Lediglich das Wachstum schwächt sich vereinzelt ab. Auch das ist keine Überraschung. Preissteigerungen, die deutlich höher liegen als die zu Grunde liegenden Miet- beziehungsweise Ertragssteigerungen, sind ja nur durch zyklische Nachholeffekte oder fehlende Alternativanlagen in einer Null-Zins-Periode zu erklären und müssen zwangsläufig zu Angebotsengpässen führen. Dies beruhigt die Umsätze. Gleichzeitig sind Nachholeffekte in den boomenden Märkten längst aufgeholt. Bei allem positiven Zahlenwerk ist aber zu bedenken, dass die aktuellen Entwicklungen typisch für den bevorstehenden Höhepunkt oder sogar Wendepunkt eines Zyklus stehen. Oftmals beschleunigt sich die Preisentwicklung durch spätkommende Trittbrettfahrer noch kurz vor dem zyklischen Höhepunkt. Wachsende Bedeutung der B-Märkte oder Investments in Immobilien mit Entwicklungspotential („value add“), auf deutsch „mit Problemen“, ist ebenfalls typisch.
Bevor wir aber über platzende Blasen, Crash oder „noch nie dagewesenes Softlanding“ sprechen, wie das die Kollegen in den Publikumsmedien gerne im Sommer tun, bedenken Sie bitte die aktuellen Game Changer, die unsere Erfahrungen außer Kraft setzen könnten. Noch niemals in den letzten 5000 Jahren hatten wir eine Zinssituation wie heute. Noch gab es keine Zinsen für risikofreie Wertpapiere. Noch niemals waren die Volkswirtschaften speziell im Euroraum so gefesselt, dass Zinserhöhungen nur sehr schwer möglich sind. Noch niemals bestand die Gefahr, dass bei spürbaren Zinserhöhungen eine Welle von hoch verschuldeten Zombie-Unternehmenspleiten drohte. Diese veränderten Rahmenbedingungen machen in Verbindung mit risikobehaftetem politischen Umfeld verlässliche, erfahrungsgestützte Prognosen unmöglich.
Relativ sicher sind nur menschliche Verhaltensweisen. Die wiederum sind von den Lemmingen abgeschaut. Das spricht dann doch bei aller Rationalität geänderter Rahmenbedingungen für eine spürbare Wende, speziell in den volatilen Märkten mit hohem Ausländeranteil, die von einem auf den anderen Tag verschwinden können und sich anderen Märkten zuwenden können.
Lassen Sie uns einen Blick auf die institutionellen Immobilienmärkte werfen. Nutzermärkte sind entscheidend. Immobilien ohne Nutzer sind Ruinen. Investmentmärkte basieren auf den Nutzermärkten. Lediglich die Preisbildung nachgefragter Investmentimmobilien hängt wesentlich von den Finanzmärkten ab.
Über Mietwohnungsmärkte wird in Politik und Publikumsmedien genug gesagt. Wohnraum in Ballungsräumen ist knapp. Gießkannenförderung wird gefordert. Baukindergeld hilft aber nicht, Wohnraum in Schwabing zu schaffen. Allerdings fragt sich, wie zuletzt auch die FAZ thematisierte, ob es ein Menschenrecht auf Wohnen in Schwabing oder Berlin-Mitte gibt. In zwei Dritteln aller deutschen Kreise ist mehr als genug Wohnraum vorhanden.
Deutschlands Büromärkte sind in Rekordlaune. In den Top-Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurden lt. JLL 1,83 Millionen qm umgesetzt. Die konjunkturellen, gesellschaftlichen und immobilienwirtschaftlichen Daten sprechen für die Büroimmobilie. Der Mitarbeiter gewinnt wieder an Bedeutung. Er bekommt wieder mehr Platz zugeteilt. Moderne Flexibilität erfordert anscheinend mehr Fläche als traditionelle Lösungen. In den Toplagen werden deshalb die Flächen knapp. München liegt mit 468 000 qm (+12 Prozent) vor Berlin mit 391 300 qm (-8,3 Prozent) und Frankfurt mit 259 200 qm (+9 Prozent). Über alle Big 7 Standorte hinweg, liegt die Leerstandsquote bei lediglich 4,3 Prozent und damit 20 Basispunkte unter Vorjahresniveau. Die Knappheit führte zu Mietsteigerungen um gut 5 Prozent. Die höchsten Büromieten müssen derzeit in Frankfurt mit 38,50 Euro bezahlt werden. Den größten Sprung macht Berlin auf 31,50 Euro pro qm. Auch die B-Märkte Dresden, Essen, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg sehen um 8,5 Prozent steigende Flächenumsätze auf 415 000 qm, berichtet DIP Deutsche Immobilien-Partner.
Am deutschen gewerblichen Markt für Wohninvestments ab 50 Wohnungen wurden im ersten Halbjahr Immobilien für etwa 8,8 Milliarden Euro (+19 Prozent) gehandelt, berichtet Savills. BNPPRE erfasste dagegen insgesamt ein Transaktionsvolumen ab 30 Wohneinheiten von knapp 11 Milliarden Euro und sieht das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten, das den allerdings schwachen Vorjahreswert um 82 Prozent getoppt habe. Allerdings machte alleine die Übernahme des österreichischen Wohnungskonzerns Buwog durch Vonovia über 2,7 Milliarden Euro aus. Die Preise legten auch durch Investments in Neubau weiter zu.
Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt liegt mit rund 25,6 Milliarden Euro auf Vorjahresniveau (-1 Prozent). Mit knapp 11,4 Milliarden Euro entfielen rund 45 Prozent des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien. Nachdem sich in den letzten Quartalen regelmäßig Berlin und München die Top-Position teilten, hat sich zur Jahresmitte Frankfurt mit gut 3,8 Milliarden Euro (+62 Prozent) wieder an die Spitze gesetzt. Auch die Anzahl der Transaktionen blieb konstant. Im Hype um Coworking und Flexible Office Space sieht JLL-Deutschlandchef Timo Tschammler, anders als auf den Vermietungsmärkten, aus Investorenperspektive noch eine kritische Zurückhaltung. Die Nachhaltigkeit des Geschäftsmodells müsse sich erst noch beweisen.
Ein Anteil von knapp 18 Prozent entfällt auf einzelhandelsgenutzte Immobilien. Das Transaktionsvolumen von Logistikobjekten stabilisiert sich prozentual im zweistelligen Bereich (11 Prozent). Bei Büros ist die Spitzenrendite mit 3,24 Prozent gleichgeblieben. Im Maklerdeutsch wird damit ausgedrückt, dass die durchschnittlichen Preise für Topobjekte in Bezug auf die Mieten nicht weiter gestiegen sind. 3,24 Prozent Mietanfangsrendite entsprechen einer knapp 31-fachen Jahresmiete als Kaufpreis, der noch um etwa 10 Prozent Erwerbsnebenkosten erhöht werden muss. Hamburg punktete mit der 34,5-fachen Jahresmiete. Das ist nur noch durch sportliche Annahmen zu Miet- und Wertsteigerung rechenbar. Die Zeiten starker Preissteigerungen seien offensichtlich zunächst vorbei, so JLL.
(W. Rohmert)
