Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil die bisherige Rechtsprechung bei Grundstückskaufverträgen bestätigt (V ZR 213/17). Geklagt hatte eine Bauträgerin, die eine privatschriftliche Änderung des Kaufvertrages (Kaufpreisminderung) nachträglich nicht akzeptieren wollte, da diese Änderung ihrer Meinung nach hätte notariell beurkundet werden müssen.
Im konkreten Fall wurde im Zeitraum zwischen Beurkundung des Kaufvertrages und Eigentumsumschreibung klar, dass doch keine Dekontaminationsarbeiten nötig sind. Daraufhin vereinbarten die Parteien eine Kaufpreisminderung – allerdings ohne diese notariell beurkunden zu lassen.
In seinem Urteil stellt der Bundesgerichtshof fest, dass die gängige Rechtsprechung Bestand hat, wonach Änderungen in Kaufverträgen (einschl. Bauträgerverträge) nach Erklärung der Auflassung nicht beurkundungspflichtig sind, sofern nicht die Erwerbs- und Veräußerungspflichten berührt werden.
André Dietrich-Bethge, Notar und Fachanwalt für Baurecht: „Mit dem aktuellen Urteil stärkt der BGH die gängige Praxis und sorgt so für Rechtssicherheit. In Folge des OLG-Stuttgart-Urteils musste man sich seit Juli 2017 entscheiden: Wird jeder Sonderwunsch – auch noch so klein – zeitnah beurkundet oder wird das Risiko in Kauf genommen, dass eine Partei sich vor Eintragung des Eigentumswechsel auf die Unwirksamkeit des Kaufvertrages berufen könnte? Diese Unsicherheit ist nun vom Tisch.“
Das OLG Stuttgart, so wie vorher auch schon nicht unbedeutende Stimmen der Literatur, hatte darauf verwiesen, dass der unbeschränkte Beurkundungszwang zum Schutze der Parteien notwendig und angemessen sei.
Allerdings ist das zentrale Element einer Grundstückstransaktion die Auflassung und diese erfolgt vor dem Notar. Der Notar wird die Parteien dabei entsprechend belehren und den Kaufvertrag nach Anweisung der Parteien im Kaufvertrag vollziehen.
Bethge ergänzt: „Man stelle sich nur eine der praktischen Folgen der Rechtsauffassung des OLG Stuttgart vor: Jeder Sonderwunsch beim Bauträgervertrag müsste wohl beurkundet werden. Die Entscheidung des BGH ist damit insgesamt zu begrüßen. Erfreulich ist auch, dass der BGH verhältnismäßig schnell die Sache entschieden hat. Man hat in Karlsruhe die Brisanz für die Praxis sicherlich erkannt.“
André Dietrich-Bethge leitet den Geschäftsbereich bau solutions bei bethge. Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, im August 2018 erfolgte die Bestellung zum Notar.
(bethge)
