Mein Geld im Gespräch mit Dr. Michael König, Leiter Vertrieb bei der Primus Valor AG
Herr Dr. König, mit dem ImmoChance Deutschland 12 Renovation Plus (ICD 12 R+) bietet Primus Valor bereits den sechsten voll regulierten Alternativen Investmentfonds. Was hat sich in dieser Zeit geändert?
DR. MICHAEL KÖNIG: Bereits 2007 haben wir den ersten geschlossenen Fonds der Reihe ImmoChance Deutschland aufgelegt, der eine Investition in Bestandswohnimmobilien in Deutschland auch für geringere Summen ermöglicht hat. Damals lag der Fokus noch auf der Bestandshaltung und das Thema Sanierungen war nicht erste Priorität. Dies änderte sich mit unserem fünften Fonds ICD 5 R+, der nicht nur ein Wärmebild auf dem Verkaufsprospekt abgebildet hat, sondern durch den Zusatz „Renovation Plus“ auch klar ausgedrückt hat, dass es um mehr als reine Bestandshaltung geht. Pünktlich zum zehnten Jahrestag des Kapitalanlagegesetzes, welches Alternative Investmentfonds (AIF) erstmals wirkungsgleich mit offenen Fonds (OGAW) reguliert hat, freuen wir uns jetzt mit dem ICD 12 R+ nicht nur über den siebten Fonds, der das Thema „Renovation Plus“ im Namen trägt, sondern auch über den ersten Wohnimmobilienfonds, der sich als Finanzprodukt gemäß Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung qualifiziert hat.
Man hört immer wieder, dass die deutlich gestiegenen Zinsen den Immobilienmarkt belasten würden. Welche Konsequenzen zieht Primus Valor aus dieser Entwicklung?
DR. MICHAEL KÖNIG: Richtig ist, dass in Deutschland seit vielen Jahren zu wenig Wohnimmobilien gebaut werden, um die stetig steigende Nachfrage nach Wohnraum zu decken. Aktuelle Zahlen belegen, dass bundesweit zurzeit ca. 700.000 Wohnungen fehlen. So ist die Bevölkerung in den letzten zehn Jahren um fast fünf Prozent auf 84,3 Millionen Menschen gestiegen, nicht zuletzt auch durch Flüchtlingszuwanderungen aus diversen Krisengebieten. Daher nimmt die reale Wohnraumnachfrage weiter zu und lässt die Mieten teilweise sehr dynamisch steigen, was für Bestandshalter von Immobilien, wie wir dies für unsere Anleger sind, sehr positive Effekte bringt.
Auf der Bewertungsseite können wir feststellen, dass einige – teils eher überambitionierte – Preise in den letzten zwölf Monaten um bis über zehn Prozent korrigiert wurden. In der Breite stellen wir derzeit eher eine Nominalwertstabilisierung auf dem Niveau von Ende 2021 fest. Damit haben Anleger im Krisenjahr 2022 auch mit Wohnimmobilieninvestitionen deutlich ruhiger schlafen können als in den Bereich Equity oder Bonds.
Die aktuellen Diskussionen rund um politisch geforderte Zwangssanierungen oder Heizungsaustausche sollten unserer Strategie „Renovation Plus“ eher dienlich sein, daher bleiben wir optimistisch.
Wo sehen Sie hier Chancen?
DR. MICHAEL KÖNIG: Seit über zehn Jahren verstehen wir energetische Sanierung von Gebäuden als wesentlichen Teil unserer Strategie „Renovation Plus“. Die Erfahrung zeigt, dass durch vernünftig geplante und kosteneffizient umgesetzte energetische Sanierungsmaßnahmen nicht nur ein Mehrwert für Anleger in Form eines höheren Immobilienwertes geschaffen werden kann, sondern dass auch Mieter davon profitieren.
Haben Sie dazu ein konkretes Beispiel?
DR. MICHAEL KÖNIG: Anfang 2018 haben wir in Bad Kreuznach über 3.000 Quadratmeter Wohnfläche in Form von Bestandsimmobilien aus den 1950er-Jahren übernommen. In den Folgejahren haben wir durch Dämmung von Dach und Fassade, den Austausch von Fenstern und Haustüren und durch den Ersatz der Gasheizung den Energieverbrauch der Gebäude deutlich verringern können. Lag dieser bei Übernahme noch bei bis über 225 kWh/Quadratmeter, erwarten wir für 2023 nur noch knapp über 100 kWh/Quadratmeter. Aufgrund der aktuellen Gaspreise bedeutet dies eine dauerhafte Heizkostenersparnis von bis zu einem Euro pro Quadratmeter Wohnraum und eine entsprechende dauerhafte CO2-Reduzierung.
Die Umwelt freut sich sicherlich über diese Verbesserung, aber was haben die Anleger davon?
DR. MICHAEL KÖNIG: Wir haben stets im Fokus, dass durch ökologische Maßnahmen auch ein ökonomischer Gewinn erwirtschaftet werden muss. In Bad Kreuznach konnten wir durch günstigen Einkauf, eine effiziente Umsetzung der energetischen Sanierungsmaßnahmen und aktives Mietmanagement den Wert des Objektes in fünf Jahren mehr als verdoppeln. Über den Jahreswechsel haben wir diese Wertsteigerung durch einen gut vorbereiteten Exit auch umgesetzt.
Übersetzt in die Sprache der offenen Fonds kann man bei diesem Objekt sagen, dass wir nach Kosten ein Alpha von über zehn Prozent gegenüber der reinen Marktrendite erzielen konnten.
Welche Pläne hat Primus Valor noch für 2023?
DR. MICHAEL KÖNIG: Das Jahr 2022 war für uns mit einem platzierten Eigenkapital von 82 Millionen Euro das bisher beste unserer 16-jährigen Firmengeschichte. Auch mit unserem ersten AIF nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung wollen wir diese Erfolgsgeschichte weiter fortsetzen. Daher prüfen wir zurzeit diverse Bestandsimmobilien, die ideal in diesen Fonds passen könnten. Aktives Alpha wie im Fall Bad Kreuznach ist das Ziel. Ergänzend erhalten wir auch vermehrt Anfragen von Projektentwicklungen, die dringende Exits vor Baufertigstellung benötigen. Dies könnte für uns eine attraktive Ergänzung sein. Erfahrungsgemäß ist der Wohnimmobilienmarkt langfristig ein guter Stabilitätsanker und bietet regelmäßigen Cashflow für die Anleger.
Vielen Dank für das Gespräch.
