Wie schon in den vorherigen Quartalen setzte sich die Steigerung der Wohnimmobilienpreise in Deutschland auch im vierten Quartal 2021 fort. Im Vergleich zum vorangegangenen Quartal kühlte das Tempo des Preisanstiegs jedoch merklich ab.
Im Schlussquartal 2021 stiegen die Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zwar um zehn Prozent an, doch in den Quartalen zuvor betrug das Wachstum noch 13 Prozent (Q3/2021) bzw. 17 Prozent (Q2/2021). Das ergab eine Auswertung aktueller Marktdaten des Immobilienfinanzierungsberaters Hüttig & Rompf.
Niedrigzins beeinflusst Baufinanzierungsumfeld
Übergeordnete Trends, die das Baufinanzierungsumfeld weiterhin beeinflussen, sind allen voran das anhaltende Niedrigzinsumfeld, steigende Bau- und Rohstoffkosten sowie die Entwicklungen rund um die COVID-19-Pandemie.
Hinzu kommen die Bedenken bezüglich deutlich erhöhter Teuerungsraten, welche die Attraktivität von Immobilieninvestitionen für Kapitalanleger steigert.
Da die Mieten von Wohnimmobilien sich im Allgemeinen analog zum Verbraucherpreisindex verhalten, können Wohnimmobilien langfristig gesehen einen effektiven Inflationsschutz darstellen.
Dies zeigt sich auch daran, dass der Anteil der Kapitalanleger im Jahresvergleich um sechs Prozentpunkte anstieg und somit im vierten Quartal 2021 bereits 25,6 Prozent aller Kunden ausmachte. Durchschnittlich betrug der gezahlte Kaufpreis im vierten Quartal 2021 574.000 Euro für Eigennutzer und 372.000 Euro für Kapitalanleger.
Auf Basis der Daten aus dem Vorjahresquartal entspricht dies einer durchschnittlichen Kaufpreissteigerung von 11,4 Prozent für Eigennutzer und 2,3 Prozent für Kapitalanleger.
Gleichzeitig fiel das Wachstum der Haushaltsnettoeinkommen insgesamt deutlich geringer aus als in den vorangegangenen Quartalen. Die Einkommen von Eigennutzern stiegen um 5,6 Prozent, die der Kapitalanleger um 2,2 Prozent. In den Quartalen zuvor ließen sich Wachstumsraten zwischen füf und 16 Prozent beobachten. Im vierten Quartal 2021 schienen sich Haushalte mit vergleichsweise niedrigen Einkommen vermehrt am Immobilienmarkt zu engagieren.
Mehr Interesse an Preissegment 100.00 bis 200.000 Euro
Dies wird auch daran deutlich, dass der Anteil der Kapitalanleger, die ein Haushaltsnettoeinkommen von monatlich weniger als 5.000 Euro aufweisen auf nun knapp 15 Prozent angestiegen ist (Q4/2021: 9 Prozent).
In diesem Zusammenhang beobachten wir ebenfalls, dass der Anteil an relativ günstigen Objekten aus dem Preissegment von 100.00 bis 200.000 Euro im Vergleich zum Vorjahresquartal um sieben Prozent zugelegt hat.
Der Trend hin zu günstigeren Objekten lässt sich auf zwei Faktoren zurückführen. Zum einen fokussieren sich Kapitalanleger auf kleinere Objekte, wie beispielsweise Einzimmerwohnungen, da diese noch eine vergleichsweise hohe Mietrendite aufweisen. Des Weiteren beobachten wir eine Ausweichbewegung weg von den teureren Lagen hin zu günstigeren Regionen.
Gestiegener Eigenmittelkapitaleinsatz
Ebenfalls bemerkenswert ist der im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegene Eigenmitteleinsatz. Eigennutzer brachten im vierten Quartal 2021 durchschnittlich 116.000 Euro Eigenkapital ein, was einem Anstieg von 15 Prozent entspricht. Für Kapitalanleger ergab sich ein Anstieg von knapp zehn Prozent auf rund 83.000 Euro.
Dies ist insofern interessant, als dass die Eigenkapitalquote sich seit einigen Jahren in einem übergeordneten Abwärtstrend befindet. Es bleibt abzuwarten, wie sich die jüngste Intervention der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) bei der Risikovorsorge von Banken für Immobilienkredite hier weiter auswirken wird.
Nachbesserung bei zunächst gestoppter BEG-Förderung
Ditmar Rompf, Vorstandsvorsitzender der Hüttig & Rompf AG: „Das anhaltende Niedrigzinsumfeld bewegt immer mehr Menschen dazu, ihre liquiden Mittel am Immobilienmarkt zu investieren.
Angesichts der aktuellen Inflations- und Preisentwicklung ist ein Engagement am Immobilienmarkt für den langfristigen Kapitalerhalt aus unserer Sicht unabdingbar, auch wenn die Finanzierungskosten durch die Renditeanstiege an den Anleihemärkten zuletzt etwas gestiegen sind.
Umso mehr sollten Verbraucher bei der Immobilienfinanzierung genau hinschauen, auch abseits der reinen Finanzierungskosten. Ein Finanzierungsberater kann hier gute Dienste leisten. Das gilt ganz besonders auch für die KfW-Förderung energieeffizienter Gebäude (BEG), mit deren abruptem Stopp die Bundesregierung die Verbraucher jüngst stark verunsichert hat.
Glücklicherweise können nun zumindest die bis zum Antragsstopp am 24. Januar 2022 eingegangenen förderfähigen Anträge mit einer Zuteilung rechnen. Um Härtefälle abzufangen, prüft das Wirtschaftsministerium gemeinsam mit der KfW zudem ein Darlehensprogramm, das zinsverbilligte Kredite für Antragsteller bereitstellen soll, deren Anträge abgelehnt wurden. So soll eine Liquiditätslücke bei baureifen Projekten verhindert werden.“
Mit Blick auf die Nachfragesituation führt Ditmar Rompf weiter aus: „Das verstärkte Interesse von Kapitalanlegern hat natürlich eine weitere Verschärfung der ohnehin schon angespannten Lage am Wohnimmobilienmarkt zur Folge. Vor allem in Bezug auf Eigentumswohnungen in Metropolregionen könnte dieser Trend zu einer noch schärferen Konkurrenzsituation führen.“
(Hüttig & Rompf AG)
