Herr Uwira, 2014 haben Sie den ersten institutionellen Immobilienentwicklungsfonds »Vier Metropolen« aufgelegt. Zusammen mit dem Nachfolger »Vier Metropolen II« und dem Spezial-AIF für Family Offices »Metropol Invest« konnten Sie bislang rund 250 Millionen Euro bei Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerken und Family Offices in Deutschland platzieren. Wie haben sich Ihre laufenden institutionellen Beteiligungen und deren Immobilienentwicklungen bisher entwickelt?
JÜRGEN UWIRA: Wir sind mit den Entwicklungen zufrieden. Im »Vier Metropolen I und II« haben wir insgesamt 20 Immobilienentwicklungen zu Verkaufspreisen von etwa 565 Millionen Euro angebunden. Im »Vier Metropolen I« sind bereits 80 Prozent der Wohnungen verkauft, drei Entwicklungen komplett abgeschlossen und circa 75 Prozent der Bauleistungen erbracht. Mittlerweile sind gut 60 Prozent des Kapitals an die Investoren zurückgeflossen. Komplett investiert ist auch der 2016 gestartete Spezial- AIF »Vier Metropolen II«. Bei den ersten drei Projekten hat der Verkauf der Wohnungen begonnen und in Kürze wird der Baustart erfolgen. Im »Metropol Invest« werden die Investorengelder anteilig zusammen mit anderen Fonds im Co-Investment investiert, aktuell in 21 attraktive Immobilienentwicklungen.
Neu in Ihrem Angebotsportfolio ist der institutionelle Immobilienentwicklungsfonds »Vier Metropolen III«. Was zeichnet den Spezial-AIF aus? Gibt es Unterschiede zur bisherigen Fondskonzeption?
JÜRGEN UWIRA: »Vier Metropolen III« setzt unsere erfolgreiche Reihe fort. Investiert wird, wie in den beiden Vorgängerfonds, in Immobilienentwicklungen mit Schwerpunkt Wohnen für Eigennutzer. Im Rendite-/Risikospektrum halten wir uns an unser bewährtes Sicherheitskonzept. Gegenüber den beiden Vorgängerfonds haben wir die Standorte erweitert und investieren zusätzlich in die Metropolregionen Rheinland, Nürnberg und Wien. Mit einer Laufzeit von sieben Jahren streben wir eine Rendite von 7,5 Prozent p. a. IRR an. Neu ist, dass sich Investoren neben einer direkten Beteiligung am Spezial-AIF auch über die Namensschuldverschreibung »PROJECT 4M3“ an den Investitionen des Spezial-AIF »Vier Metropolen III« beteiligen können. Dies ist besonders für ausschüttungsorientierte Investoren interessant.
Mit einer Namensschuldverschreibung sollen über die PROJECT Luxembourg Investment S.A. zusätzliche Investoren gewonnen werden. Warum bieten Sie beim »Vier Metropolen III« sowohl den Weg über den Spezial-AIF als auch über die Schuldverschreibung an?
JÜRGEN UWIRA: Die Anforderungen institutioneller Investorengruppen sind durchaus unterschiedlich. Beiden Varianten liegen die gleichen Assets zu Grunde, nämlich die Immobilienentwicklungen des Spezial-AIF »Vier Metropolen III«. Die direkte Beteiligung am AIF und die Namensschuldverschreibungen gewichten jedoch die Erfüllung einzelner Ziele des jeweiligen Investors unterschiedlich. Für Investoren, bei denen der Total Return und Mitwirkungsrechte im Vordergrund stehen, bietet sich weiterhin die direkte Beteiligung am AIF an. Aufgrund der typischen Merkmale einer Immobilienentwicklung erwirtschaftet der AIF aber erst in der zweiten Hälfte der Laufzeit ausschüttungsfähige Gewinne. Die Namenschuldverschreibung dagegen hat einen laufenden jährlichen Mindestzinskupon von 2,5 Prozent p. a. und zusätzlich gewinnabhängige Verzinsungsansprüche. Sie erfüllt daher besser die Bedürfnisse ausschüttungsorientierter Investoren wie zum Beispiel Stiftungen und Lebensversicherungen. Dafür hat der Investor in einer Schuldverschreibung keine Mitwirkungsrechte und einen etwas geringeren Total Return. Die aufsichtsrechtlichen Regime für Versicherungen, Versorgungswerke und Banken unterscheiden sich hinsichtlich der Systematik und den Ergebnissen. Die Namenschuldverschreibung und die Beteiligung am AIF führen zum Teil zu anderen Eingruppierungen und Eigenkapitalbelastungen beim Investor – es hängt daher von den aufsichtsrechtlichen Rahmenbedingungen der Investorengruppe und den Gesamtinvestitionen im Portfolio des einzelnen Investors ab, welche Variante von ihm bevorzugt wird. Für einige Investoren bietet das jährliche Rating der Namensschuldverschreibung einen zusätzlichen Vorteil. Hier hat »PROJECT 4M3“ als Erst-Rating ein BBB- von Creditreform erhalten.
Die Immobilienweisen erkennen in ihrem Frühjahresgutachten auch für 2019 keine den deutschen Gesamtmarkt betreffende Immobilienblase, sprechen aber von einigen Preisüberhitzungen insbesondere in den A-Städten. Wie schätzen Sie das Wertschöpfungspotenzial Ihres aktuellen Angebotes im Hinblick auf die weitere Marktentwicklung in den von Ihnen selektierten Metropolregionen ein?
JÜRGEN UWIRA: Die Marktaussichten sind weiterhin sehr gut. Wir haben im Jahr 2018 über 30 Grundstücke angebunden, welche unsere Rendite- und Risikoanforderungen erfüllen. PROJECT bewegt sich ausschließlich in urbanen Wachstumsregionen. An allen unseren Investitionsstandorten ist das Angebot an Wohnimmobilien nicht ausreichend, um die starke Nachfrage zu befriedigen. Das wird auch noch einige Jahre weiterhin so sein. Ebenso sind keine schnellen und großen Zinsschritte zu erwarten. Das sind aus Investorensicht zwei Indikatoren, die für weitere Investitionen sprechen. Unsere positive Einschätzung gewinnen wir aber vor allem aus der starken personellen Verankerung an unseren selektierten Investitionsstandorten. Preisüberhitzungen gibt es partiell auch dort. Die makroökonomische Diskussion über A-Städte, B-Städte und ländliche Region ist im Hinblick auf unser Wertschöpfungspotenzial aber wenig zielführend. Selbst wenn Berlin-Mitte bereits überhitzt ist, was sagt das über Stadtteile wie Friedrichshain, Kreuzberg, Wedding, Lichtenberg, Pankow und andere aus? Wir haben in unserem aktuellen Research für Wohnungsneubau zum Beispiel in Berlin eine Preisspanne von 2.790 bis 19.895 Euro/m² ermittelt. Die Stadt ist also sehr heterogen. Aber auch einzelne Straßenzüge innerhalb eines Stadtteils verändern sich. Für uns ist das ein großer Vorteil, denn es bieten sich immer wieder neue Chancen mit hohem Wertschöpfungspotenzial. Die Kunst liegt darin diese Chancen zeitnah aufzuspüren, Risiken der Investitionen zu identifizieren und erfolgreich zu managen. Das erreichen wir mit den Spezialisten unseres Asset Managers PROJECT Immobilien an unseren Investitionsstandorten vor Ort.
Wie viel Kapital haben Sie für den »Vier Metropolen III« insgesamt vorgesehen und gibt es bereits Investoren, die sich beteiligen?
JÜRGEN UWIRA: In Summe sind bis zu 150 Millionen Euro Eigenkapital vorgesehen. Der Vertrieb des Spezial- AIF ist zeitlich etwas vorgelagert. Wir haben mit den ersten Investoren – Versorgungswerke – das erste Closing im März geplant. Ab diesem Zeitpunkt kann auch die Namensschuldverschreibung gezeichnet werden.
VIELEN DANK FÜR DAS GESPRÄCH.
(MG)
