„Wir erwarten 2020 für die Industriestaaten der APAC eine Gesamtrendite bei Logistikimmobilien von rund 9 Prozent und bei Büroimmobilien von rund sieben Prozent“, sagt Jonathan Hsu, Head of Research Asia bei M&G Real Estate, mit Blick auf die Entwicklung der asiatischen Immobilienmärkte.
Mehr akkommodierende Makropolitik
Die Zentralbanken im gesamten asiatisch-pazifischen Raum haben schnell gehandelt, um möglichen Abwärtsrisiken für das Wirtschaftswachstum entgegenzuwirken. Australien, Südkorea, Hongkong und Japan werden die niedrigen Zinssätze wohl beibehalten, wodurch der Aufwärtsdruck auf die Immobilienrenditen sinkt.
Zusätzlich werden die Regierungen in den Kernmärkten die Staatsausgaben eher weiter erhöhen, um das Wachstum zu fördern. Diese fiskalischen Initiativen in einigen APAC-Märkten dürfte die Nachfrage nach den wichtigsten Immobiliensektoren unterstützen.
Fundamentaldaten unterstützen Logistik
Logistikimmobilien mit relativ großer einheimischer Konsumentenbasis und hohem E-Commerce-Wachstum werden voraussichtlich weiterhin nachgefragt werden. Tokio, Osaka und der Großraum Seoul dürften aufgrund ihrer hohen Bevölkerungszahl die stärkste Flächennachfrage verzeichnen. Die Logistikmieten für diese Märkte werden in den nächsten drei Jahren voraussichtlich um durchschnittlich 1,8 Prozent pro Jahr steigen.
In Verbindung mit im Vergleich zum Bürosektor höheren Renditen dürften Logistikimmobilien weiterhin ein starkes Investoreninteresse auf sich ziehen. Die Anfangsrenditen werden in Australien, Japan und Südkorea daher voraussichtlich weiter sinken und sollten die erwartete Performance von rund neun Prozent im Jahr 2020 unterstützen.
Digitalisierung fördert Nachfrage nach Top-Büroimmobilien
Die Nachfrage nach Büroflächen in den APAC-Kernmärkten hat in den letzten Jahren das Nettoangebot übertroffen und damit die Leerstandsraten in Märkten wie Melbourne, Tokio und Osaka unter den langfristigen Durchschnitt gedrückt. Angesichts geringer Leerstände dürften die Kernbüromärkte weiterhin robust bleiben, sollte sich die Flächennachfrage verlangsamen.
Darüber hinaus wird das Wachstum von Technologie und Innovation oder die „Digitalisierung“ in den entwickelten APAC-Volkswirtschaften die Schaffung von dienstleistungsbasierten Arbeitsplätzen weiter vorantreiben und den erstklassigen Bürosektor stärken. Wir erwarten eine Gesamtrendite von fast sieben Prozent, da die Spitzenbüros in den meisten Städten weiterhin ein positives Nettomietwachstum verzeichnen dürften.
Erstklassige Einzelhandelsstandorte sind ein knappes Gut
Einzelhändler werden noch mehr Wert auf erstklassige Flächen legen, da besser gelegene und gut verwaltete Anlagen eine widerstandsfähigere operative Plattform für das Geschäft bieten. Für die Top-Einzelhandelszentren in Städten wie Tokio, Osaka, Sydney und Melbourne wird ein höheres Mietwachstum prognostiziert, das durch eine anhaltende Nachfrage von Luxus- und weiteren internationalen Einzelhändlern unterstützt wird. Für Australien, Japan und Südkorea sind aus unserer Sicht 2020 Gesamtrenditen von rund sechs Prozent realistisch.
Starke Nachfrage nach innerstädtischem Wohnen in Japan
Tokio und weitere Städte in Japan, wie Osaka und Nagoya, dürften weiterhin sowohl Einheimische aus den Provinzen als auch Ausländer anziehen. Die Konsolidierung der Bevölkerung in wichtigen Regionalstädten unterstützt die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern, insbesondere bei der jüngeren Bevölkerung und bei Doppelverdienerhaushalten, die eine stärkere Präferenz für innerstädtischen Komfort, guter Verkehrsanbindung und weitere Annehmlichkeiten aufweisen.
Vier langfristige strategische Investmentempfehlungen
Gestiegene Nachfrage nach Büroräumen für digitale und wissensbasierte Wirtschaft nutzen
Auf Top-Einzelhandelsstandorte in Gateway-Cities als Branding- und Marketing-Touchpoints fokussieren, da der Omni-Channel-Einzelhandel weiter an Bedeutung gewinnt
In Wachstum von E-Commerce, Gesundheitswesen und höherwertige Produktion und in infrastrukturell strategische Standorte mit guter Anbindung und mit Nähe zu den Konsumenten investieren.
Jonathan Hsu: „Auf Mehrfamilienhäuser in Gateway-Städten wie Tokio, Singapur und Sydney setzen sowie Präferenz für innerstädtisches Wohnen und die bequeme Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Annehmlichkeiten bei den Millennials nutzen.“
(M&G Real Estate)
