Wichtigste Regel: Informieren Sie sich über die Region, in der Sie den Kauf beabsichtigen!
Damit der Traum vom Haus nicht zum Alptraum wird, gilt es, Risiken minimieren und sich über alle Bedingungen vor Ort informieren. Denn nicht nur die Sprachbarriere kann einen potenziellen Käufer vor Herausforderungen stellen.
Insbesondere ist es wichtig, sich vor einem Kauf mit der rechtlichen Lage vertraut zu machen. Hier unterscheiden sich die Vorschriften zum Immobilienkauf teilweise deutlich zu denen in Deutschland. So gilt beispielsweise in Italien, dass die Eigentumsübertragung der Immobilie bereits mit Abschluss des Kaufvertrages vollzogen wird. Die Eintragung der Grundstücksveräußerung ins Grundbuch ist nicht zwingend notwendig.
Die erste Frage, bevor man sich auf die Suche nach einem Haus macht, lautet: Darf man als Ausländer überhaupt eine Immobilie erwerben? Während Deutsche zum Beispiel in den USA problemlos ein Haus kaufen können, sieht es in einigen Ländern der Europäischen Union ganz anders aus. Dort müssen laut EU-Gesetz theoretisch zwar alle EU-Bürger gleich behandelt werden, doch es gibt Ausnahmen: In Osteuropa und in einigen Bundesländern Österreichs ist das Erstehen einer Immobilie fast unmöglich.
Besichtigung vor Ort
Wichtigste Regel für alle, die eine Immobilie im Ausland kaufen möchten: Auch wenn der Aufwand vielleicht groß erscheint, das Objekt sollte auf jeden Fall vor Ort besichtigt werden. Fotos oder Exposés reichen als Grundlage nicht aus. Im schlimmsten Fall existiert die Immobilie gar nicht und man ist einem Betrüger zum Opfer gefallen.
Außerdem können nur vor Ort mögliche Baumängel erkannt werden. Hier ist ein Bausachverständiger eine große Hilfe. Im besten Fall kennt er sich auch mit dem örtlichen Baurecht aus und beherrscht die Landessprache. Er kann auch Auskunft darüber gehen, ob die künftigen Besitzer eventuelle Umbaupläne nach geltendem Recht realisieren können.
Zudem ist es sinnvoll, bei den örtlichen Behörden zu prüfen, ob baurechtlich mit der Immobilie alles in Ordnung ist, ob es sich also um einen legalen Bau handelt. Schwarzbauten sind in einigen Ländern nicht selten. Wer selbst bauen möchte und einen Platz ersteht, sollte entsprechend prüfen, ob eine Baugenehmigung vorliegt.
Genauso wichtig ist es, die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen und zu klären, ob die Immobilie hypothekenfrei ist. Unter Umständen werden sonst die neuen Käufer zur Haftung herangezogen.
Wer seine Immobilie nicht nur für sich selbst nutzen, sondern zum Beispiel auch als Ferienunterkunft vermieten will, sollte sich gründlich über den örtlichen Immobilienmarkt informieren. In vielen Urlaubsregionen besteht mittlerweile ein Überangebot, das eine Vermietung schwierig macht und die Finanzierung bzw. Rendite gefährdet.
Verwaltung vor Ort schmälert Rendite
Wer sein Haus am Mittelmeer oder in den Bergen in erster Linie als Renditeobjekt betrachtet, sollte bedenken, dass die Organisation der Vermarktung, Reinigung und Verwaltung vor Ort einigen Aufwand bedeutet und Geld kostet. Dadurch werden mögliche Gewinne durch Vermietung geschmälert.
Damit man später keine böse Überraschung erlebt, sollte man sich grundsätzlich auch über die Erwerbskosten und laufenden Nebenkosten in jedem Land informieren. Diese können sich deutlich von Deutschland unterscheiden.
Bei den Deutschen sind besonders Spanien und Österreich beliebte Länder, hier kaufen sie die meisten Immobilien außerhalb der Republik. Einige Besonderheiten, die man vor dem Kauf von Immobilien vor Ort wissen und beachten sollte, zusammengefasst:
Österreich
Die Sprache ist die gleiche, das Rechtssystem unterscheidet sich in Österreich aber deutlich von Deutschland. So wird es Ausländern teils schwer bis unmöglich gemacht, Immobilien zu erwerben. Dabei gibt es deutliche Unterschiede zwischen den Regionen. Denn: In Österreich bestimmt jedes Bundesland selbst die rechtlichen Grundlagen, die den Immobilienerwerb regeln. Allgemein gilt, je beliebter eine Region bei Touristen ist, umso strenger fallen die Vorschriften aus. Die Urlaubsregion Tirol gilt zum Beispiel als sehr restriktiv.
Nicht jeder darf überall kaufen
Zwar haben alle Bürger der Europäischen Union beim Kauf die gleichen Rechte wie Österreicher, sie müssen aber vor jedem Kaufvertrag die Zustimmung der zuständigen Behörde innerhalb des jeweiligen Bundeslandes einholen. Die Genehmigung muss dem Grundbuchamt vorliegen, bevor dort die rechtskräftige Eigentumsumschreibung erfolgen kann.
Am besten erkundigt man sich bereits vor der Suche nach geeigneten Immobilien danach, welche Bedingungen ausländische Käufer in der jeweiligen Region erfüllen müssen. „Dabei wird in Österreich auch danach unterschieden, ob ein Haus als Erstwohnsitz oder als Zweitwohnsitz beziehungsweise Ferienhaus gekauft werden soll“, erklärt Schöllhorn.
Kaufverträge werden in Österreich immer schriftlich abgeschlossen. Eine notarielle Beurkundung des Kaufvertragsinhalts ist in Österreich nicht zwingend vorgeschrieben. Allerdings muss die Echtheit der Unterschriften von Käufer und Verkäufer beurkundet werden. Wichtig ist die Eintragung ins Grundbuch, weil Käufer dadurch vor dem gutgläubigen Erwerb nicht existenter Immobilien oder Belastungen durch Dritte geschützt sind. Juristische Beratung ist beim Kauf einer Immobilie aufgrund der komplexen rechtlichen Situation in Österreich sehr sinnvoll.
Die Kaufsumme zahlt der Käufer in der Regel zunächst auf ein notariell geführtes Anderkonto. Erst nach der Eintragung ins Grundbuch kann der Verkäufer über das Geld verfügen.
Kaufnebenkosten
Die Nebenkosten für einen Immobilienkauf in Österreich betragen 1,8 Prozent für Notargebühren, die Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5 Prozent, der Grundbucheintrag kostet ein Prozent des Kaufpreises. Die Courtage für den Makler liegt brutto bei 7,2 Prozent und wird je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer übernommen.
Das Küstengesetz in Spanien
Eine Besonderheit müssen Interessenten, die in Spanien ein Haus mit Blick aufs Meer kaufen möchten, beachten: das Küstengesetz. Dieses wurde bereits vor mehreren Jahrzehnten verabschiedet und mittlerweile etwas gelockert. Es soll die Küsten vor einer zu starken Bebauung schützen. Neubauten werden so reguliert, jedoch erlaubt es auch den Abriss bestehender Häuser. Allerdings werde das Gesetz nicht immer klar durchgesetzt.
Da sich Besitzer von Immobilien darauf nicht verlassen können, sollten sich Interessenten vor jedem Kauf darüber informieren, ob und in welcher Art von Küstenschutzzone sich das Objekt befindet. Davon hängt ab, ob und wie lange das Haus stehen bleiben darf. Schöllhorn rät dazu, sich in dieser Frage eingehend beraten zu lassen.
Mit der Wirtschaftskrise in dem südeuropäischen Land verbunden ist ein anderes Phänomen: halbfertige Siedlungen. Wer sich hier eine Wohnung kauft, wird möglicherweise jahrelang allein oder mit sehr wenigen Nachbarn in einer nicht fertigen Umgebung wohnen, denn viele Bauunternehmer sind finanziell gar nicht in der Lage, ihre Projekte fertig zu stellen.
Schwarzbauten
Ein weiteres weit verbreitetes Problem in Spanien sind Schwarzbauten. Um sich vor späteren möglichen Schwierigkeiten zu schützen, hilft nur Kontrolle. Bei den örtlichen Behörden können Erkundigungen eingeholt werden.
Das spanische Register (registro de la propiedad) sollte vor Abschluss des privatschriftlichen Vertrages und noch ein zweites Mal durch einen Notar geprüft werden. Lassen Sie sich vom Verkäufer einen aktuellen Registerauszug (nota simple) geben, aus dem hervorgeht, wer zur Zeit als Eigentümer eingetragen ist und ob das Grundstück mit einer Hypothek oder in sonstiger Weise mit Rechten Dritter belastet ist.
Es empfiehlt sich, möglichst kurzfristig auch einen Notarvertrag abzuschließen. „Andernfalls besteht das Risiko, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder mit einer Hypothek belastet wird“, so Schöllmann.
Achtung beim Kaufvertrag:
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und der Eigentumsübergang ist in Spanien auch ohne notarielle Beurkundung rechtlich zulässig und bindend. Verträge auf einem normalen Blatt Papier oder einem Schmierzettel sind rechtlich verbindlich. Sie haben aus diesem Vertrag alle Rechte, aber auch alle Pflichten, denn bei derartigen Verträgen zählt nicht nur die Überschrift, etwa Option oder Vorvertrag, sondern vor allem der Inhalt.
Deshalb sollten Interessenten sehr genau darauf achten, was im Vertrag steht. Alle für den Käufer wichtigen Gesichtspunkte und Zusicherungen des Verkäufers sollten sich im Vertrag wiederfinden. Dazu zählt auch die Größe des Grundstückes, die Interessierte vorher überprüfen sollten – etwa in dem sie Nachbarn über den tatsächlichen Grenzverlauf befragen.
Die Beherrschung der deutschen Sprache bedeutet nicht zwingend, dass die betreffende Person vertrauenswürdig ist. Es sind oftmals nicht Spanier, sondern Deutsche, die ihre eigenen Landsleute übervorteilen.
