Noch zu wünschen übrig lässt hingegen der Neubau. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Marktreport des Immobilienfinanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf. Das Finanzierungsvolumen erhöhte sich im zweiten Quartal 2024 gegenüber der Vorjahresperiode (Q2 2023) um rund 20 Prozent. Getragen wird diese Entwicklung vor allem durch eine verstärkte Rückkehr der Eigennutzer. Viele von ihnen hatten ihren Traum vom eigenen Heim aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen Lage auf Eis gelegt. Daraus ergibt sich jetzt Nachholpotenzial.
„Unsere Daten lassen darauf schließen, dass sich der Markt für Immobilienfinanzierungen nach den schweren Einbrüchen in den vergangenen beiden Jahren nicht nur stabilisiert hat, sondern sich wieder erholt bis leicht zunimmt. Wir spüren den positiven Effekt durch die erste Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) im Juni. Und Wohneigentum hat sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger aller Widrigkeiten zum Trotz nichts von seiner Attraktivität verloren“, sagt Benjamin Papo, Geschäftsführer der Hüttig & Rompf GmbH.
Auf der anderen Seite weist Papo aber auch darauf hin, dass gegenüber dem Niveau der Vorkrisenjahre immer noch eine beträchtliche Lücke klafft und das Finanzierungsumfeld für bestimmte Einkommensgruppen weiterhin herausfordernd ist.
Trotzdem ist Papo zuversichtlich, mahnt aber an: „Das steigende Finanzierungsvolumen belegt, dass das aktuelle Bauzins-Niveau bei der Verwirklichung von Wohnträumen kein Hindernis darstellen muss. Die Alternative – ein Leben in Miete – kann sich auf lange Sicht als deutlich teurer erweisen, zumal die Mieten in den kommenden Jahren weiter steigen dürften. Legt man die aktuellen Mietsteigerungsraten zugrunde dürften sich Annuitäten und Mietkosten zukünftig immer weiter annähern. Hinzu kommt der Vorteil des mietfreien Wohnens im Alter, der einen wichtigen Baustein zur Altersvorsorge darstellen kann.“
Altimmobilien werden präferiert
Der Marktreport von Hüttig & Rompf zeigt, dass wie schon in den vergangenen Quartalen insbesondere ältere und alte Bestandsimmobilien sowohl von Eigennutzern als auch Kapitalanlegern als besonders attraktive Zielobjekte wahrgenommen werden. So entfielen in der Gruppe der Kapitalanleger im zweiten Quartal 2024 rund drei von vier der vermittelten Finanzierungen (78,0 Prozent) auf Wohnobjekte mit einem Alter von mehr als 20 Jahren. Auch bei den Eigennutzern liegt diese Kategorie mit einer Quote von rund 64 Prozent im Ranking weit vorne.
Verwunderlich ist der Fokus auf Altimmobilien nicht. Denn gerade hier lassen sich oftmals noch vergleichsweise günstige Preise realisieren. Was Tilgungssätze und den Zinsbindungen betrifft, fällt auf, dass die meisten Finanzierungen einen Tilgungssatz zwischen einem und zwei Prozent und einer Zinsbindung von zehn Jahren aufweisen. Das war vor einem Jahr noch etwas anders, als verstärkt längere Zinsbindungsfristen von 15 und 20 Jahren und höhere Tilgungssätze zwischen zwei und drei Prozent nachgefragt wurden.
Hüttig & Rompf Stimmungsbarometer zur Immobilienwirtschaft … Zuversicht steigt
Dieses differenzierte Bild zwischen Bestand und Neubau findet sich auch im frisch ins Leben gerufenen Hüttig & Rompf Stimmungsbarometer in der Immobilienwirtschaft wieder. In diesem werden monatlich durch eine standardisierte Befragung von Maklern, Verkäufern und Bauträgern Daten zum aktuellen und zukünftig erwarteten Immobilienklima erhoben. Hier zeigt sich, dass Immobilienprofis mit Fokus auf Bestandsobjekte das aktuelle Klima deutlich positiver wahrnehmen.
Für Makler, Bauträger und Projektentwickler mit Neubauschwerpunkt liegt das Barometer weiterhin deutlich im negativen Bereich. Dennoch lässt sich übergeordnet eine vorsichtige Aufhellung der Stimmung erkennen. Auch für die kommenden sechs Monate erwarten die Immobilienprofis eine leichte Verbesserung des Immobilienklimas. Die Krise am Markt zieht vorüber, allerdings scheint niemand mit einer rasanten Erholung zu rechnen.
Neubau benötigt dringend Impulse
Wenig Rückenwind verzeichnete der Neubau. Bei den Eigennutzern lag der Anteil für entsprechende Finanzierungen im zweiten Quartal 2024 bei fast 27 Prozent. Das sind lediglich rund vier Prozentpunkte mehr als in der Vorjahresperiode. Bei den Kapitalanlegern nahm die Quote sogar um fünf Prozentpunkte auf nur noch 14 Prozent ab. Benjamin Papo: „Um den Wohnungsneubau nachhaltig anzukurbeln, sind politische Impulse dringend notwendig. Ansonsten droht langfristig Millionen von Menschen eine starke finanzielle Überlastung im Alter durch steigende Mieten.“
Papo verweist darauf, dass bereits jetzt mehr als jeder achte Haushalt in Deutschland mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens für Wohnkosten aufwendet und damit als überbelastet gilt. Papo: „Der Förderung von Wohneigentum muss wieder oberste Priorität eingeräumt werden, etwa durch eine Abschaffung der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb. Auch eine Vereinfachung von baurechtlichen Prozessen, die steuerliche Absetzbarkeit von Kreditzinsen bei Ersterwerb oder die Ausweitung von zinsverbilligten Förderprogrammen kann starke Anreize schaffen.
Ausblick Kaufpreise
Benjamin Papo: „Auf Basis der von uns im zweiten Quartal 2024 vermittelten Finanzierungen belief sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Gruppe der Eigennutzer auf 3.765 Euro und in der Kategorie der Kapitalanleger auf 3.318 Euro. Die Quadratmeterpreise liegen damit in beiden Segmenten jeweils über dem Schnitt des Gesamtjahres 2023. Der Trend zeigt bei den Kaufpreisen also wieder nach oben. Mittlerweile liegen die Quadratmeterpreise auch schon wieder über dem Vor-Corona-Niveau des Jahres 2019. Es kann sich also sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer auszahlen, geplante Immobilienprojekte zügig anzugehen.
Ausblick Bauzinsen
Benjamin Papo: „Die Bauzinsen bewegen sich seit Jahresanfang in einer relativ engen Spanne. Daran dürfte sich aus unserer Sicht bis auf Weiteres auch nichts ändern. Zwar hat die EZB im Juni damit begonnen, die Leitzinsen zu senken. In welchem Umfang weitere Zinssenkungen folgen werden, ist jedoch ungewiss. Es wäre daher riskant, auf einen stärkeren Fall der Bauzinsen zu spekulieren.
Ausblick Immobilienfinanzierung
„Unser Marktreport für das zweite Quartal zeigt, dass gerade in der Gruppe der Eigennutzer die Finanzierbarkeit von Wohneigentum weiterhin ein sensibles Thema darstellt. Der durchschnittliche Eigennutzer wendet rund 27 Prozent des monatlichen Gesamteinkommens für die monatliche Kreditrate auf, vier Prozentpunkte mehr als 2019 vor Corona. Das ist ein vergleichsweise hoher Wert. Umso wichtiger ist es, bei Immobilienprojekten alles genau durchzukalkulieren, mögliche Spielräume auszuloten und etwaige Förderprogramme zu nutzen. Am besten klappt das mit einem professionellen Finanzierungsberater an der Seite“, schließt der Geschäftsführer der Hüttig & Rompf GmbH.
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