Das starke Mietpreiswachstum wird durch die anhaltend positive Marktentwicklung in Deutschland, den nordischen Ländern und den Semi-Core-Märkten befeuert. Dadurch erhöhte sich die europaweite gewichtete Wachstumsrate gegenüber dem Vorquartal auf 0,8 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal übersteigt die Wachstumsrate der Assetklasse Logistik mit 0,4 Prozent die des High-Street-Einzelhandels, der mit einem moderaten Wachstum von 0,2 Prozent etwas zulegen konnte.
Die Renditeschwankungen sind im ersten Quartal milder ausgefallen und fielen sowohl bei den High-Street-Einzelhandels- als auch bei den Logistikimmobilien um jeweils 5 Basispunkte auf 4,15 Prozent bzw. 6,1 Prozent. Die Renditen für Büroobjekte bewegten sich in einem Rahmen von -1 Basispunkt auf 4,46 Prozent. Damit liegen die europäischen gewichteten Spitzenrenditen sowohl für Büro- als auch für Logistikimmobilien aktuell auf dem niedrigsten jemals verzeichneten Niveau.
Büroflächen
In Europa stiegen die Büromieten um 0,8 Prozent, die höchste Wachstumsrate der vergangenen sechs Jahre. In den vergangenen vier Quartalen verzeichneten mindestens 15 der 47 untersuchten Büroflächenmärkte positive Wachstumsraten, was die Dynamik in den Vermietungsmärkten zeigt. An der Spitze steht im ersten Quartal Mailand mit einer Wachstumsrate von 5,6 Prozent im Quartalsvergleich, angetrieben von einer starken Nachfrage, insbesondere in zentralen Lagen. In Berlin stieg die Spitzenmiete im Quartalsvergleich um 5,2 Prozent (16,2 Prozent im Jahresvergleich). Auch Düsseldorf mit 3,7 Prozent und München mit 1,4 Prozent verzeichneten ein anhaltendes Mietpreiswachstum.
Nigel Almond, Head of Data Analytics bei Cushman & Wakefield, sagt: „Für den deutschen Bürovermietungsmarkt gehen wir weiterhin von einem soliden Wachstum aus, angefeuert von einer starken Nachfrage und niedrigen Leerstandsraten. Berlin weist mit 2,2 Prozent eine der niedrigsten Leerstandsraten weltweit auf, was zu einem Anstieg der Berliner Spitzenmiete führt. Dies trifft auch auf andere bedeutende deutsche Städte zu, für die im Laufe des Jahres 2018 von weiterem Wachstum auszugehen ist.”
Nachdem in Großbritannien die Mieten sechs Quartale in Folge rückläufig waren, wurde hier auf nationaler Ebene ein bescheidenes Wachstum von 0,1 Prozent im Vergleich zum Vorquartal beobachtet. Obwohl sich die Renditen im Jahresvergleich noch immer im negativen Bereich bewegen, ist deutlich erkennbar, dass die unklare Ausrichtung der Brexit-Verhandlungen zu Verzögerungen bei den Investitions- und Anmietungsentscheidungen führt.
Die Gesamtrendite für Büroimmobilien ging im ersten Quartal um 1 Basispunkt zurück, da sich viele Märkte in der späten Zyklusphase befinden und hier die Spitzenrenditen in vielen Märkten ihr Rekordtief erreicht haben. Dennoch ist eine gewisse Dynamik immer noch spürbar. Zu den in diesem Quartal auffallenden regionalen Märkten in Großbritannien gehören Cardiff, Bristol und Glasgow mit einem Renditerückgang von jeweils 25 Basispunkten und Edinburgh mit 50 Basispunkten. Jedoch wurden diese Kompressionen durch die Renditesteigerung von 25 Basispunkten im Londoner West End ausgeglichen.
Die gewichtete durchschnittliche Spitzenrendite erhöhte sich damit um 7 Basispunkte auf 4,08 Prozent.
Die Gesamtrendite für Deutschland fiel um 6 Basispunkte auf 3,1 Prozent und wurde von den starken Vermietungsmärkten getragen. Auch die Renditen in Mittel- und Osteuropa schrumpften um 8 Basispunkte auf 5,48 Prozent.
Logistik
In den meisten Logistikmärkten (39 der 45 untersuchten Märkte) stagnierten die Mieten im ersten Quartal 2018. Insgesamt stiegen die Mieten in Europa im Vergleich zum Vorquartal um 0,4 Prozent. Das Wachstum beschränkte sich im Wesentlichen auf einige wenige Standorte in Mittel- und Osteuropa (+1,8 Prozent) und Semi-Core-Märkte (+1,2 Prozent). In Deutschland fiel das Wachstum mit 0,3 Prozent moderater aus. Insbesondere Lissabon verzeichnete im ersten Quartal eine Wachstumsrate von 7,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal, was auf den zunehmenden Online-Handel und das äußerst knappe Angebot an hochwertigen Logistikflächen zurückzuführen ist. Aufgrund der starken Nachfrage von Logistikunternehmen und Onlinehändlern stiegen in Warschau die Mieten im Quartalsvergleich um 2,9 Prozent.
Lisa Graham, Head of Logistics and Industrial Research & Insight bei Cushman & Wakefield, fügt hinzu: „Obwohl die Mieten für größere Logistikflächen stagnieren, erhöht sich die Nachfrage und verschärft sich die Wettbewerbssituation für kleinere innerstädtische Logistikflächen am Stadtrand. Aufgrund der Optimierung der Lieferketten steigen die Mieten für diese kleineren Flächen. Dieser Trend wird sich langfristig fortsetzen. ”
Bei rund einem Drittel der untersuchten Märkte gaben die Renditen für Logistikimmobilien nach und trugen zu einer Kompression der europäischen gewichteten Spitzenrendite um 5 Basispunkte auf 6,1 Prozent bei: ein neues historisches Rekordtief. Über zwei Drittel der Märkte verzeichneten in den vergangenen 12 Monaten einen Renditerückgang. Frankreich übertraf mit -63 Basispunkten alle anderen Regionen. Die Renditen in fast allen wichtigen europäischen Logistikmärkten befinden sich mittlerweile auf einem 10-Jahres-Tief, wenngleich der Renditeabstand zu anderen Assetklassen immer noch über dem Niveau des vorherigen Zyklus liegt.
High Street Einzelhandel
Nach einem negativen Wachstum in den letzten beiden Quartalen stiegen im ersten Quartal die Einzelhandelsmieten in der High-Street in ganz Europa um 0,2 Prozent. Das Mietpreiswachstum fällt jedoch unterschiedlich aus: Nur 8 der 45 untersuchten Märkte (hauptsächlich in Mittel- und Osteuropa) verzeichneten ein Wachstum. Das höchste Wachstum wurde in Budapest mit 8,3 Prozent verzeichnet. Haupttreiber sind hier die aufstrebende Wirtschaft, der Anstieg der Löhne und Gehälter, des privaten Konsums sowie die Nachfrage der Einzelhändler, die die Mieten in den Haupteinkaufsmeilen in die Höhe treiben. Ähnliche Rahmendaten sorgen auch für das Mietpreiswachstum in Sofia (4,2 Prozent) und Prag (2,3 Prozent).
Die Renditen für High-Street-Einzelhandelsobjekte gingen im ersten Quartal 2018 um weitere 5 Basispunkte zurück bzw. um insgesamt 16 Basispunkte in den vergangenen 12 Monaten und erreichten ein 10-Jahres-Tief von 4,15 Prozent. Mit den aktuell niedrigsten Renditen in Europa trugen Frankreich, Deutschland und die Beneluxländern maßgeblich zu dieser Renditekompression bei, was sich auch in dem anhaltenden Interesse nationaler und internationaler Investoren an Einzelhandelsimmobilien in diesen Regionen widerspiegelt. Die Renditen in Großbritannien, Mittel- und Osteuropa, den nordischen Ländern und den Semi-Core-Märkten zeigen seit Jahresbeginn nur eine geringe Dynamik. Von einer Änderung der Situation ist auch bis Ende 2018 nicht auszugehen.
(Cushman & Wakefield)
