Welche Flächenvolumen werden zu welchen Preisen angeboten? Welche Bestände prägen das Angebot in den Großstädten und wie hoch ist die maximale Zahlungsbereitschaft? ImmobilienScout24 beantwortet diese Fragen mit seinem ersten Marktbericht für Büroimmobilien. Für den Report hat das Unternehmen ausgewählte Stadtteile in Hamburg, Berlin, München und Frankfurt am Main analysiert und gibt einen detaillierten Markteinblick.
Eine hohe Nachfrage und steigende Preise – die Dynamik auf dem Büroimmobilienmarkt hat verschiedene Gründe. „Treibende Elemente sind das positive Marktumfeld und die gute Konjunkturentwicklung in Deutschland“, so Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. „Die Internet Economy trägt dabei entscheidend zur Wirtschaftskraft eines Standortes bei. Kleine und mittlere Flächen in zentralen Lagen werden von jungen Unternehmen besonders nachgefragt. Die große Nachfrage sorgt für eine Verknappung und in Folge steigen die Preise in den begehrten, innerstädtischen Lagen am stärksten.“
Berlin:
Die Hauptstadt profitiert von ihrem Image als quirlige Trendsetterin und zieht Unternehmen an. Vor allem die internationale Start-up-Szene hat die Stadt zum Wunsch-Standort auserkoren. In keiner anderen deutschen Metropole ist die Zahlungsbereitschaft so stark gestiegen wie in der Bundeshauptstadt (von 2013 zu 2015 um rund 19 Prozent). Büromieter in Berlin sind bereit, für die richtige Lage mit guter Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung einen hohen Preis zu bezahlen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt inzwischen bei rund 13 Euro, also nur 3 Euro weniger als die Münchner Durchschnittsmiete. „Büro-Standorte in zentralen Lagen sind in Berlin stark nachgefragt. Dabei ist Kreuzberg längst kein Geheimtipp mehr“, kommentiert Jan Hebecker. „Die große Nachfrage sorgt für stetige Preissteigerungen. Mit rund 14 Euro liegt hier der Quadratmeterpreis inzwischen über dem stadtweiten Durchschnitt. Gleichzeitig sehen wir, dass die Preise rund um den Ku’damm langsam anziehen. Die City West ist wieder im Kommen und lockt Nachfrager mit ihrem noch vergleichsweise moderaten Preisniveau.“
Hamburg:
Lange Zeit war Hamburg der wichtigste Medienstandort in Deutschland. Das Bild hat sich in den vergangenen Jahren durch die Umstrukturierungsprozesse der Branche gewandelt. Heute beleben besonders Unternehmen aus der Logistik-, Technologie- und Informationsbranche den Bürostandort. Sowohl Start-ups als auch Großmieter haben in Hamburg das gleiche Problem wie Nachfrager in Berlin: Die kleinen (25 bis 150 m²) und großen Flächen (2.500 bis 15.000 m²) werden knapp. Wer dagegen im mittleren Segment sucht, trifft auf ein größeres Angebot. Die HafenCity gilt als Paradebeispiel für die Umnutzung innerstädtischer Brachflächen und hat ein neues Preisniveau salonfähig gemacht: In keiner anderen Lage in der Hansestadt ist die Zahlungsbereitschaft mit rund 20 Euro so hoch, wie hier. „Stolze Quadratmeterpreise bis zu 23 Euro sind in der HafenCity keine Seltenheit“, so Jan Hebecker. „Vor allem kleine Flächen sind so begehrt, dass sich ihr Angebot in den letzten zwei Jahren halbiert hat.“
München:
„München ist die wirtschaftlich stärkste Stadt Deutschlands mit vielen positiven Standortfaktoren wie Hochschulen, Internationalität und Erreichbarkeit“, sagt Jan Hebecker. Dies führt dazu, dass die Landeshauptstadt Bayerns die mit Abstand teuersten Preise für Büroflächen erzielt (bis zu 24 €/m² in den untersuchten Stadtteilen) und freie Flächen schwinden. „Diese Preisentwicklung macht Neubau im Segment der Büroimmobilien dringend notwendig“, so Hebecker. Nicht nur große Unternehmen wie Allianz oder BMW bevorzugen die Stadt an der Isar. Speziell die Altstadt, Lehel und Maxvorstadt sind in den letzten Jahren zum Mekka für Start-ups, IT-Firmen und die Kreativbranche geworden. Direkte Reaktion darauf ist, dass die Anzahl der kleinteiligen Flächen im Zwei-Jahres-Vergleich um rund 76 Prozent geschrumpft ist – so stark wie in keiner der anderen untersuchten Städte.
Frankfurt:
Seit Dekaden ist Frankfurt eines der Top-Finanzzentren der Welt und auch attraktiver Standort für Verkehrs- und Logistikunternehmen. Zwar ist die Bankenmetropole nach München der zweitteuerste Standort in Deutschland, jedoch sind die Entwicklungen am Main weit weniger dynamisch als an der Isar: „Die Büromieten sind in Frankfurt am Main von 2013 bis 2015 in der gesamtstädtischen Betrachtung nur um 0,7 Prozent gestiegen. Das ist der niedrigste Wert im Vergleich zu den anderen untersuchten Metropolen. Die Umstrukturierungen auf dem Finanzmarkt und die derzeit geringe Nachfrage scheinen sich hier zu manifestieren. Das Europaviertel verzeichnet den höchsten Preissprung. Die durchschnittliche Angebotsmiete ist hier in den vergangenen zwei Jahren um 20 Prozent gestiegen. Das neu geschaffene Stadtquartier wird also neue Maßstäbe im Hinblick auf die Frankfurter Büromieten setzen“, erläutert Immobilien-Experte Jan Hebecker.
Über den Marktbericht „Gewerbe 2016“:
Der Marktbericht basiert auf einer Hotspot-Analyse ausgewählter Stadtteile in den vier Metropolen Hamburg, Berlin, München und Frankfurt am Main. Darüber hinaus wurden die offerierten Flächengrößen betrachtet, um zu sehen, welche Bestände das Angebot auf den Teilmärkten prägen. Die Nachfrageseite wird mittels der Gesuche abgebildet. Sie vermitteln einen Überblick, wo gesucht wird und wie hoch der maximale Quadratmeterpreis ist, den Nachfrager zu zahlen bereit sind. Die Analyse basiert auf 210.000 Objektdaten von ImmobilienScout24 und rund 10.000 Gesuchen. Verglichen wurde die Entwicklung von 2013 zu 2015.
Ergänzt wird die Marktanalyse durch Eindrücke ausgewählter Akteure, die ihre Expertise in den Marktbericht einfließen lassen und wertvolle Erkenntnisse über die jeweilige Marktsituation liefern. Zur Entwicklung der HafenCity wurde beispielsweise Dr. Ing. Thomas Krüger, zuständig für Stadtplanung an der Universität HafenCity, befragt. Zu Berlin-Kreuzberg als Standort für ein Internet-Unternehmen teilen die beiden Geschäftsführer der idealo Internet GmbH ihre Erfahrungen mit.
Den vollständigen Marktbericht „Gewerbe 2016“ können Sie kostenlos hier herunterladen.
