In ihrem jüngsten Researchreport geht TH Real Estate, einer der weltweit größten Investmentmanager, der Frage nach, ob Deutschland seine Position als einer der stabilsten Immobilienmärkte Europas im aktuellen Marktzyklus wird halten können.
Die Daten zeigen, dass die Volatilität in Deutschland, Österreich und der Schweiz deutlich geringer ist als anderswo in Europa. Dies lässt sich unter anderem auf die „Verkehrswert“-Methodik zurückführen, die den langfristigen Fair-Value im Vergleich zu den sonst üblichen Mark-to-Market-Bewertungen stärker betont. Deutschland ist darüber hinaus ein polyzentrisches Land mit ebenso polyzentrischen Immobilienmärkten. Es besteht ein Wettbewerb zwischen deutschen Städten, die eine ähnlich kritische Masse aufweisen und wenn die Mieten einer Stadt sehr stark steigen, können Unternehmen ihre Büros in anderen Städten erweitern anstatt immer höhere Mieten zu zahlen.
Prime Office Value Index lässt Fallhöhe steigen
Vielfältige Faktoren können jedoch Deutschlands Ruf als besonders stabiler Markt beeinflussen. Grenzüberschreitende Investitionszuflüsse können die Dominanz der Verkehrswert-Bewertung zugunsten von volatileren Methoden, die von ausländischen Investoren verwendet werden, verringern. Darüber hinaus hat der jüngste Zyklus bereits in Märkten wie Berlin zu neuen Rekordhochs geführt. Der Prime Office Value Index von JLL zeigt einen durchschnittlichen Anstieg von 83 Prozent in den „Big Five“ der deutschen Büromärkte seit der Talsohle des Marktes und, noch wichtiger, auch einen Anstieg von 47 Prozent gegenüber dem letzten Höchststand. Damit wird eine potenzielle Fallhöhe geschaffen, die es in Deutschland bisher nie gegeben hat.
Stefan Wundrak, Head of European Research bei TH Real Estate, sagt: „Wenn man nach stabilen Immobilienmärkten in Europa sucht, sollte man nach Deutschland schauen. Die Schwankungsbreite der letzten 25 Jahre zeigt, dass deutsche Städte wie Stuttgart, Düsseldorf und Köln zu den am wenigsten volatilen Städten in Europa zählen. Da jedoch die Anfangsrenditen in Deutschland Rekordtiefs erreicht und die Mieten die früheren Höchststände übertroffen haben, könnte jeder wirtschaftliche oder finanzielle Schock zu ungeahnten Marktturbulenzen führen. Daher sind Anleger gut beraten, wieder über das Thema Volatilität nachzudenken.“
Anleger bleiben gelassen
Diese neue Volatilität in Deutschland hat den Anlegern noch nichts ausgemacht, denn sie war bisher nur ein Aufwärtstrend. Es bleibt also abzuwarten, ob ein Crash der deutschen Sonderstellung ein Ende setzen wird. TH Real Estate kommt in ihrem Report zu dem Schluss, dass die deutschen Märkte, was die Büromieten betrifft, einen Großteil der jüngsten Wertsteigerungen wird halten können.
Stefan Wundrak erläutert weiter: „Es ist jedoch schwieriger zu argumentieren, dass die ungewöhnlich niedrige Anfangsrenditen über den aktuellen Zyklus hinaus nachhaltig sind. Die extrem niedrigen Zinssätze, die eine sehr günstige Finanzierung durch deutsche Banken in Verbindung mit einem stärkeren Wirtschaftswachstum als anderswo in Europa unterstützen, sind nämlich eher zyklische als fundamentale Faktoren. Fraglich ist daher, ob solch niedrige Anfangsrenditen in einem wirtschaftlichen Abschwung nachhaltig sind und die Normalisierung der Zinslandschaft überleben würden. Der stabilisierende Charakter der deutschen Immobilienwirtschaft sollte jedoch zumindest sicherstellen, dass jedwede Korrektur maßvoll von statten geht.“
(TH Real Estate)
