Scope bestätigt das Asset Management Rating der DF Deutsche Finance Holding AG mit AA- (AMR)AA- (AMR) und bescheinigt ihr weiterhin eine sehr gute Qualität und Kompetenz im Asset Management von institutionellen Immobilien-Investmentstrategien.
Aufgrund der Verschiebung hin zu Immobiliendirektinvestments bezieht sich das Asset Management Rating der Deutsche Finance nunmehr auf das Segment Immobilien (nach zuvor Private Equity).
Die im Jahr 2005 gegründete inhabergeführte Deutsche Finance Group ist eine breit aufgestellte institutionelle Investmentgesellschaft für global investierende Private Equity Portfolios im Immobilien- und Infrastruktursegment.
Seit 2014 voll regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft
Die Unternehmensgruppe hat ihren Hauptsitz in München und unterhält internationale Investmentplattformen mit lokaler Präsenz in London, Denver, Zürich, Luxemburg und Madrid und beschäftigt aktuell rund 150 Vollzeit-Mitarbeiter.
Seit 2014 verfügt die Deutsche Finance Group mit der Deutsche Finance Investment („DF Inv“) über eine voll regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft, die neben Publikums-AIF auch institutionelle Dachfondsmandate betreut.
Die im Frühjahr 2017 gegründete Deutsche Finance International LLP („DFI“) als europäische Investmentplattform der Deutsche Finance legt ihren Fokus auf „Value Add“ und opportunistische Investments.
Die Deutsche Finance America LLC („DFA“) konzentriert sich seit dem Sommer 2018 auf „Core Plus“, „Value Add“ und opportunistische Investments in den USA. Die im Jahr 2020 errichtete Deutsche Finance Development GmbH verantwortet als Projektentwicklungs- und -managementgesellschaft Gewerbe- und Wohnimmobilien mit Fokus Deutschland.
Als einer der ersten Marktakteure hat die im Jahr 2021 gegründete Deutsche Finance Digitalinvest GmbH die Erlaubnis zur Führung eines elektronischen Wertpapierregisters erhalten.
Entwicklung zu einem der führenden europäischen Investoren
Im Bereich Lab-Office/Life Science Immobilien hat sich die Deutsche Finance in den letzten vier Jahren zu einem der führenden europäischen Investoren entwickelt. Gemeinsam mit lokalen Partnern realisiert diese aktuell u.a. den Lab-Office-Campus „Boynton Yards“ in Boston mit einem gesamten Immobilienentwicklungsvolumen von bis zu vier Milliarden US-Dollar.
In der Historie hat die Gruppe insgesamt 20 Fonds für Privatanleger und mehr als 25 Vehikel für institutionelle Investoren lanciert, wovon bisher drei Publikums-AIF auf die Reihe “Club Deal Boston” (DF Investment Fund 15, 17 und 20) entfallen. Der Nachfolgefonds zu dieser Reihe, der DF Investment Fund 21 – Club Deal Boston IV, soll Anfang August dieses Jahres in den Vertrieb gehen.
Verfünffachung innerhalb von drei Jahren
Die Deutsche Finance verwaltet zum Ratingstichtag 31. Dezember 2021 Assets under Management (AuM) in Höhe von 9,6 Milliarden Euro, was annähernd einer Verfünffachung innerhalb von drei Jahren entspricht.
Gemessen an den AuM entfallen rund 86 Prozent auf institutionelle Anleger, die zu 33 Prozent in Direktinvestments der DFI und zu 53 Prozent in Direktinvestments der DFA investiert sind; rund zehn Prozent entfallen auf Privatanleger und vier Prozent auf Family Offices.
Das Rating wird wesentlich gestützt durch den exzellenten Zugang zu aussichtsreichen Entwicklungsprojekten und Super-Prime Immobilien durch das etablierte Netzwerk und die Investmentteams vor Ort in den Kernmärkten USA, Europa und Deutschland; marktführende Ankäufe mit einem Volumen von rund 1,5 Milliarden Euro im Berichtszeitraum 2021, insbesondere der Erwerb von mehreren Lab-Office-Projektentwicklungen in Boston; die überdurchschnittliche Steigerung der AuM in den letzten drei Jahren von rund 2,1 Milliarden. Ende 2018 auf rund 9,6 Milliarden Ende 2021.
Im ersten Halbjahr 2022 sind diese nochmals weiter auf rund 10,5 Milliarden Euro gestiegen; die sehr überzeugende Performance von sieben auswertbaren institutionellen Vehikeln mit einem Volumen von rund 2,6 Milliarden Euro – der ungewichtete Portfolio-IRR netto seit Investment mit Stichtag 30. Juni 2021 liegt bei rund elf Prozent; die erfolgreichen Neu- und Nachvermietungsleistungen im Berichtszeitraum über zusammen rund 140.000 Quadratmeter vor allem in den Prime-Office Immobilien Transamerica Pyramid in San Francisco und 711 Fifth Avenue in New York, dem Entwicklungsprojekt 101 South Street (Teil des Lab-Office-Campus „Boynton Yards“) und für das Entwicklungsprojekt „Olympia Exhibiton Centre“ in London, mit Laufzeiten zwischen zehn und 35 Jahren.
Das Rating wird teilweise durch die bisher noch nicht ausreichend belastbare Performancehistorie im Privatkundensegment begrenzt: Diese ist im Publikumsfondsbereich aufgrund der Konzeption von langen Fondslaufzeiten und zum Teil Ansparmodellen durch bisher geringe kumulative Kapitalrückflüsse an die Dachfondsanleger bedingt, mit bisher erst zwei erfolgten Fondsauflösungen.
Sehr positiv in diesem Zusammenhang zu würdigen ist die im Februar dieses Jahres erfolgte Beendigung des 2019 lancierten „DF Investment Fund 15 -Club Deal Boston I“. Nach Fertigstellung und Vollvermietung im Herbst 2021 wurde die Lab-Office-Immobilie an einen institutionellen Investor in den USA veräußert, so dass die Auflösung damit rund neun Monate vor Ende der prospektierten Laufzeit von rund vier Jahren erfolgte.
Erwartete Gesamtmittelrückfluss im Rahmen der Prognosen
Die Gesamtausschüttung liegt in Höhe der prospektierten 140 Prozent die für die Anleger erzielte Rendite liegt bei 16 Prozent IRR p. a. Gemäß den Angaben der Deutsche Finance befinden sich darüber hinaus die Fonds IPP 1 und IPP 2 seit Anfang 2020 bzw. 2021 in der Liquidationsphase. Gemäß dem aktuellen Stand wird der erwartete Gesamtmittelrückfluss für beide Fonds im Rahmen der bisherigen Prognosen liegen.
Die Performanceentwicklung der Privatanlegerfonds liegt bisher größtenteils noch unter den ursprünglichen Prognoserechnungen, was zum einen an der vergleichsweise hohen Kostenbelastung und zum anderen an Währungseffekten und dem bisher nicht vollständig eingetretenen positiven Diversifikationseffekt der global anlegenden Dachfonds liegt.
Allerdings würdigt Scope die aktive Beimischung von institutionellen Club Deals mit attraktivem Renditepotential, wodurch sich laut Angaben der Deutsche Finance zum aktuellen Stand eine Performanceaufholung gegen Ende der Laufzeit einstellen wird.
Weiterhin fließt die hohe Personalfluktuation in den letzten drei Jahren mit über 17 Prozent p. a. negativ in das Rating ein, wenngleich diese in erster Linie vertriebsseitig bedingt war.
Schließlich weist Scope auf ein vergleichsweise hohes Konzentrationsrisiko der fünf größten institutionellen Anleger der Deutsche Finance hin, auf die rund 55 Prozent der gesamten AuM zum 31. Dezember 2021 entfallen.
(Scope)
