehrt das Interesse auf sich.
Mietanstieg vor allem in Berlin
Der Wettbewerb bei den Nutzern um moderne Neubauflächen hat im Jahresverlauf 2018 zu einem weiteren Anstieg der nachhaltig realisierbaren Spitzenmieten geführt. Am deutlichsten gilt dies für Berlin, wo aktuell 33 Euro pro Quadratmeter und Monat bezahlt werden, und damit vier Euro oder 14 Prozent mehr als vor zwölf Monaten. In München erhöhte sich die Spitzenmiete um zwei Euro oder sechs Prozent auf nun 38 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit tastet sich die Miete in München weiter an das Frankfurter Niveau heran. In Frankfurt werden 42,50 Euro pro Quadratmeter und Monat akzeptiert, ein Plus von einem Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Auch in Hamburg sorgte der Nachfrageüberhang nach modernen Büroflächen für einen Mietpreisanstieg um vier Prozent auf nunmehr 27 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Ausblick
Dr. Jan Linsin, Head of Research Northern Cluster bei Cushman & Wakefield, sagt: „Die Rahmenbedingungen für die deutschen Büromärkte bleiben trotz aller Unabwägbarkeiten im Hinblick auf Brexit und internationalen Handel grundsätzlich positiv. Laut der Prognosen von Oxford Economics wird die deutsche Wirtschaft 2019 um 1,6 Prozent wachsen und damit das Niveau von 2018 halten. Gleichzeitig gehen die Prognosen der Arbeitsämter und Wirtschaftsverbände vor dem Hintergrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Fachkräften auch im unternehmensnahen Dienstleistungssektor von weiter steigenden Beschäftigtenzahlen aus. Hemmend könnte sich hier einzig der immer stärker zutage tretende Fachkräftemangel auswirken. Die aktuell registrierte Nachfrage nach Büroflächen wird auch 2019 für hohe Flächenumsätze sorgen, auch wenn die sehr guten Ergebnisse von 2017/2018 aufgrund der in diesem Zeitraum bereits getätigten Anmietungsentscheidungen wohl nicht erreicht werden. Teilweise könnte auch das knappe Angebot an modernen Flächen in den zentralen Lagen hemmend auf Verlagerungsentscheidungen wirken. Gleichzeitig erwarten wir, dass der Wettbewerb um die begrenzt vorhandenen präferierten Flächen und Standorte die Mieten weiter steigen lässt.“
(Cushman & Wakefield)
