Der chinesische Immobilienmarkt wird erwachsen, die wilden Zeiten gehen dem Ende entgegen. Der vieldiskutierte Bauboom findet mittlerweile differenziert statt: Die Landpreise steigen weiter, da Entwickler massiv Bauland aufkaufen. Dagegen fallen in den größten und bisher wachstumsstärksten Städten die Häuserpreise bereits wieder leicht aufgrund der restriktiven Regierungsmaßnahmen bezüglich der Kreditvergabe. Hier scheint der ungebremste Preisanstieg vorerst gebrochen zu sein. Diese Entwicklungen befeuern bei Bauträgern einen rasanten Konsolidierungsprozess. Kleinere Entwickler haben inzwischen Schwierigkeiten zu günstigen Konditionen Zugang zu Kapital zu erhalten, da sie schlechtere Beziehungen zu lokalen Banken haben und sich auch anderweitig nicht wie die Branchengrößen im Ausland US-Dollar beschaffen können.
Der Grund für die gestiegenen Finanzierungskosten liegt in der restriktiven Politik der Regierung, um einer Überhitzung vorzubeugen. Große Bauträger können – bislang zumindest – höhere Finanzierungskosten durch ihre deutlich besseren Gewinnmargen leichter verkraften. Wir erwarten daher eine weitergehende Konzentration am Markt. Dabei werden die Großen entweder Land von den Kleineren abkaufen oder diese ganz übernehmen. Bereits seit Jahren gewinnen die 50 größten Firmen beständig Marktanteile auf Kosten der kleineren Konkurrenten. Hatten diese im Jahr 2010 noch einen überschaubaren Marktanteil von 20%, war er 2016 bereits auf 42% gestiegen. 2017 teilten die 50 größten Immobilienentwickler dann 56% der „Contracted Sales“ unter sich auf, was nochmals eine deutliche Beschleunigung der Entwicklung darstellt.
Märkte durch Konsolidierung weniger fragmentiert
Wir sehen diese Entwicklung positiv, da die Märkte durch die Konsolidierung letztendlich weniger fragmentiert sein werden und die geringere Zahl der Anbieter effektiver kontrolliert werden kann. In unseren Portfolios bevorzugen wir die Anleihen der großen und defensiven Immobilienentwickler, die über eine führende Marktstellung und guten Zugang zu frischem Kapital verfügen. Zudem halten wir Firmen mit einem diversifizierten Geschäftsprofil für attraktiv. Zum Beispiel erhöhen wiederkehrende Einkünfte aus Shopping Malls oder Mietliegenschaften die Planbarkeit und Visibilität der Cashflows. Solide Kennzahlen, wie etwa ein komfortables Liquiditätspolster, werden aufgrund der Abkühlung der Realwirtschaft durch die Regierungsmaßnahmen in den nächsten Jahren besonders wichtig sein. Andererseits meiden wir Entwickler mit aggressiver Landkauf-Strategie, dünnen Liquiditätsreserven und mangelnder Transparenz. Generell bleibt der chinesische Immobilienmarkt interessant für Anleiheninvestoren und bietet aufgrund seiner ständigen Weiterentwicklung immer wieder chancenreiche Investments mit attraktiven Renditen.
(Fisch Asset Management)
